Al Hathaway · Данъчен анализ

Данъкът върху недвижимите имоти и таксите за битови отпадъци по света: сравнителен анализ и възможна реформа в България

Как се облагат жилищата в различните държави и територии, къде вторите и празните жилища се облагат по-тежко и какво би означавало въвеждането на годишен данък от 1% върху всяко жилище след основното в България.

Информацията в статията е актуална към 14 юли 2026 г., освен ако при конкретна юрисдикция не е посочена друга дата на проверка.

Нормализиран списък на юрисдикциите и таблица на повторенията

Преди същинския анализ списъкът е прегледан ред по ред. Нито един ред не е премахнат без обяснение. Прилагани са три правила:

• Повторение или алтернативно наименование – юрисдикцията се анализира само веднъж, като се посочват всички наименования, под които присъства в първоначалния списък.
• Територия без отделна данъчна система – посочва се коя държава или администрация определя режима, а самата територия се разглежда в рамките на тази държава или в раздел 4.8.
• Територия без постоянно население – изрично се отбелязва, че обичайно жилищно имуществено облагане практически не съществува.

Таблица на повторенията, събирателните и специалните наименования

Нормализиран списък по региони

След отстраняване на повторенията и обединяване на съставните територии анализът обхваща следните юрисдикции, организирани по регионите от раздел 4:

↑ Обратно към съдържанието

1. Въведение

Защо данъкът върху недвижимите имоти е важен

Периодичните данъци върху недвижимото имущество имат няколко особености, които ги отличават от почти всички други данъци. Първо, данъчната основа не може да бъде преместена – сградата и земята остават там, където са, независимо от това къде живее или къде е регистриран собственикът. Второ, собствеността върху имотите е публично документирана в имотни регистри и кадастри, което прави укриването значително по-трудно, отколкото при доходи или печалби. Трето, стойността на имотите до голяма степен отразява публични инвестиции – улици, транспорт, училища, паркове, комунална инфраструктура – така че периодичното облагане на имуществото има и характер на връщане на част от създадената от обществото стойност.

Именно затова икономическите анализи на ОИСР традиционно поставят периодичните данъци върху недвижимото имущество сред най-малко вредните за икономическия растеж данъци – за разлика от данъците върху труда и корпоративните печалби, те в по-малка степен изкривяват решенията за работа, спестяване и инвестиране. В същото време те са едни от най-„видимите“ и политически чувствителни данъци, защото се плащат директно, обикновено веднъж или няколко пъти годишно, а не се удържат незабележимо при източника.

Защо това е основен приход на общините

В повечето развити данъчни системи имотният данък е местен по три причини. Първо, ползите от местните услуги – чистота, улици, осветление, градоустройство – се капитализират в цените на имотите в съответното населено място, така че е логично те да се финансират от собствениците на тези имоти. Второ, местната администрация познава най-добре имотния фонд на своята територия. Трето, неподвижната основа осигурява на общините предвидим и стабилен приход, който не се срива рязко при икономически цикли така, както приходите от данъци върху доходите или потреблението. В държави като САЩ, Канада, Великобритания и Франция имотните данъци формират голям дял от собствените приходи на местната власт; в България делът им е значително по-скромен, което е една от отправните точки на анализа по-нататък.

Данък върху собствеността, данък върху земята и такса за услуга – три различни неща

Преди всяко международно сравнение е важно да се разграничат три типа задължения, които в ежедневния език често се смесват:

• Данък върху собствеността (имотен данък) – периодично задължение, начислявано върху стойността (пазарна, кадастрална, наемна или административно определена) на земята и/или сградата. Плаща се независимо от това дали и как имотът се използва и не е обвързан с конкретна насрещна услуга.
• Данък върху земята (land tax / land value tax) – облага само стойността на земята, без подобренията върху нея. Икономическата логика е, че стойността на земята се създава основно от местоположението и публичната инфраструктура, а необлагането на сградата не наказва строителството и подобренията. Този модел се среща например в австралийските щати и в Естония.
• Такса за конкретна услуга – плащане, което по замисъл трябва да съответства на реално предоставяна услуга: сметосъбиране, сметоизвозване, третиране на отпадъци, улична чистота, канализация. За разлика от данъка, при таксата има (или би трябвало да има) връзка между платеното и полученото.

Защо „такса смет“ не е еднакво задължение навсякъде

Финансирането на битовите отпадъци по света следва поне четири различни модела. В някои държави то е отделна такса на домакинство или на имот – с фиксиран размер или обвързана с броя на обитателите, размера на съда или честотата на извозване. В други се прилага принципът „плащаш колкото изхвърляш“ (pay-as-you-throw) – чрез специални торби, чипирани контейнери или претегляне, какъвто е подходът в много общини в Швейцария, Южна Корея и части от Германия и Белгия. В трети държави разходът е включен в общия имотен данък или местен данък – отделна „такса смет“ не съществува, а услугата се финансира от общинския бюджет (такъв е например ефектът на британския Council Tax). В четвърти – най-вече в държави с по-слаба местна администрация – услугата се финансира частично от общи приходи, частично от неформални плащания, а покритието е непълно. Затова прякото сравнение „колко е такса смет в държава X“ често е подвеждащо: сравняват се задължения с различна правна природа и различен обхват на услугата.

Как облагането влияе върху използването на жилищния фонд

Годишният данък върху имота е част от разходите за държане (carrying costs) на жилището – заедно с поддръжката, застраховката и пропуснатата доходност на вложения капитал. Когато тези разходи са близки до нула, притежаването на празно жилище е почти безплатно: собственикът може да го държи с години като „бетонен спестовен влог“, изчаквайки поскъпване, без никакъв натиск да го отдаде, продаде или използва. Когато разходите за държане нараснат – например чрез по-висок годишен данък, надбавка за необитаемост или по-тежко облагане на втори жилища – сметката се променя: държането на празен имот започва да „изяжда“ част от очакваната капиталова печалба и собственикът има стимул имотът да генерира доход или да бъде прехвърлен към някой, който ще го използва.

На теория това може да увеличи предлагането на жилища за наем и продажба, да ограничи чисто спекулативното задържане и да охлади ръста на цените в градове с недостиг. На практика ефектът зависи от размера на данъка спрямо очакваната доходност и поскъпване, от лекотата на заобикаляне, от това какъв дял от празните жилища изобщо са годни и разположени там, където има търсене, и от еластичността на новото строителство. Международният опит – разгледан подробно в раздел 6 – показва измерими, но обикновено умерени ефекти: данъците върху празни жилища във Ванкувър и Париж например са свързани с намаляване на дела на празните жилища, но никъде такъв данък сам по себе си не е „решил“ жилищна криза. Тази двойственост – реален, но ограничен ефект – е централна за честната оценка на предложението за България, разгледано от раздел 8 нататък.

↑ Обратно към съдържанието

2. Методология

Дата на актуалност

Информацията е събирана и проверявана към 14 юли 2026 г. При всяка юрисдикция в раздел 4 е посочена датата на последната проверка на основните източници. Данъчното законодателство се променя често – особено местните ставки, които в много държави се гласуват ежегодно – затова конкретните числа следва да се разглеждат като актуални към посочената дата, а не като постоянни величини.

Използвани категории

За всяка юрисдикция са изследвани, доколкото има надеждна информация, следните категории: (1) годишен данък върху недвижимите имоти; (2) местен или общински данък върху собствеността; (3) данък върху земята; (4) данък върху жилищата; (5) облагане на втори, допълнителни и инвестиционни имоти; (6) данък или надбавка за необитаеми и празни имоти; (7) данък върху луксозни имоти; (8) данък върху нетното богатство, когато включва недвижими имоти; (9) такси за битови отпадъци и еквивалентни местни услуги; (10) облекчение за основно жилище; (11) облекчения за пенсионери, хора с увреждания, семейства с деца и лица с ниски доходи; (12) разлики между местни и чуждестранни собственици; (13) разлики между физически лица и дружества; (14) разлики между жилищни, ваканционни, търговски и земеделски имоти.

Източници и правила за достоверност

Приоритет имат официалните данъчни администрации, министерствата на финансите, държавните и общинските портали, законодателните бази данни, Европейската комисия, ОИСР, Световната банка, МВФ, Евростат и националните статистически институти. Когато официална информация не е публично достъпна на разбираем език, са използвани утвърдени международни данъчни и правни източници (глобални данъчни справочници на големите консултантски мрежи, IBFD и сходни), което е изрично отбелязано. Проверката чрез първични източници е извършвана приоритетно за юрисдикциите със съществени и сложни режими и за всички държави, използвани като ключови примери; за някои микроюрисдикции анализът стъпва на утвърдени вторични източници, като това е посочено. Никакви ставки, основи или облекчения не са измисляни. Когато за дадена категория няма достатъчно надеждна информация, в текста стои изричната формулировка: „Не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.“

Различните данъчни основи – защо не могат да се сравняват механично

Държавите изчисляват имотните данъци върху фундаментално различни основи:

• Пазарна стойност – оценка, близка до цената при свободна продажба; използва се например в повечето щати на САЩ и в много канадски провинции, обикновено с периодични масови преоценки.
• Кадастрална или административна стойност – стойност, определена по нормативна формула или от кадастрални регистри; може да е близка до пазарната (Испания след актуализация, Италия с коефициенти) или далеч под нея (България, части от Латинска Америка).
• Условна наемна стойност – годишният наем, който имотът би могъл да носи; исторически британски модел, използван и днес в Хонконг, Сингапур, Франция (за част от местните данъци), много бивши британски колонии.
• Стойност само на земята – при данъците върху земята (Естония, австралийските щатски land tax режими).
• Физически характеристики – площ, местоположение, категория на населеното място; типично за част от Централна и Източна Европа (Полша, Чехия), където данъкът се начислява на квадратен метър.

Защо еднакви номинални ставки не означават еднаква реална тежест

Ставка от „0,1%“ и ставка от „1%“ са несравними, ако не се знае върху какво се начисляват. Реалната (ефективната) тежест зависи от: (1) съотношението между данъчната основа и пазарната стойност – при основа от 20% от пазарната стойност номинална ставка 1% е ефективно 0,2%; (2) честотата на преоценка – рядко преоценяваните основи изостават от пазара и тежестта ерозира с времето; (3) облекченията и освобождаванията – широко облекчение за основно жилище може да сведе ефективната тежест за мнозинството домакинства до символична; (4) наличието на минимални и максимални прагове и на ограничители на годишния ръст. Затова в цялата статия, където е възможно, се посочва не само номиналната ставка, а и основата, върху която се прилага, а примерните изчисления за имот с еквивалентна стойност от 150 000 евро са изрично обозначени като ориентировъчни.

