Продавате фирмен апартамент без ползван данъчен кредит: дължите ли ДДС?
Регистрирано по ДДС дружество е купило апартаменти и не е ползвало данъчен кредит. Сега ги продава. Може ли да посочи „освободена доставка“ само защото преди това не е приспадало ДДС?
Ето конкретното решение
Не. Липсата на ползван данъчен кредит при покупката сама по себе си не освобождава продажбата. Първо се определя дали продаваният апартамент е част от „нова сграда“ по § 1, т. 5 ДР на ЗДДС: продажбата на нова сграда по правило е облагаема, а на стара сграда – освободена по чл. 45, ал. 3, като доставчикът може да избере облагане по ал. 7. Чл. 50 за освобождаване се прилага само при неговите специални условия, а не само защото фирмата не е упражнила кредит.
Въпросите, на които НАП отговаря
Продажба на нов апартамент от регистрирана фирма: има ли ДДС?
Да, по общото правило – облагаема доставка, освен ако друго специално основание действително е налице.
Продажба на стар апартамент: има ли ДДС?
По правило е освободена доставка по чл. 45, ал. 3 ЗДДС. Регистрираният доставчик може да избере да я третира като облагаема по чл. 45, ал. 7.
Фирмата не е ползвала кредит: автоматично ли чл. 50?
Не. Трябва да е имало ДДС и правото да е невъзникнало/ограничено по конкретни законови основания, например използване за освободени доставки или пречка по чл. 70. Доброволно неползван кредит не е достатъчен.
Какво е „нова сграда“?
ЗДДС включва обекти на груб строеж и сгради до 60 месеца от въвеждането им в експлоатация, както и определени самостоятелни обекти след съществена реконструкция при законовите предпоставки.
Какво ако при покупката изобщо не е начислен ДДС?
Тогава няма „неупражнен данъчен кредит“ по тази фактура. Самата липса на начислен данък при покупката не определя ДДС режима на следващата продажба.
Три отделни въпроса, които често се смесват
Първо: нов или стар е обектът по смисъла на ЗДДС? Второ: за каква дейност е бил предназначен и използван? Трето: имало ли е изобщо начислен входящ ДДС и законово право на приспадане? Отговорът на третия въпрос не заменя първите два.
Нова и стара сграда
Ако от разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация не са изминали 60 месеца, обектът обичайно попада в нова сграда. Реконструкцията може да доведе до нов 60-месечен период при предвидените условия. Когато обектът не е „нов“ по закона, продажбата по чл. 45, ал. 3 по правило е освободена.
Кога чл. 50 действително освобождава
Чл. 50 не е награда за фирма, която не е поискала данъчен кредит. Той предвижда освобождаване при определени обективни обстоятелства, свързани с предназначението за освободени доставки или ограниченията на правото на кредит по чл. 70. Пропуснатият срок за упражняване на възникнало право не се равнява на законово основание за освобождаване.
Важно уточнение към писмото на НАП
В предоставения текст на становището има изречение, което може да се чете като освобождаване при изпълнение на признаците за „нова сграда“. Това противоречи на предхождащото изрично правило за стара сграда и на чл. 45, ал. 3. Тук се прилага пряко законовата разпоредба: по правило именно старата, а не новата сграда е освободена по чл. 45, ал. 3.
Избор на облагане при стара сграда
Дори когато продажбата е освободена по чл. 45, ал. 3, доставчикът може да избере да я третира като облагаема по чл. 45, ал. 7. Това е икономически важно при сделки между регистрирани по ДДС лица и при историята на данъчния кредит.
Как изглежда това в реална ситуация?
Стар апартамент, въведен преди повече от 60 месеца, без нова квалифицираща реконструкция
Продажбата е освободена по чл. 45, ал. 3, освен ако продавачът избере облагане.
Апартамент в сграда, въведена преди 24 месеца
По общото правило продажбата е облагаема с ДДС. Отсъствието на използван данъчен кредит при придобиването не променя автоматично резултата.
Фирмата е имала право на данъчен кредит, но е пропуснала срока
Това не означава, че продажбата е освободена по чл. 50. ДДС режимът се определя от обекта и специалните законови предпоставки.
Практически план за действие
- Установете датата на въвеждане в експлоатация и дали има релевантна реконструкция.
- Определете дали продажбата попада в чл. 45, ал. 3 и дали ще се избере облагане.
- Прегледайте входящите фактури и точната причина за неползвания данъчен кредит.
- Приложете чл. 50 само ако законовите предпоставки за него действително са изпълнени; не го използвайте като автоматично освобождаване.
Правни основания и първоизточници
Официално становище/отговор на НАП: Изх. № 55-30-22945, дата: 02.02.2026 г.. Основният правен извод следва от дадения отговор. Допълнителните разграничения са обяснени с оглед приложимите нормативни разпоредби.