Третиране на зависимите територии и повторенията

Приложени са правилата от нормализацията по-горе: всяка юрисдикция се анализира веднъж; териториите без собствена данъчна система се разглеждат в рамките на държавата, която определя режима им; териториите без постоянно население се отбелязват като лишени от практическо жилищно облагане; историческите наименования се обясняват, но не се анализират като действащи юрисдикции. При държави с федерално или силно децентрализирано устройство (САЩ, Канада, Швейцария, Германия, Испания, Австралия, Аржентина, Бразилия и други) не се представя една ставка като национална – посочват се механизмът и типичните диапазони с изрична бележка, че размерът варира според съответната местна единица.

↑ Обратно към съдържанието

3. Обобщаваща глобална таблица

3.1. Европа

Регионалните подтаблици за Азия, Африка, Северна Америка, Централна Америка и Карибите, Южна Америка, Австралия и Океания и специалните територии следват в съответните части на раздел 3 по-долу, паралелно с подробния анализ в раздел 4.

↑ Обратно към съдържанието

4. Подробен анализ по държави и територии

4.1. Европа

Австрия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна федерална държава, членка на ЕС. Имотният данък (Grundsteuer) е уреден с федерален закон, но приходът е общински и общините определят множителя.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Grundsteuer B за застроени имоти се изчислява върху историческата „единна стойност“ (Einheitswert), която е многократно под пазарната, умножена по федерална данъчна мярка и по общински множител (Hebesatz) до 500%. Резултатът е една от най-ниските ефективни тежести в Западна Европа – за типичен апартамент данъкът често е под няколкостотин евро годишно. Преоценка на единните стойности на практика не се извършва редовно.

Основно жилище. Няма специално общо облекчение – ниската тежест важи за всички жилища.

Втори и следващи имоти. Все повече провинции въвеждат собствени данъци за втори жилища (Zweitwohnsitzabgabe), особено в туристическите региони, обикновено фиксирани суми или на квадратен метър.

Празни и необитаеми имоти. Тирол, Залцбург, Щирия и други провинции въведоха такси за празни жилища (Leerstandsabgabe); конституционна промяна разшири правомощията на провинциите да определят по-високи размери. Доказването на обитаване стъпва на адресната регистрация, с изключения при ремонт, наследство и обективна невъзможност за ползване.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса, обикновено според обема и честотата на извозване на съдовете; дължи се и при слабо използван имот, ако услугата е налична.

Примерно изчисление. За жилище с пазарна стойност около 150 000 евро годишният Grundsteuer обикновено е от порядъка на 100–400 евро – ориентировъчно; действителното задължение зависи от единната стойност, общината и характеристиките на имота.

Практически извод. Австрия комбинира символичен базов данък върху остаряла основа с бързо разрастващ се провинциален слой от данъци върху втори и празни жилища – показателен пример как натискът на жилищния пазар поражда точно насочени, а не общи повишения.

Източници: Bundesministerium für Finanzen (bmf.gv.at), oesterreich.gv.at, провинциални закони за Leerstandsabgabe. Съставено към 07.2026.

Албания

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, кандидат за ЕС. Данъкът върху сградите е част от местните данъци, администрирани от общините по национален закон.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Данъкът върху сградите за жилищни имоти е 0,05% годишно върху стойността на имота, определяна по официална методика (за търговски имоти ставката е по-висока, а за незавършени в срок строежи се прилага увеличен размер). Администрира се от общините.

Основно жилище. За общонационално облекчение за основно жилище не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Втори и следващи имоти; празни имоти. Специално по-високо облагане на втори или празни жилища не е установено.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса за чистота (tarifa e pastrimit), обикновено фиксирана на домакинство и различна по общини.

Примерно изчисление. Имот, оценен на равностойността на 150 000 евро: 150 000 × 0,05% ≈ 75 евро годишно – ориентировъчно.

Практически извод. Ниска номинална ставка върху административно определяна стойност; системата е в процес на модернизация и данните за прилагането ѝ по общини са откъслечни.

Източници: Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve (tatime.gov.al); Закон за системата на местните данъци. Съставено към 07.2026.

Андора

Статут и данъчна компетентност. Суверенно съкняжество извън ЕС. Имотното облагане е на нивото на седемте парокии (comuns).

Годишен данък върху недвижимите имоти. Парокиите събират традиционни местни такси – включително такса на домакинство („foc i lloc“) и местни налози върху недвижима собственост и наеми, определяни от всяка парокия. Общата тежест е много ниска.

Основно жилище; втори имоти. Специфични облекчения и надбавки на национално ниво не са установени.

Празни и необитаеми имоти. Заради жилищната криза от 2023–2024 г. Андора прие законодателни мерки за мобилизиране на празни жилища (включително механизми за задължително отдаване). За отделен действащ годишен данък върху празни жилища не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Такса за битови отпадъци. Комунални такси на парокиите.

Практически извод. Минимално имотно облагане, съчетано с нови административни (а не предимно данъчни) инструменти срещу празните жилища.

Източници: Govern d’Andorra (govern.ad); сайтове на парокиите. Съставено към 07.2026.

Беларус

Статут и данъчна компетентност. Суверенна унитарна държава. Данъкът върху недвижимостта е национален, с местни коефициенти.

Годишен данък върху недвижимите имоти. За физическите лица ставката е 0,1% върху нормативно определяна оценъчна стойност; местните съвети могат да прилагат увеличаващи коефициенти. От 2022 г. се облага и единственото жилище на лицето (дотогава първият апартамент беше освободен).

Основно жилище. Общо облекчение за основно жилище няма; предвидени са освобождавания за определени социални групи (пенсионери, хора с увреждания и други) при законови условия.

Втори и следващи имоти; празни имоти. Специално по-високо облагане няма.

Такса за битови отпадъци. Извозването на отпадъци се заплаща чрез комуналните тарифи според броя на живущите/нормативи.

Примерно изчисление. Оценъчна стойност, еквивалентна на 150 000 евро × 0,1% ≈ 150 евро годишно – ориентировъчно; реалните оценъчни стойности често са под пазарните.

Практически извод. Ниска, плоска тежест без поведенчески елементи; интересен детайл е обратната посока на реформата – премахване на освобождаването за първо жилище.

Източници: Министерство по налогам и сборам (nalog.gov.by); Данъчен кодекс на РБ. Съставено към 07.2026.

Белгия

Статут и данъчна компетентност. Федерална държава, членка на ЕС; имотното облагане е регионализирано (Фландрия, Валония, Брюксел), с провинциални и общински надбавки.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Précompte immobilier / onroerende voorheffing се начислява върху индексирания кадастрален доход – условна наемна стойност, базирана на нива от 1975 г. и ежегодно индексирана. Регионалната базова ставка (по-висока във Фландрия, по-ниска във Валония и Брюксел) се умножава многократно от провинциални и общински надбавки („допълнителни стотинки“), така че ефективното задължение варира силно по общини.

Основно жилище. Регионални намаления – за деца на издръжка, за лица с увреждания, социални жилища; собственото жилище не генерира облагаем условен доход в ДДФЛ.

Втори и следващи имоти. Много общини (особено по крайбрежието) събират отделна годишна такса за втори жилища, често от няколкостотин до над хиляда евро. Кадастралният доход на имоти извън основното жилище участва и в облагаемия доход на собственика.

Празни и необитаеми имоти. Фландрия поддържа регистри на празните и западнали сгради с регионални/общински такси (leegstandsheffing); Брюксел прилага санкционни механизми срещу празни жилища; във Валония действат общински данъци. Изключения обикновено има при ремонт, наследяване и обективна невъзможност за ползване.

Такса за битови отпадъци. Общинска; широко разпространен е принципът „плащаш колкото изхвърляш“ чрез платени торби или чипирани контейнери.

Примерно изчисление. За жилище с пазарна стойност около 150 000 евро годишният précompte immobilier често попада в диапазона 400–1 000 евро според региона и общината – ориентировъчно.

Практически извод. Архаична основа (наеми от 1975 г.), компенсирана с високи множители; отделно – добре развити общински и регионални инструменти срещу празни имоти и втори жилища.

Източници: Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be), SPF Finances (finances.belgium.be), общински регламенти. Съставено към 07.2026.

Босна и Херцеговина

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава с два ентитета (Република Сръбска и Федерация БиХ) и окръг Бръчко; имотното облагане е изцяло децентрализирано.

Годишен данък върху недвижимите имоти. В Република Сръбска действа годишен данък до 0,20% върху пазарна оценка от фискалния регистър, като всяка община определя своята ставка в тавана. Във Федерация БиХ няма единен данък – правилата са кантонални и в редица кантони редовно годишно облагане се дължи основно за ваканционни жилища и имоти, които не са основно жилище; ставките и основите варират според кантона.

Основно жилище; втори имоти. В част от кантоните на ФБиХ основното жилище на практика е извън обхвата, а се облагат вторите/ваканционните имоти. За единни правила не може да се говори.

Празни и необитаеми имоти. Общ данък върху празни жилища не е установен.

Такса за битови отпадъци. Комунални такси, събирани от общините или комуналните предприятия.

Практически извод. Христоматиен пример за „няма единна национална ставка“ – коректният отговор за БиХ винаги минава през конкретния ентитет, кантон и община.

Източници: Пореска управа Републике Српске (poreskaupravars.org); кантонални данъчни закони. Съставено към 07.2026.

България

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци са уредени в Закона за местните данъци и такси, а общините определят размерите в законови рамки.

Накратко. Годишен данък 0,1–4,5‰ върху данъчна оценка (обикновено значително под пазарната стойност), 50% облекчение за основно жилище (75% при трайно намалена работоспособност над 50%), без по-високо облагане на втори жилища и без данък върху празни имоти; таксата за битови отпадъци е отделно задължение. Пълният актуален анализ – включително реформата в начина на определяне на таксата според количеството отпадък – е в раздел 7.

Ватикана

Статут и данъчна компетентност. Суверенен град-държава под суверенитета на Светия престол.

Режим. Жилищният фонд е собственост основно на Светия престол и свързаните с него институции; жителите ползват предимно служебни жилища. Обичаен годишен данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци в смисъла на настоящия анализ няма.

Практически извод. Пример за юрисдикция, при която въпросът за жилищно имуществено облагане практически не стои.

Източници: vaticanstate.va. Съставено към 07.2026.

Великобритания

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава от четири нации. Англия, Шотландия и Уелс прилагат Council Tax; Северна Ирландия – domestic rates. Размерите определят местните съвети.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Council Tax е годишно задължение, дължимо по правило от обитателя, върху осем оценъчни диапазона (A–H) по стойности към 1 април 1991 г. (в Уелс – 2003 г.); преоценка в Англия не е извършвана оттогава. Всеки съвет определя годишния размер; средният за диапазон D в Англия за 2025/26 г. е около 2 280 паунда. В Северна Ирландия rates се изчисляват като регионална плюс районна ставка върху капиталовата стойност на имота към 2005 г.

Основно жилище. 25% отстъпка за единствен пълнолетен обитател; местни схеми за подпомагане при ниски доходи; пълни освобождавания за определени категории (напр. само студенти).

Втори и следващи имоти. От 1 април 2025 г. съветите в Англия могат да налагат премия до 100% върху вторите жилища (т.е. двоен данък); през 2025 г. 211 от 296 съвета я прилагат, а с премия са обложени около 170 000 втори жилища. В Уелс премията може да достигне 300% (от 2023 г.), в Шотландия – 100% (от 2024 г.). „Второ жилище“ е обзаведен имот, който не е ничие основно жилище; отдаденият дългосрочно имот не се брои за втори дом.

Празни и необитаеми имоти. Empty Homes Premium върху необзаведени и необитавани имоти: до 100% след 1 година, до 200% след 5 години и до 300% след 10 години. Задължителни изключения (в сила от 04.2025) включват имоти, активно предлагани за продажба или наем (до 12 месеца), жилища при основен ремонт, служебни жилища, анекси, наследствени случаи и други.

Такса за битови отпадъци. Отделна такса няма – сметосъбирането се финансира чрез Council Tax.

Примерно изчисление. Имот на стойност около 150 000 евро (~127 000 паунда) обикновено попада в диапазон B–D: ориентировъчно 1 800–2 300 паунда годишно като основно жилище; като второ жилище с пълна премия – до около 4 600 паунда. Действителният размер зависи от съвета и диапазона.

Практически извод. Великобритания е сред най-ясните примери за поведенческо използване на имотното облагане: базов данък върху обитаването плюс мощни, стъпаловидни премии за втори и празни жилища, с внимателно дефинирани изключения. Първите данни за 2025 г. показват и измерима реакция – броят на регистрираните втори жилища намалява, а част от тях излизат на пазара.

Източници: gov.uk – Council Taxbase 2025 in England; MHCLG Guidance on council tax premiums; commonslibrary.parliament.uk. Проверено на 14.07.2026.

Германия

Статут и данъчна компетентност. Федерална държава, членка на ЕС. Grundsteuer е уреден федерално, но провинциите можеха да изберат собствен модел, а общините определят множителя и получават прихода.

Годишен данък върху недвижимите имоти. От 1 януари 2025 г. данъкът се начислява по изцяло нови стойности след реформата, наложена от Конституционния съд: повечето провинции прилагат федералния стойностен модел, а Бавария, Баден-Вюртемберг, Хамбург, Хесен и Долна Саксония – собствени (предимно площни) модели. Формулата е: стойност × данъчна мярка (Steuermesszahl) × общински множител (Hebesatz), който варира силно – често между няколкостотин и над 900%. Целта на реформата е приходна неутралност на общинско ниво, но тежестта между отделните имоти се преразпределя осезаемо.

Основно жилище. Федерално облекчение няма.

Втори и следващи имоти. Много градове събират общински данък върху вторите жилища (Zweitwohnungsteuer), обикновено процент от годишния нетен наем – в големите градове често в порядъка на 8–18%.

Празни и необитаеми имоти. Общ данък няма; в напрегнати жилищни пазари провинциални закони срещу отклоняване на жилища от жилищно ползване (Zweckentfremdungsverbot) позволяват разрешителни режими и глоби при трайно празни жилища.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса според обема и честотата на извозване.

Примерно изчисление. За жилище от порядъка на 150 000 евро годишният Grundsteuer след реформата най-често е в диапазона 200–600 евро – ориентировъчно; варира силно според провинцията, общината и характеристиките.

Практически извод. Германия показва колко тежка е административната цена на основна реформа: преоценката на около 36 милиона имота отне години. За България това е важен урок при всяко обсъждане на преминаване към пазарни основи.

Източници: Bundesministerium der Finanzen (bundesfinanzministerium.de); grundsteuerreform.de; общински портали. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

Гърция

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Основният имотен данък (ЕНФИА) е национален; общините събират отделни такси чрез сметките за електроенергия.

Годишен данък върху недвижимите имоти. ЕНФИА (ΕΝΦΙΑ) се начислява върху „обективните“ зонови стойности: основен данък в евро на квадратен метър според ценовата зона, коригиран с коефициенти за етаж, възраст, фасада и други характеристики. След реформата от 2022 г. допълнителният данък за физически лица беше заменен от увеличение на основния данък за по-скъпите имоти. Отделно общините събират малък имотен налог (ТАП) чрез сметките за ток.

Основно жилище. Няма отделно освобождаване, но ЕНФИА предвижда намаления от 50% до 100% при ниски доходи, според броя на децата и при увреждания, както и отстъпка за жилища, застраховани срещу природни бедствия.

Втори и следващи имоти; празни имоти. Специално по-високо облагане на втори или празни жилища няма – прогресията е стойностна, не бройна.

Такса за битови отпадъци. Общинските такси за чистота (δημοτικά τέλη) се изчисляват на квадратен метър и се събират чрез сметката за електроенергия; при прекъснато електрозахранване и деклариран неизползван имот е възможно освобождаване.

Примерно изчисление. За жилище около 150 000 евро ЕНФИА обикновено е от порядъка на 200–500 евро годишно – ориентировъчно, силно зависимо от зоната и характеристиките.

Практически извод. Национален данък върху административни зонови стойности с подчертано социални намаления; интересен детайл е събирането на местните такси чрез тока – административно евтино, но обвързващо услугата с потреблението на електроенергия.

Източници: ААДЕ (aade.gr); Министерство на националната икономика и финансите. Съставено към 07.2026.

Дания

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Два компонента: национален данък върху стойността на жилището и общински данък върху земята.

Годишен данък върху недвижимите имоти. След реформата, влязла в сила от 2024 г. с изцяло нови публични оценки: ejendomsværdiskat – 0,51% върху стойността на жилището до законов праг и 1,4% над него (основата е оценката с предпазно намаление от 20%); grundskyld – общински данък върху стойността на земята в промили, различни по общини. Заварените собственици получиха данъчна отстъпка, така че при прехода никой да не плаща повече за същия имот.

Основно жилище. Режимът е мислен около обитаваното жилище; данъкът върху стойността се дължи от собственика-ползвател (включително за датски ваканционни имоти и за жилища на датски резиденти в чужбина).

Втори и следващи имоти. Ваканционните жилища се облагат по същия ред; за придобиване на ваканционни имоти от чуждестранни лица действат отделни разрешителни ограничения (извън данъчното право).

Празни и необитаеми имоти. Общ национален данък няма; общините имат неданъчни инструменти по жилищното законодателство срещу трайно необитавани жилища в определени случаи.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса според вида и обема на услугата.

Примерно изчисление. За жилище около 150 000 евро (≈1,1 млн. крони) двата компонента заедно обикновено са от порядъка на 600–1 200 евро годишно – ориентировъчно, според общината и дела на земята.

Практически извод. Дания показва как може да се модернизира масовата оценка (автоматизирани модели, предпазен дисконт, защита на заварените собственици) – ценен ориентир за всяка българска реформа на данъчните оценки.

Източници: skat.dk; vurderingsportalen.dk. Съставено към 07.2026.

Естония

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Единственият периодичен имотен данък е върху земята; сградите не се облагат.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Maamaks (данък върху земята) се начислява върху кадастралната стойност на земята след масовата преоценка от 2022 г. (прилагана от 2024 г.): за жилищна и дворна земя общините определят ставка в диапазона 0,1–1,0% (за друга земя таванът е по-висок), с ограничители на годишния ръст на задължението.

Основно жилище. Земята под дома на собственика е освободена до законови размери (до 1 500 м² в градски условия), като от 2025 г. общините получиха по-голяма гъвкавост по отношение на освобождаването.

Втори и следващи имоти; празни имоти. Специален режим няма – данъкът е върху земята, независимо от използването на сградата.

Такса за битови отпадъци. Организирано сметосъбиране с договор между собственика и лицензиран оператор; цената зависи от съда и честотата.

Примерно изчисление. За апартамент около 150 000 евро припадащата се идеална част от земята обикновено носи данък от порядъка на десетки евро годишно – ориентировъчно.

Практически извод. Естония е най-чистият европейски пример за данък върху стойността на земята – икономически ефективен, но с малък фискален капацитет и без поведенческо действие върху празните сгради.

Източници: emta.ee; maaamet.ee. Съставено към 07.2026.

Ирландия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Local Property Tax (LPT) е национално уреден, приходът е местен, а съветите могат да коригират ставката с ±15%.

Годишен данък върху недвижимите имоти. LPT е самооценъчен данък върху пазарната стойност по диапазони; последната преоценка е към 1 ноември 2025 г. и важи за 2026–2030 г. Базовото задължение е фиксирана сума за диапазон (за най-ниските диапазони – под 100–250 евро годишно), а местният коригиращ фактор е ±15%. Предвидено е отсрочване на плащането при ниски доходи (с лихва), а не опрощаване.

Основно жилище. Отделно облекчение няма – диапазонната структура и отсрочването изпълняват социалната функция.

Втори и следващи имоти. Не се облагат по-високо от основното жилище в рамките на LPT.

Празни и необитаеми имоти. Vacant Homes Tax (VHT): жилища, обитавани под 30 дни в 12-месечния период (1 ноември – 31 октомври), дължат 7 пъти базовата LPT (ставката беше повишена от 3× през 2023 г. на 5× и после на 7×). Декларацията е самооценъчна, подава се до 7 ноември; изключения има при смърт на собственика, активна продажба, съществен ремонт, съдебни ограничения и други. Отделно общините налагат Derelict Sites Levy върху изоставени/западнали имоти в регистър.

Такса за битови отпадъци. Услугата е приватизирана – договор с оператор, обикновено с елементи „плащаш колкото изхвърляш“ (по вдигане/тегло).

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро: LPT в най-ниския диапазон (ориентировъчно под 100–150 евро годишно); ако е празно по смисъла на VHT – седмократно, т.е. няколкостотин до около хиляда евро.

Практически извод. Ирландският VHT е показателен и с ограниченията си: заради тясната дефиниция и самодекларирането обхваща едва около 2 300 имота с приход около 2,2 млн. евро годишно – пример, че данък върху празни жилища с меки параметри има основно сигнална, а не фискална или мащабна поведенческа функция.

Източници: revenue.ie (LPT, VHT); citizensinformation.ie; gov.ie. Проверено на 14.07.2026.