В разгъваемия раздел е приложен целият текст от предоставения документ на НАП. Редакционно са заличени случайно останали лични данни, ако са налични. Текстът по-горе е самостоятелен практически анализ, а не дословно цитиране на НАП. При спор между преразказ и нормативната разпоредба се прилага законът.
Виж целия казус: запитване и официален отговор на НАП
Изх. № 55-30-22945 · 02.02.2026 г.
ИЗХ. №55-30-22945
02.02.2026 г.
ЗДДС – чл. 50
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
Представляваното от Вас дружество притежава недвижими имоти – апартаменти, които възнамерява да продаде.
Сделките по придобиването на апартаментите са документирани с фактури. Дружеството не е упражнило право на
данъчен кредит.
При извършена служебна проверка се установи, че е регистрирано по реда на ЗДДС на 07.06.2022 г. на
основание чл. 100, ал. 1 от закона.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Предстоящите доставки на апартаментите следва ли да бъдат облагани по реда на ЗДДС, при положение че при
придобиването не е ползван данъчен кредит?
Също така желаете да получите разяснения относно прилагането на разпоредбите на чл. 45, ал. 3 – ал. 7 и
чл. 50 от ЗДДС.
При така изложената фактическа обстановка, въпроса и относимата към тях нормативна уредба изразявам
следното становище:
По силата на общото правило на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема е всяка доставка на стока или услуга,
когато е извършена от данъчно задължено лице по ЗДДС и е с място на изпълнение на територията на страната,
освен в случаите, в които в ЗДДС изрично е предвидено друго. По отношение на доставките на части от сгради,
каквито са апартаментите, такова изключение е предвидено в разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС. Съгласно
това правило освободена е доставката на части от сгради, които не са нови. По силата на чл. 45, ал. 7,
въпреки разпоредбата на ал. 3 доставчикът, воден от собствени съображения, има право да третира такава
доставка като облагаема. Следователно, за да бъде третирана продажбата на апартамент като освободена
доставка, е необходимо да е част от сграда, която не може да бъде дефинирана като нова за целите на ЗДДС.
Кои сгради са нови е разписано в § 1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на Закона за данък върху
добавената стойност (ДР на ЗДДС). Видно от тази разпоредба "нови сгради" са сградите:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб
строеж", или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца,
считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация
по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или
в) които отговарят на следните условия:
аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на
извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или
представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване
и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е
издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за
устройство на територията, и
бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от
датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда
на Закона за устройство на територията.
В случай че сградите, в които се намират притежаваните от дружеството апартаменти, отговарят на
горепосочените изисквания на закона, то техните доставки могат да бъдат третирани като освободени от облагане
с ДДС. Предвид липсата в запитването на съществена информация в тази насока, по-подробно становище по тази
част от него не може да бъде изразено.
По отношение прилагането на чл. 50 от ЗДДС също следва да бъде отбелязана липсата на важна информация,
възпрепятстваща изразяването на становище. На първо място, видно от разпоредбите на чл. 68, ал. 1 и чл. 69,
ал. 1 от ЗДДС, за възникването на правото на данъчен кредит е необходимо наличието на начислен данък при
придобиването на съответната стока. Необходимо е да са осъществени и положителните предпоставки по чл. 68,
чл. 69 и чл. 71 от ЗДДС. На второ място, за приложението на
чл. 50, ал. 1 от ЗДДС от съществено значение е причината, поради която не е ползван данъчен кредит при
придобиването. Тази причина следва да е предназначението на придобитата вещ за извършване на освободени
доставки (т. 1) или наличието на друга пречка по чл. 70 от закона (т. 2). В конкретния случай липсва
информация относно наличието на начислен данък изобщо, възникнало право на данъчен кредит и причини, поради
които то не е упражнено. Обстоятелството, че при придобиването на апартаментите дружеството е получило
фактури, не означава че му е бил начислен данък, нито че за него е възникнало право на приспадане на данъчен
кредит. Неупражняването на правото на приспадане на данъчен кредит също може да се дължи на различни
обстоятелства, извън посочените в чл. 50 от ЗДДС, например изтичането на срока по
чл. 72, ал. 1 от закона. Липсата в запитването на тези данни прави невъзможно изразяването на детайлно
становище и по тази част от запитването.
В случай че се интересувате от административна практика по прилагането на разпоредбите на чл. 45 и чл.
50, можете да се възползвате от възможността да се запознаете с такава, публикувана в системата „Въпроси и
отговори“ на интернет страницата на агенцията, както и с писмо на изпълнителния директор на НАП
с изх. №91-00-261/04.09.2007 г. относно данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни
права върху тях по Закона за данък върху добавената стойност в сила от 1.01.2007 г.Решение, което можете да приложите.
Използвайте правилния данъчен режим от самото начало. Al Hathaway подпомага предприемачи, собственици на фирми и инвеститори с дигитално счетоводство и данъчни консултации.
✦ Al Hathaway ↗