Исландия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава извън ЕС. Имотният данък е общински.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Fasteignaskattur върху официалната пазарна оценка (fasteignamat), актуализирана ежегодно от жилищната агенция HMS: жилищните имоти се облагат до законов таван от 0,5% (с ограничена възможност за надвишаване), като много общини прилагат около 0,18–0,3%; за търговски имоти таванът е по-висок.

Основно жилище; облекчения. Общините предоставят намаления за възрастни хора и лица с ниски доходи по собствени правила.

Втори и празни имоти. Специален национален режим няма.

Такса за битови отпадъци. Общински такси в имотната сметка; от 2023 г. законът изисква таксите да отразяват реалните разходи, което разшири моделите „плащаш колкото изхвърляш“.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро при ставка 0,2–0,3% → ориентировъчно 300–450 евро годишно.

Практически извод. Ежегодно актуализирана пазарна оценка и умерени общински ставки – противоположният полюс на замразените административни оценки.

Източници: hms.is; island.is; samband.is. Съставено към 07.2026.

Испания

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС, силно децентрализирана. IBI е общински данък върху кадастралната стойност; Канарските острови прилагат същата рамка.

Годишен данък върху недвижимите имоти. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) върху кадастралната стойност (valor catastral), която зависи от годината на последната кадастрална ревизия в общината и често е под пазарната. Ориентировъчният законов диапазон за градски имоти е 0,4–1,1%, с възможности за отклонение при определени условия; всяка община гласува своята ставка.

Основно жилище. Общински бонификации са възможни (многодетни семейства, социални жилища, енергийна ефективност), но общо национално освобождаване няма.

Втори и следващи имоти. Нерезидентите собственици дължат ежегоден данък върху условен доход от имота (процент от кадастралната стойност, обложен с 19% за ЕС/ЕИП или 24% за останалите); резидентите декларират условен доход за необитавани втори жилища в ДДФЛ. Имотите влизат и в данъка върху богатството/данъка за големи състояния при високи прагове.

Празни и необитаеми имоти. Законът позволява на общините надбавка върху IBI за трайно празни жилища: 50%, до 100% при над три години необитаване и до общо 150 пункта за собственици на множество празни имоти в общината (Закон 12/2023 за жилищата); прилагането зависи от общинска наредба и регионална дефиниция за „празно жилище“.

Такса за битови отпадъци. От април 2025 г. общините над определен размер са задължени да имат отделна такса за отпадъци, покриваща реалните разходи на услугата (Закон 7/2022) – т.нар. „basuraza“, което направи таксата видима и в общини, където преди беше скрита в бюджета.

Примерно изчисление. Жилище с пазарна стойност 150 000 евро и кадастрална стойност около половината: 75 000 × 0,6% ≈ 450 евро IBI годишно – ориентировъчно; плюс такса за отпадъци обикновено 50–200 евро.

Практически извод. Испания комбинира класически общински стойностен данък с изрична, но факултативна надбавка за празни жилища и с отделно облагане на нерезидентите – трите елемента, които често се цитират в българския дебат, съществуват там едновременно.

Източници: agenciatributaria.es; Dirección General del Catastro; Ley 12/2023; Ley 7/2022. Съставено към 07.2026.

Италия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. IMU е общински данък в национална рамка.

Годишен данък върху недвижимите имоти. IMU се изчислява върху кадастралния доход (rendita catastale), преоценен и умножен по законови коефициенти (за жилища ×160), при базова ставка 0,86%, която общините коригират в законови граници. Кадастралните стойности често са значително под пазарните, особено в големите градове.

Основно жилище. Основното нелуксозно жилище (извън кадастралните категории A/1, A/8, A/9) е напълно освободено от IMU; луксозните основни жилища плащат по намалена ставка с приспадане.

Втори и следващи имоти. Вторите жилища дължат пълна IMU – на практика това е основната маса на данъка; намаления има при безвъзмездно предоставяне на роднини по права линия (50% от основата при условия) и при отдаване по регулирани наеми (задължението се намалява с 25%).

Празни и необитаеми имоти. Отделен данък няма; неизползваемите (негодни) сгради ползват намалена основа.

Такса за битови отпадъци. TARI – отделна общинска такса по площ и брой обитатели, с покриване на пълните разходи на услугата; дължи се и за държани на разположение имоти с намаления по общински правилник.

Примерно изчисление. Второ жилище с пазарна стойност около 150 000 евро: IMU обикновено 800–1 500 евро годишно според рендитата и общината – ориентировъчно; основно жилище от същия клас: 0 евро IMU (само TARI).

Практически извод. Италия е най-мащабният европейски пример за режима, обсъждан за България: пълно освобождаване на основното жилище и пълноценно облагане на всяко следващо. Опитът ѝ показва и страничните ефекти – стимул за фиктивно „разделяне“ на съпрузи по адрес, срещу който съдебната практика и законодателството трябваше изрично да реагират.

Източници: MEF – Dipartimento delle Finanze (finanze.gov.it); agenziaentrate.gov.it. Съставено към 07.2026.

Кипър

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС (данъчният анализ се отнася за контролираните от Републиката територии).

Годишен данък върху недвижимите имоти. Националният данък върху недвижимото имущество е отменен от 2017 г. Остават само местни задължения: общински/общностни такси за смет, улично осветление и канализационни налози на канализационните съвети (промили върху стари оценъчни стойности).

Основно жилище; втори и празни имоти. Без периодично облагане разграничението няма значение; тежестта при имотите е концентрирана в еднократните данъци при придобиване и в облагането на доходите от наем.

Такса за битови отпадъци. Отделна годишна общинска такса, обикновено фиксирана на имот/домакинство.

Примерно изчисление. Общо местни такси от порядъка на 100–300 евро годишно – ориентировъчно.

Практически извод. Кипър е пример за модела „ниско или нулево периодично облагане, тежест при сделките“ – модел, чиито предимства и недостатъци са разгледани в раздел 5.

Източници: mof.gov.cy; Union of Cyprus Municipalities. Съставено към 07.2026.

Косово

Статут и данъчна компетентност. Частично призната държава; имотният данък е общински по национален закон.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Данък върху имотите по пазарна стойност от масова оценка; общините определят ставки в законовия диапазон 0,15–1% по категории имоти.

Основно жилище. Законът предвижда приспадане на фиксирана сума от данъчната основа за основното жилище на домакинството.

Втори и празни имоти. Специален режим не е установен.

Такса за битови отпадъци. Общински такси, събирани от регионални компании или общините.

Практически извод. Модерна като конструкция система (масова оценка, приспадане за основно жилище) с ограничени административни ресурси за поддръжка на оценките.

Източници: tatimineprone-rks.org; Министерство на финансите на Косово. Съставено към 07.2026.

Латвия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е национално уреден, но общините имат широка свобода чрез задължителни наредби.

Годишен данък върху недвижимите имоти. NĪN върху кадастралната стойност на земя и сгради: за жилища стандартът е прогресивен – 0,2%, 0,4% и 0,6% по стойностни стъпала, но общините могат със свои наредби да определят ставки от 0,2% до 3% (най-високите – за западнали, опасни или неподдържани имоти). Актуализацията на кадастралните стойности е нееднократно отлагана по политически причини, така че основата изостава от пазара.

Основно жилище. Много общини обвързват по-ниските ставки и отстъпките с декларирано местожителство в имота; законови намаления има за многодетни семейства и уязвими групи.

Втори и следващи имоти; празни имоти. Рига и други общини прилагат по-високи ставки (до 1,5%) за жилища без нито един декларииран обитател – де факто данък върху необитаваните жилища чрез ставковата политика, а не чрез отделен данък.

Такса за битови отпадъци. Отделно, чрез договори с оператори по общински тарифи.

Примерно изчисление. Жилище с кадастрална стойност, еквивалентна на 150 000 евро, с декларирани обитатели: ориентировъчно 300–600 евро; без декларирани обитатели в Рига – многократно повече.

Практически извод. Латвийският (и особено рижкият) модел – по-висока ставка при липса на декларирани обитатели – е един от най-евтините за администриране начини да се обложат празните жилища, но и най-уязвимият към фиктивни адресни регистрации; двете страни на монетата са разгледани в раздели 6 и 21.

Източници: vid.gov.lv; riga.lv; likumi.lv. Съставено към 07.2026.

Литва

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е национално уреден; общините определят ставки в законови диапазони.

Годишен данък върху недвижимите имоти. От 1 януари 2026 г. Литва въведе изцяло нов модел, пряко релевантен за българския дебат. Основното жилище (имотът с декларирано местоживеене) е освободено до необлагаем праг, който общините не могат да поставят под 450 000 евро; надвишението се облага с 0,1–1% по решение на общината, с допълнителни намаления за многодетни семейства и семейства с дете с увреждане. Останалите (непървични) жилищни имоти на физическото лице се облагат прогресивно според съвкупната им стойност: 0% до 50 000 евро, 0,1% за частта 50 000–200 000 евро, 0,2% за 200 000–400 000, 0,5% за 400 000–600 000 и 1% над 600 000 евро. Изоставените и занемарени имоти се облагат с наказателна ставка 1–5%, а търговските имоти – с 0,5–3% плюс 0,2% вноска за фонд „Отбрана“.

Основно жилище. Дефинира се чрез официално декларираното местоживеене – едно на лице.

Втори и следващи имоти. Именно те са целта на реформата: необлагаемият праг за тях е многократно по-нисък (50 000 евро съвкупно), а ставките растат със стойността.

Празни и необитаеми имоти. Отделен данък за „празнота“ няма, но занемарените имоти носят ставка до 5%.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса, обикновено с фиксирана и променлива част.

Примерно изчисление. Второ жилище на стойност 150 000 евро (единствен допълнителен имот): (150 000 − 50 000) × 0,1% = 100 евро годишно. За сравнение: същият имот при обсъжданата за България ставка от 1% върху пазарната стойност би дължал 1 500 евро – 15 пъти повече.

Практически извод. Литва показа политически проходим вариант на „данък върху всичко след основното жилище“: много високо освобождаване за дома, ниска и прогресивна тежест за допълнителните имоти и наказателна ставка само за занемарените. Ставките са символични спрямо обсъжданите за България 1% – важен ориентир за калибрирането в раздели 8 и 22.

Източници: vmi.lt; KPMG Lithuania – Tax changes 2026 (12.2025); Grant Thornton Baltic. Проверено на 14.07.2026.

Лихтенщайн

Статут и данъчна компетентност. Суверенно княжество в митнически и валутен съюз с Швейцария.

Режим. Отделен класически имотен данък няма – недвижимото имущество се облага чрез данъка върху богатството: към данъчната стойност на имуществото се прилага стандартизирана условна доходност, която се включва в облагаемия доход; общините добавят надбавки върху националния данък. Такса за отпадъци – общинска, често с платени торби по швейцарски образец.

Практически извод. Пример за интегриране на имотите в общото имуществено облагане вместо самостоятелен имотен данък.

Източници: Steuerverwaltung (llv.li). Съставено към 07.2026.

Люксембург

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Импозицията е общинска.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Impôt foncier върху крайно остарели „единни стойности“ (от 1941 г.) с общински множители – резултатът е символичен данък, често десетки евро годишно дори за скъпи имоти.

Реформа. Пакетът за реформа – нова база на имотния данък, национален данък върху необитаваните жилища и данък за мобилизиране на незастроена строителна земя – е в законодателна процедура от години; към датата на проверка не беше открита информация за влизането му в сила.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска, по обем на съдовете.

Практически извод. Люксембург е нагледен пример как символичен имотен данък съжителства с една от най-тежките жилищни кризи в Европа – и колко бавно се движи реформа, засягаща собствеността.

Източници: impotsdirects.public.lu; logement.lu. Съставено към 07.2026.

Малта

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС.

Режим. Годишен данък върху недвижимите имоти няма; сметосъбирането се финансира от общия бюджет и локалните съвети. Тежестта е при придобиването (гербови налози) и при доходите от наем.

Практически извод. Една от малкото държави в ЕС без никакво периодично имотно облагане.

Източници: cfr.gov.mt. Съставено към 07.2026.

Молдова

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, кандидат за ЕС. Данъкът е местен по национален кодекс.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Върху оценената (кадастрална) стойност; за жилищни имоти общините определят ставка в законовата рамка (ориентировъчно 0,05–0,4%, като големите градове прилагат по-ниските нива). Предвидени са необлагаеми минимуми и социални облекчения; за части от жилищния фонд оценките са стари.

Втори и празни имоти. Специален режим не е установен.

Такса за битови отпадъци. Отделна местна такса, често на човек от домакинството.

Практически извод. Ниска тежест върху нееднородни оценки – профил, близък до българския.

Източници: sfs.md; Данъчен кодекс на Република Молдова. Съставено към 07.2026.

Монако

Статут и данъчна компетентност. Суверенно княжество.

Режим. Няма годишен данък върху недвижимите имоти, нито жилищен данък; комуналните услуги се финансират от държавния бюджет. Тежестта при имотите е при сделките и в наемното право.

Практически извод. Заедно с Малта – европейският полюс на нулево периодично облагане.

Източници: gouv.mc. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

Нидерландия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. OZB е общински данък; отделно действат национални правила за облагане на жилищата в подоходния данък.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Onroerendezaakbelasting (OZB) – общински процент върху WOZ-стойността (ежегодна масова пазарна оценка на всяко жилище). Ставките варират по общини, за собственици на жилища обикновено в порядъка на 0,03–0,2%. Отделно се дължат такси на водните съвети.

Основно жилище. Собственото основно жилище носи условен доход (eigenwoningforfait – малък процент от WOZ), включван в облагаемия доход, срещу приспадане на ипотечните лихви – исторически благоприятен режим в „бокс 1“.

Втори и следващи имоти. Вторите жилища и инвестиционните имоти попадат в имуществения „бокс 3“ на подоходния данък: върху стойността им се начислява условна доходност, облагана с висока ставка – ефективно това често означава около и над 1% годишно от стойността, много повече от OZB. Това е нидерландският еквивалент на „данък върху второто жилище“, макар формално да е подоходен данък.

Празни и необитаеми имоти. Национален данък няма; Законът за празните жилища позволява на общините да въвеждат задължително деклариране на празни имоти и административни мерки (Амстердам и други го прилагат).

Такса за битови отпадъци. Отделна afvalstoffenheffing на домакинство (често според броя на членовете), плюс такси за канализация и водно стопанство.

Примерно изчисление. Жилище с WOZ 150 000 евро: OZB ориентировъчно 100–250 евро; ако е второ жилище – „бокс 3“ може да добави от порядъка на 1 000–1 500 евро годишно според имущественото положение на собственика.

Практически извод. Ниският общински данък е подвеждащ: реалната тежест върху вторите жилища минава през имущественото облагане в подоходния данък – напомняне, че сравненията само по „имотния данък“ пропускат същественото.

Източници: belastingdienst.nl; wozwaardeloket.nl; общински портали. Съставено към 07.2026.

Норвегия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава извън ЕС. Имотният данък е факултативен общински; имуществото се облага и с национален/общински данък върху богатството.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Eiendomsskatt се въвежда по решение на общината: за жилища ставката е до 4‰, като основата е данъчна стойност със задължително намаление (най-много 70% от стойността влиза в основата). Част от общините изобщо не облагат жилищата.

Основно жилище; втори имоти. Ключовото разграничение е в данъка върху богатството: основното жилище се оценява само на малка част от пазарната стойност (25% до висок праг), докато вторите жилища се оценяват на 100% – силен структурен стимул срещу трупането на допълнителни жилища, макар и извън „имотния данък“ в тесен смисъл.

Празни имоти. Специален данък няма.

Такса за битови отпадъци. Общинска, на принципа на себестойността (selvkost).

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро при ставка 3‰ върху 70% основа: ≈ 315 евро годишно – ориентировъчно; плюс евентуален ефект в данъка върху богатството при второ жилище.

Практически извод. Още един пример (заедно с Нидерландия), че диференциацията „основно срещу второ жилище“ може да живее в имущественото облагане, а не непременно в отделен имотен данък.

Източници: skatteetaten.no; ssb.no. Съставено към 07.2026.

Полша

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е общински, с национални тавани на ставките.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Podatek od nieruchomości се начислява на квадратен метър: министърът на финансите ежегодно индексира максималните ставки, а общините определят своите до тавана. За жилища таванът е от порядъка на 1,2–1,3 злоти/м² годишно (под 0,30 евро/м²) – жилище от 65 м² дължи под 20–25 евро годишно. Земята се облага отделно, също на квадратен метър. Преминаване към стойностна основа се обсъжда от десетилетия, без резултат.

Основно жилище; втори и празни имоти. Никакво разграничение – тежестта е символична за всички жилища.

Такса за битови отпадъци. Отделна такса, като общината избира метода – на домакинство, на човек или според потреблението на вода; тя обикновено многократно надвишава самия имотен данък.

Примерно изчисление. Апартамент 65 м²: имотен данък ≈ 80 злоти (под 20 евро); такса смет за домакинство – често 60–120 злоти месечно, т.е. на година десетки пъти повече от данъка.

Практически извод. Полша е крайният пример за площно облагане с нулева поведенческа роля – и за парадокса „таксата за смет е истинският имотен данък“.

Източници: podatki.gov.pl; obwieszczenia на МФ за максималните ставки. Съставено към 07.2026.

Португалия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. IMI е общински; AIMI е национален допълнителен данък.

Годишен данък върху недвижимите имоти. IMI върху данъчната имотна стойност (VPT), определяна по нормативна формула и периодично актуализирана: градски имоти 0,3–0,45% по решение на общината (поземлени 0,8%).

Основно жилище. Постоянно освобождаване за домакинства с ниски доходи и нисък VPT; тригодишно временно освобождаване при покупка на първо основно жилище при условия; общински семейни намаления според броя на децата.

Втори и следващи имоти. AIMI (Adicional ao IMI): сборът от VPT на жилищните имоти на едно физическо лице над приспадане от 600 000 евро (1,2 млн. за съвместно облагана двойка) се облага с 0,7% до 1 млн., 1% между 1 и 2 млн. и 1,5% над 2 млн. евро – де факто прогресивен данък върху жилищните портфейли.

Празни и необитаеми имоти. За жилища, празни повече от година, или сгради в руини IMI се утроява; в зоните на градски натиск ставката за празни жилища е шесткратна и нараства ежегодно. Дефинирането на „devoluto“ стъпва на потребление на комунални услуги и общински констатации, с изключения (емиграция, лечение, съдебни спорове).

Такса за битови отпадъци. Обикновено чрез сметката за вода, по общински тарифи.

Примерно изчисление. Жилище с VPT 150 000 евро при 0,35%: ≈ 525 евро годишно; ако е обявено за празно в зона на натиск – многократно повече.

Практически извод. Португалия комбинира трите инструмента, обсъждани за България – общински стойностен данък, национален данък върху жилищните портфейли (AIMI) и мултипликатори за празни жилища – и е един от най-подробно разписаните модели за подражание или поука.

Източници: portaldasfinancas.gov.pt; CIMI; Decreto-Lei 67/2019. Съставено към 07.2026.

Румъния

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е местен по Фискалния кодекс.

Годишен данък върху недвижимите имоти. За жилищни сгради на физически лица: 0,08–0,2% върху нормативна стойност, изчислявана по таблици (лева/м² според конструкция, зона и ранг на населеното място, с корекции за възраст); местните съвети могат да добавят до 50% надбавка. В рамките на фискалните пакети от 2024–2026 г. нормативните стойности бяха актуализирани нагоре. Нежилищните сгради се облагат по-високо.

Основно жилище; втори имоти. Специално облекчение няма; по-високото облагане на второ и следващо жилище, съществувало преди 2016 г., беше премахнато с новия кодекс – рядък пример за движение в обратна посока.

Празни имоти. Общ данък няма; местните съвети могат да увеличават до 500% данъка върху занемарени сгради и терени по специална процедура.

Такса за битови отпадъци. Отделна такса salubrizare, обикновено на човек от домакинството.

Примерно изчисление. Апартамент, чиято нормативна стойност съответства на около 150 000 евро пазарна: често 100–250 евро годишно – ориентировъчно.

Практически извод. Площно-нормативна основа, близка по дух до българската данъчна оценка; поуката от премахнатата прогресия за втори жилища (масово заобикаляна чрез разпределяне между роднини) е директно относима към раздел 21.

Източници: anaf.ro; Codul fiscal (Titlul IX). Съставено към 07.2026.

Русия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна федерална държава. Данъкът за физически лица е местен, върху кадастрална стойност по национална рамка.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Базова ставка 0,1% за жилища (общините могат от 0 до 0,3%); за най-скъпите имоти (над законов праг) – повишени ставки до 2–2,5%. От основата се приспадат нормативни квадратури (20 м² за апартамент, 50 м² за къща).

Основно жилище; облекчения. Общо облекчение за основно жилище няма, но пенсионерите и широк кръг категории са освободени за по един имот от всеки вид – което на практика облекчава именно първото жилище.

Втори и празни имоти. Специален режим няма.

Такса за битови отпадъци. Комунална услуга по регионални тарифи, обикновено на живущ.

Примерно изчисление. Кадастрална стойност, еквивалентна на 150 000 евро, при 0,15%: ≈ 225 евро годишно – ориентировъчно.

Източници: nalog.gov.ru; НК РФ, гл. 32. Съставено към 07.2026.

Сан Марино

Статут и данъчна компетентност. Суверенна микродържава.

Режим. Общ годишен данък върху недвижимите имоти по налична информация няма; тежестта е при сделките и доходите. За подробности относно местни такси не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Източници: gov.sm. Съставено към 07.2026.

Северна Македония

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, кандидат за ЕС. Данъкът е общински.

Годишен данък върху недвижимите имоти. 0,1–0,2% върху пазарна стойност по официална методология; общините определят ставката и администрират данъка. Законът допуска по-високо облагане на имоти, които не се използват, но прилагането по общини е ограничено и неравномерно.

Основно жилище; втори имоти. Специфично общо облекчение не е установено.

Такса за битови отпадъци. Отделна комунална такса.

Практически извод. Ниска тежест върху методологически определяни стойности; интересна е неизползваната законова опция срещу празните имоти.

Източници: ujp.gov.mk; Закон за данъците върху имуществото. Съставено към 07.2026.

Словакия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е общински с широка автономия.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Данък върху сгради и апартаменти на квадратен метър (с коефициенти за етажност) и данък върху земята като процент от нормативна стойност; общините определят ставките с голяма свобода и могат да диференцират по видове имоти и зони. Братислава и други градове повишиха ставките след 2023 г.

Основно жилище; втори и празни имоти. Общински намаления (възраст, увреждания); специален режим за втори или празни жилища няма.

Такса за битови отпадъци. Отделна местна такса на човек или по обем.

Примерно изчисление. Апартамент 65 м² в Братислава: ориентировъчно 60–150 евро годишно.

Източници: financnasprava.sk; общински VZN. Съставено към 07.2026.

Словения

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Основното периодично задължение е NUSZ – „компенсация за ползване на строителна земя“, точкова система на общините върху площ и характеристики, наследена от югославското право. Цялостен модерен имотен данък беше приет през 2013 г., но отменен от Конституционния съд през 2014 г.; оттогава реформата е многократно отлагана, включително обсъжданите след 2023 г. идеи за облагане на празни жилища, които не са приети.

Такса за битови отпадъци. Отделна комунална такса по обем.

Практически извод. Словения е предупредителният пример за конституционните рискове на прибързана имотна реформа – пряко относим към раздел 18.

Източници: gov.si; fu.gov.si; решение U-I-313/13 на Конституционния съд. Съставено към 07.2026.

Сърбия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, кандидат за ЕС. Данъкът е общински по национален закон.

Годишен данък върху недвижимите имоти. За физически лица – до 0,4% върху стойност, определяна по зони от средни пазарни цени, с амортизационно намаление; общините публикуват зоновите цени ежегодно. За правни лица основата е счетоводната/справедливата стойност.

Основно жилище. Данъчен кредит от 50% (с абсолютен таван) за жилището, в което собственикът действително живее – чист пример за „облекчение за обитавано основно жилище“.

Втори и празни имоти. Специален режим няма; вторият имот просто не ползва кредита.

Такса за битови отпадъци. Отделна комунална такса по площ.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро в Белград: ориентировъчно 300–500 евро годишно преди кредита; обитаваното основно жилище – наполовина.

Източници: purs.gov.rs; Закон о порезима на имовину. Съставено към 07.2026.

Украйна

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, кандидат за ЕС. Данъкът е местен по Данъчния кодекс.

Годишен данък върху недвижимите имоти. На квадратен метър над необлагаем минимум – 60 м² за апартамент, 120 м² за къща (180 м² при комбинация); общините определят ставка до 1,5% от минималната работна заплата за всеки квадратен метър над минимума. За много големи жилища (над 300 м² апартамент / 500 м² къща) се дължи допълнителна фиксирана годишна сума – елемент на „луксозен“ данък.

Военни особености. Действат освобождавания за имоти в зони на бойни действия, на временно окупирани територии и за разрушени/повредени жилища.

Такса за битови отпадъци. Комунална услуга по местни тарифи.

Примерно изчисление. Апартамент 85 м²: облагаеми са 25 м²; при средни ставки задължението обикновено е от порядъка на десетки евро годишно – ориентировъчно.

Практически извод. Площен модел с вграден „необлагаем жилищен минимум“ – концепция, относима към дискусията за защита на нормалното жилищно потребление в раздел 13.

Източници: tax.gov.ua; ПКУ, ст. 266. Съставено към 07.2026.

Унгария

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Имотното облагане е факултативно общинско.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Общините могат да въведат данък върху сградите (építményadó) и/или върху парцелите (telekadó): или на квадратен метър до индексиран национален таван, или до 3,6% върху коригирана пазарна стойност (наполовина от пазарната). Много общини не облагат жилищата на постоянните си жители, а насочват данъка към ваканционните имоти (езерото Балатон е класическият пример) и към нежилищните имоти.

Основно жилище; втори имоти. Формално облекчение няма, но общинската практика на освобождаване на местните жители превръща данъка в де факто данък върху вторите жилища в туристическите общини.

Празни имоти. Специален данък няма.

Такса за битови отпадъци. Отделна такса за сметосъбиране.

Практически извод. Унгария показва „мек“ път към облагане на вторите жилища – не нов данък, а общинска ставкова политика плюс освобождаване на постоянните жители.

Източници: nav.gov.hu; Закон C/1990 за местните данъци; общински наредби. Съставено към 07.2026.

Финландия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е общински в национални диапазони.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Kiinteistövero върху данъчните стойности на сградата и земята поотделно: постоянното жилище се облага с по-ниска ставка (диапазон около 0,41–1,00%), другите жилищни сгради (вкл. ваканционните) – с по-висока, а за земята от 2024 г. минималната обща ставка беше повишена (1,30–2,00%). Данъчните стойности са под пазарните; реформа за осъвременяването им се подготвя от години.

Основно жилище; втори имоти. Разграничението е вградено в самите ставкови диапазони – ваканционното жилище законно може да носи по-висока ставка от постоянното.

Празни имоти. Специален данък няма.

Такса за битови отпадъци. Отделна такса според съда и честотата.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро: ориентировъчно 300–600 евро годишно според общината и дела на земята.

Източници: vero.fi. Съставено към 07.2026.

Франция

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Местните имотни данъци се гласуват от общините и междуобщинските обединения върху национално определяни кадастрални наемни стойности.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Taxe foncière (данък на собственика) върху 50% от кадастралната наемна стойност на жилището, по общински ставки – след премахването на taxe d’habitation за основните жилища много общини (вкл. Париж) чувствително повишиха ставките. Освобождавания: нови сгради за 2 години, възрастни хора с ниски доходи, таван според дохода.

Основно жилище. От 2023 г. основните жилища не дължат taxe d’habitation; всички собственици подават задължителна декларация за обитаването на всеки свой имот (déclaration d’occupation).

Втори и следващи имоти. Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) остава за вторите жилища – върху пълната кадастрална наемна стойност, без намаления; в около 3 700 общини в „напрегнати зони“ съветът може да гласува надбавка от 5% до 60% върху общинската част (Париж, Лион, Бордо, Ница и много крайбрежни градове прилагат максимума). Освобождаване от надбавката е възможно при професионална необходимост, настаняване в лечебно заведение или обективна невъзможност имотът да е основно жилище. Данни на DGFiP показват ръст на постъпленията и случаи на продажби на втори жилища заради тежестта.

Празни и необитаеми имоти. В напрегнатите зони: TLV – национален данък върху празните жилища (необзаведени/неизползвани над година): 17% от кадастралната наемна стойност първата година и 34% след това; извън тези зони общините могат да въведат THLV след две години необитаване. Изключения: имоти, негодни за обитаване, активно предлагани на пазарна цена без купувач/наемател, кратки периоди на ползване над 90 дни.

Такса за битови отпадъци. TEOM – добавка към taxe foncière, дължима по правило и за неизползвани имоти, ако услугата е достъпна.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро: taxe foncière ориентировъчно 600–1 200 евро; като второ жилище в напрегната зона се добавя THRS с надбавка – често още 800–1 500+ евро годишно.

Практически извод. Франция е най-пълният европейски арсенал: собственически данък + жилищен данък само за втори жилища + общинска надбавка в дефицитни зони + национален данък върху празните жилища с ясни изключения + задължително деклариране на обитаването. Раздел 6 разглежда подробно ефектите и заобикалянето.

Източници: impots.gouv.fr; economie.gouv.fr; DGFiP. Проверено на 14.07.2026.

Хърватия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е местен, но въвеждането му от 2025 г. е задължително за всички общини.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Porez na nekretnine, в сила от 1 януари 2025 г., замени дотогавашния факултативен данък върху ваканционните жилища: 0,60–8,00 евро/м² полезна площ годишно, като всяка община определя размера (възможно зониране и корекции за възраст/удобства, но не над тавана). Приходът се дели 80% за общината и 20% за жупанията. Примери: Загреб 5 €/м², Сплит 1,99 €/м², Дубровник 4–5 €/м² по зони, Умаг 8 €/м².

Основно жилище. Освободено е жилището, използвано за постоянно живеене от собственика или семейството му – данъкът по замисъл не докосва обитавания дом.

Втори и следващи имоти. Именно те са обектът: ваканционни, инвестиционни и празни жилища, включително използваните за краткосрочно туристическо отдаване (с отделни правила за регистрираните „домакини“).

Празни и необитаеми имоти. Освобождава дългосрочният наем – регистриран договор за поне 10 месеца годишно; освобождават се и негодните за обитаване имоти (щети, липса на инфраструктура, природни бедствия). Неподаването на изискуеми данни се санкционира с глоби от 1 000 до над 6 000 евро.

Такса за битови отпадъци. Отделно – комунална такса (komunalna naknada) и такси за отпадъци.

Примерно изчисление. Апартамент 80 м², който не е постоянно обитаван и не е отдаден дългосрочно: от 48 евро (при 0,60 €/м²) до 640 евро (при 8 €/м²) годишно according общината; в Загреб – 400 евро.

Практически извод. Хърватия е най-близкият действащ аналог на българското предложение – „облагай всичко, което не е обитаван дом или дългосрочен наем“ – но с площна, а не стойностна основа и с многократно по-ниска тежест от 1% от пазарната стойност. Първите години показват както активиране на наемния пазар, така и спорове около доказването на обитаването; разгледано подробно в раздел 6.

Източници: porezna-uprava.gov.hr; gov.hr; Zakon o lokalnim porezima. Проверено на 14.07.2026.

Черна гора

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, кандидат за ЕС. Данъкът е общински.

Годишен данък върху недвижимите имоти. 0,25–1,00% върху пазарна стойност; общините определят ставките и могат да прилагат по-високи размери за второстепенни и ваканционни имоти, за незаконно изградени обекти и в атрактивни крайбрежни зони.

Основно жилище. Общинската практика предвижда по-ниски ставки/намаления за жилището, в което собственикът живее постоянно.

Такса за битови отпадъци. Отделна комунална такса.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро: ориентировъчно 375–1 500 евро годишно според общината и статута на имота.

Източници: Управа прихода и царина (upravaprihoda.gov.me); общински одлуки. Съставено към 07.2026.

Чехия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Данъкът е национално уреден, приходът е общински, общините управляват коефициентите.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Daň z nemovitých věcí на квадратен метър с базови ставки, повишени с около 80% от 2024 г. и обвързани с инфлационен коефициент; върху тях действат коефициент според големината на населеното място и местен коефициент (до 5), определян от общината. Тежестта остава ниска.

Основно жилище; втори и празни имоти. Разграничение няма; ваканционните сгради имат отделна (по-висока на м²) базова ставка.

Такса за битови отпадъци. Отделна местна такса на човек или по обем.

Примерно изчисление. Апартамент 65 м² в Прага: ориентировъчно 60–120 евро годишно.

Източници: financnisprava.cz. Съставено към 07.2026.

Швейцария

Статут и данъчна компетентност. Федерална държава извън ЕС. Имотното облагане е изцяло кантонално и общинско; няма единна национална ставка.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Приблизително половината кантони събират имотен данък (Liegenschaftssteuer/impôt foncier) от порядъка на 0,3–3‰ върху данъчната стойност; други (напр. Цюрих) нямат такъв. Отделно имотите влизат в кантоналния данък върху богатството, а условният наем на собственото жилище (Eigenmietwert) исторически се облага като доход срещу приспадане на лихви и поддръжка.

Основно жилище – реформата от 2025 г. На референдум на 28 септември 2025 г. избирателите одобриха премахването на облагането на условния наем за обитаваните основни жилища; промяната е обвързана с ново конституционно правомощие на кантоните да облагат вторите жилища и с ограничаване на приспаданията, а влизането в сила изисква прилагащо законодателство с преходен период.

Втори и следващи имоти. Освен данъчните ефекти действа и планировъчното ограничение „Lex Weber“ – таван от 20% втори жилища в община; туристически общини събират и отделни такси за втори жилища.

Празни имоти. Общ данък няма.

Такса за битови отпадъци. Общинска, класическият пример за „плащаш колкото изхвърляш“ чрез задължителни платени торби.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро (данъчна стойност по-ниска): кантонален имотен данък 0–450 франка според кантона; върху това – ефекти в данъка върху богатството и (до реформата) в облагането на условния наем.

Практически извод. Швейцария демонстрира прецизна конституционна механика: облекчаването на основното жилище беше политически „платено“ с изрично ново правомощие за облагане на вторите – модел на пакетно договаряне, относим към раздел 22.

Източници: admin.ch (референдум 28.09.2025); estv.admin.ch; кантонални данъчни управи. Съставено към 07.2026.

Швеция

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава, членка на ЕС. Задължението е национално уредено (общинска такса по име, но с еднакви правила).

Годишен данък върху недвижимите имоти. Kommunal fastighetsavgift за жилища: 0,75% от данъчната оценка (около 75% от пазарната стойност), но не повече от индексиран годишен таван на жилище – таванът прави данъка регресивен за скъпите имоти и предвидим за всички. Новопостроените жилища ползват многогодишно освобождаване/намаление.

Основно жилище; втори и празни имоти. Никакво разграничение – след премахването на стария държавен имотен данък (2008 г.) системата е умишлено плоска.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса, често по обем и честота.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро: заради тавана обикновено под 900–1 000 евро годишно – ориентировъчно.

Практически извод. Швеция е примерът за „политически имунизиран“ имотен данък: таванът премахна страховете на домакинствата, но и голяма част от фискалния и поведенческия потенциал.

Източници: skatteverket.se. Съставено към 07.2026.

Европейски зависими и автономни територии

Гибралтар (британска отвъдморска територия): собствена данъчна система; периодични „rates“ върху наемни стойности, определяни от правителството на Гибралтар, с отстъпки за жилищни имоти и ранно плащане; сметосъбирането се финансира през общите приходи. Източник: gibraltar.gov.gi (07.2026).

Гърнзи, включително Олдърни и Сарк (коронно владение – Бейливик Гърнзи): данъкът върху недвижимата собственост (TRP) се начислява на „TRP-единици“ според вида и площта на имота, със ставки, гласувани ежегодно от Щатите на Гърнзи; отделно енориите събират occupiers’ rates. Олдърни има собствени местни ставки в рамките на бейливика. Сарк е с отделна данъчна автономия и собствено имотно облагане (данък върху имотите и личен капиталов данък); за подробни актуални размери не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация. Източник: gov.gg (07.2026).

Джърси (коронно владение – Бейливик Джърси): енорийски rates в две части – foncier (собственик) и occupier (ползвател) – върху оценъчни „quarters“, плюс обща островна ставка; общата тежест е ниска. Източник: gov.je (07.2026).

Остров Ман (коронно владение): местни rates върху наемни стойности по стара оценка (реформа на оценките се обсъжда); таксите за отпадъци са включени в местните такси или отделни според района. Източник: gov.im (07.2026).

Фарьорски острови (автономна територия на Дания със собствена данъчна система): общ периодичен имотен данък по налична информация няма – местните финанси стъпват на подоходното облагане; комунални такси се събират от общините. Източник: taks.fo (07.2026).

Острови Аланд (автономна демилитаризирана територия на Финландия): прилага се финландският имотен данък, като 16-те оландски общини определят ставките в законовите диапазони; ваканционните жилища често са с по-висока ставка от постоянните – практически важно за многобройните летни къщи. Източник: vero.fi; regeringen.ax (07.2026).

↑ Обратно към съдържанието

3.2. Азия (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.2. Азия

Азербайджан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; данъкът за физически лица е уреден в Данъчния кодекс и се администрира от общините.

Режим. Данъкът върху жилищата на физически лица се начислява на квадратен метър по зонови ставки (столицата – най-високи), като първите 30 м² са освободени. Земята се облага с отделен данък. Специални режими за втори или празни жилища няма. Таксите за отпадъци са част от комуналните тарифи.

Примерно изчисление. Апартамент от 85 м² в Баку: облагаеми са 55 м² по зоновата ставка – обикновено десетки манати годишно, символична тежест спрямо стойност от 150 000 евро.

Източници: taxes.gov.az; Данъчен кодекс на АР. Съставено към 07.2026.

Армения

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; данъкът е местен по национален кодекс.

Режим. Реформата от 2021 г. замени старите символични оценки с кадастрални стойности, доближени до пазарните, при прогресивна скала приблизително от 0,05% за най-евтините до 1,5% за най-скъпите жилища. Ключовият елемент е поетапното въвеждане: данъкът се начислява върху нарастващ процент от новата основа всяка година, докато достигне 100% през 2026 г. Облекчението за евтините жилища е вградено в прогресията. Такса смет – общинска.

Примерно изчисление. Жилище около 150 000 евро в Ереван: при пълната основа ориентировъчно няколкостотин евро годишно според стъпалото.

Практически извод. Арменският шестгодишен преход към пазарни оценки е може би най-относимият за България модел на плавно въвеждане – вж. раздели 17 и 24.

Източници: petekamutner.am; Данъчен кодекс на РА. Съставено към 07.2026.

Афганистан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава под талибанска администрация.

Режим. Градските общини традиционно събират имотни налози („сафаи“), включващи и чистотата; администрацията продължава събирането в големите градове. За актуални ставки, основи и облекчения не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Източници: -. Съставено към 07.2026.

Бангладеш

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; holding tax се събира от градските корпорации и общините.

Режим. Holding tax върху годишната наемна стойност на имота, обикновено около и над 12% съвкупно (включително компоненти за чистота и осветление), с различия по корпорации и отстъпки за собственици-обитатели на места. Отделно състоятелните лица дължат надбавка върху подоходния данък според нетното богатство, в което влизат имотите. Таксата за отпадъци е вградена в holding tax.

Практически извод. Класически британско-колониален модел „процент от наемната стойност с включени услуги“.

Източници: Dhaka City Corporations; NBR. Съставено към 07.2026.

Бахрейн

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Годишен данък върху притежаването няма. Съществува 10% общински налог върху наемите, събиран чрез комуналните сметки основно при чуждестранни наематели. Отпадъците се финансират от общинските бюджети.

Практически извод. Типичен за Залива модел – облагане на наемния поток, не на собствеността.

Източници: mun.gov.bh. Съставено към 07.2026.

Бруней

Статут и данъчна компетентност. Суверенен султанат.

Режим. В гарантираните общински зони се събират сградни налози върху годишната наемна стойност по ниски проценти; извън тях периодично облагане практически няма. Специални режими за втори/празни жилища не са установени.

Източници: Municipal Department, MoHA. Съставено към 07.2026.

Бутан

Статут и данъчна компетентност. Суверенно кралство.

Режим. Законът за имотния данък от 2022 г. въведе единна съвременна рамка: 0,1% годишно върху оценъчната стойност на земята и сградите, заменяйки старите символични ставки. Отделни режими за втори/празни жилища няма; общински такси покриват услугите.

Примерно изчисление. 150 000 евро × 0,1% = 150 евро годишно – ориентировъчно.

Източници: mof.gov.bt; Property Tax Act 2022. Съставено към 07.2026.

Виетнам

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Сградите не се облагат периодично; дължи се данък върху ползването на неземеделска земя – 0,03% върху зоновата цена в рамките на норматива за площ, прогресивно до 0,15% за надвишението. Многократно обсъжданият данък върху втори жилища не е приет. Такса смет – комунална.

Практически извод. Много ниска тежест; Виетнам е сред големите икономики, където дебатът „да обложим ли вторите жилища“ тече от години без резултат – политическата икономия на въпроса е универсална.

Източници: gdt.gov.vn. Съставено към 07.2026.

Грузия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; данъкът е местен по национален кодекс.

Режим. Уникална черта: задължението зависи от дохода на домакинството. Домакинства с годишен доход под законовия праг са изцяло освободени; при средни доходи ставката е 0,05–0,2%, при високи – 0,8–1% върху пазарната стойност, като общините уточняват в диапазоните. Втори/празни жилища нямат отделен режим. Такса за чистота – общинска.

Практически извод. Грузинският модел показва как социалната защита може да е вградена директно във данъка (доходен тест), вместо в система от отделни облекчения – относимо към раздел 13.

Източници: rs.ge; Данъчен кодекс на Грузия. Съставено към 07.2026.

Израел

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; арнона е общински данък в национална рамка.

Режим. Арнона се начислява на квадратен метър по зони и предназначение, с тарифи на всяка община в национално регулирани граници; плаща я по правило обитателят. Отстъпки – за ниски доходи, увреждания, нови имигранти, военнослужещи. Общините имат право да прилагат повишена (до двойна) арнона върху трайно необитавани „жилища-призраци“, мярка, насочена срещу празните инвестиционни апартаменти в Йерусалим, Тел Авив и крайбрежието; прилагането и доказването (потребление на ток/вода) варира по общини. Таксата за отпадъци е включена в арнона.

Практически извод. Израел е ранен пример за общинsanta надбавка върху празни жилища при площен данък – със същите спорове за доказването на необитаване, които би срещнала и България.

Източници: gov.il; общински тарифи. Съставено към 07.2026.

Индия

Статут и данъчна компетентност. Федерална държава; имотният данък е на общинските корпорации по щатски закони – няма единна национална ставка.

Режим. Три конкурентни системи: годишна наемна стойност (Ченай и др.), капиталова стойност (Мумбай) и площни единици (Делхи). Ставките, отстъпките за собственици-обитатели, за жени-собственици и за възрастни варират по градове. Любопитна противоположност на европейската тенденция: в част от градовете действа vacancy remission – намаление на данъка за незаета сграда, наследство от логиката „данъкът следва наемния доход“. Такси за смет се събират отделно като потребителски такси.

Практически извод. Индия напомня, че „данък върху празното жилище“ не е универсална норма – при наемно-стойностните системи празнотата исторически е била основание за отстъпка, не за надбавка.

Източници: общински корпорации (MCGM, MCD, GCC). Съставено към 07.2026.

Индонезия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; PBB-P2 е местен данък на регенциите и градовете.

Режим. Основа е NJOP – официалната „продажна стойност на данъчния обект“, актуализирана периодично; таванът на ставката по закона за местните данъци е 0,5%, с необлагаем минимум на обект. Джакарта и други градове прилагат прогресивни ставки и освобождавания за евтините жилища. Втори/празни жилища нямат отделен режим.

Източници: pajak.go.id; Закон № 1/2022 (HKPD). Съставено към 07.2026.

Ирак

Статут и данъчна компетентност. Суверенна федерална държава.

Режим. Законодателството предвижда данък върху недвижимите имоти от порядъка на 10% върху оценената годишна наемна стойност, но прилагането е неравномерно и администрацията – фрагментирана (вкл. отделен режим в Кюрдистан). За облекчения и актуална практика не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Източници: МФ на Ирак. Съставено към 07.2026.

Иран

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Общ годишен имотен данък няма, но от 2021 г. действа национален данък върху празните жилища: жилища в градовете, необитавани над законовия срок в годината, се облагат с кратни на условния месечен наем, нарастващи през втората и третата година на празнота; идентифицирането става чрез национална жилищна информационна система. Прилагането и събираемостта остават ограничени – поучителен пример, че данък върху празни жилища без работеща информационна инфраструктура остава на хартия. Общински налози финансират услугите.

Практически извод. Иран илюстрира риска „амбициозен закон, слабо изпълнение“ – пряко относим към раздел 17 за административния модел.

Източници: intamedia.ir; Закон за прякото данъчно облагане, чл. 54 mokarrar. Съставено към 07.2026.

Йемен

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава в продължителен въоръжен конфликт с разделена администрация.

Режим. Формално съществуват данъци върху наемната стойност на имотите. За действащото прилагане не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Йордания

Статут и данъчна компетентност. Суверенно кралство; налогът се администрира от общините (в Аман – от общината на столицата).

Режим. Данъкът върху сградите („мусакафат“) е около 15% съвкупно върху оценената годишна наемна стойност, включвайки компоненти за общински услуги; предвидени са частични намаления за жилища, обитавани от собственика. Празни/втори жилища нямат отделен режим. Такса смет – в общинския налог.

Примерно изчисление. Жилище с оценена наемна стойност 6 000 евро годишно: ≈ 900 евро налог – ориентировъчно; оценките често са под пазарните наеми.

Източници: МФ на Йордания; Greater Amman Municipality. Съставено към 07.2026.

Казахстан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; данъкът е по национален кодекс.

Режим. Прогресивна скала върху държавно определяна оценъчна стойност – от 0,05% за най-евтините до около 2% за най-скъпите жилища; за преобладаващата част от жилищния фонд ефективната тежест е под 0,1%. Отделни режими за втори/празни жилища няма. Отпадъците – по комунални тарифи.

Източници: kgd.gov.kz; Данъчен кодекс на РК. Съставено към 07.2026.

Камбоджа

Статут и данъчна компетентност. Суверенно кралство.

Режим. Данъкът върху недвижимото имущество (TOIP) е 0,1% годишно върху 80% от оценъчната стойност, за имоти над необлагаем праг (около 25 000 щ.д.). Отделен данък от 2% тежи върху неизползваната земя в определени зони – ранен азиатски инструмент срещу спекулативното държане на парцели. Такси за смет – общински/частни оператори.

Примерно изчисление. Имот 150 000 евро: (150 000 × 80% − праг) × 0,1% ≈ около 100 евро годишно – ориентировъчно.

Източници: tax.gov.kh (GDT). Съставено към 07.2026.

Катар

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Периодичен имотен данък няма; тежестта е при регистрационните такси и в наемния сектор. Услугите се финансират от бюджета.

Източници: gco.gov.qa. Съставено към 07.2026.

Киргизстан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Данъкът върху имуществото на физически лица се смята по национална формула: площ × нормативна стойност на м² × регионални и функционални коефициенти; тежестта е ниска, с нормативни приспадания за жилищна площ. Такса смет – комунална.

Източници: sti.gov.kg; Данъчен кодекс на КР. Съставено към 07.2026.

Китай

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава. Общонационален периодичен данък върху жилищата на граждани няма – въпреки че е сред най-обсъжданите реформи в света.

Режим. От 2011 г. действат само два пилота: Шанхай (облагане на новопридобити втори и скъпи жилища на местни семейства и жилища на нерезиденти, 0,4–0,6% върху 70% от цената) и Чунцин (луксозни и втори жилища, до 1,2%). Разширяването на пилотите беше законово разрешено през 2021 г., но многократно отлагано заради кризата на имотния пазар. Търговските имоти и земеползването се облагат отделно. Такси за смет – общински.

Практически извод. Китай показва как дори при огромен празен жилищен фонд въвеждането на имотен данък се блокира от страха за цените и за балансите на домакинствата – уроκ за политическия тайминг на подобни реформи.

Източници: chinatax.gov.cn; решения на ДК на ВСНП (2021). Съставено към 07.2026.

Кувейт

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Периодичен имотен данък няма; общински такси покриват услугите. Втори/празни жилища не се облагат.

Източници: -. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

Лаос

Статут и данъчна компетентност. Суверенна народнодемократична република.

Режим. Данъкът върху земята се начислява на квадратен метър по зонови категории с ниски фиксирани ставки; сградите не се облагат отделно. Специални режими за втори/празни жилища не са установени. Отпадъците се финансират от местните бюджети.

Източници: Министерство на финансите на ЛНДР. Съставено към 07.2026.

Ливан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; данъкът е национален, с общинско участие.

Режим. Данъкът върху „вградено имущество“ се изчислява прогресивно (около 4–14%) върху оценената или реалната годишна наемна стойност, с приспадания за жилища, обитавани от собственика. Продължителната финансова криза обезцени старите оценки в местна валута, което на практика срина реалната тежест на данъка. Такси за смет – общински, с прекъснато финансиране в част от общините заради кризата.

Практически извод. Ливан е предупредителен пример как макроикономическа криза може напълно да ерозира стойността на един номинално добре устроен данък – важно за раздел 17 относно необходимостта от редовна индексация на основата.

Източници: Министерство на финансите на Ливан. Съставено към 07.2026.

Малайзия

Статут и данъчна компетентност. Федерална конституционна монархия; имотното облагане е щатско (quit rent върху земята) и местно (assessment/cukai taksiran върху годишна стойност), без единна национална ставка.

Режим. Quit rent се определя от щатските земеделски и поземлени управления на квадратен метър земя. Assessment се събира от градските/общинските съвети като процент (обикновено 2–7%) от годишната наемна стойност на сградата, с различни ставки за жилищни и нежилищни имоти. Отделни щати (напр. Йохор, Пенанг) прилагат по-високи минимални цени и ограничения за покупка на имоти от чужденци, което функционира като косвен филтър срещу чуждестранна инвестиционна собственост, но не е класически данък. Такси за смет – включени в assessment или отделни в част от съветите.

Практически извод. Малайзия онагледява федерален модел без обща национална ставка – коректният отговор винаги минава през конкретния щат и местен съвет.

Източници: щатски Pejabat Tanah dan Galian; местни съвети (напр. DBKL). Съставено към 07.2026.

Малдиви

Статут и данъчна компетентност. Суверенна островна република.

Режим. Общ периодичен имотен данък за жилища на граждани няма; приходите от недвижими имоти идват основно от наеми за държавна земя и от концесиите за курортните острови. Общински такси покриват местните услуги.

Източници: mira.gov.mv. Съставено към 07.2026.

Мианмар

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава с продължаващ вътрешен конфликт.

Режим. Градските комитети за развитие (напр. YCDC в Янгон) традиционно събират общински налози върху наемна стойност на имотите в градските райони. Заради политическата и икономическата обстановка актуални надеждни данни за прилагането в национален мащаб са ограничени.

Източници: YCDC и сходни градски комитети. Съставено към 07.2026.

Монголия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна парламентарна република.

Режим. Имотният данък се начислява върху регистрираната стойност на недвижимия имот, с ориентировъчни ставки 0,6–2% според зоната (Улан Батор – по-високо); предвидени са облекчения за жилището за собствено обитаване. Специален режим за множество жилища не е систематично установен. Такси за смет – общински.

Източници: mta.mn; Данъчен закон на Монголия. Съставено към 07.2026.

Непал

Статут и данъчна компетентност. Федерална демократична република; имотното облагане е общинско (интегриран имотен данък след федералната реформа от 2017 г.).

Режим. Общините изчисляват интегриран имотен данък върху оценъчна стойност по местни прогресивни скали, с ниска обща тежест и общински прагове за освобождаване на по-евтините жилища. Такси за смет – общински.

Източници: общински наредби; МФ на Непал. Съставено към 07.2026.

Обединени арабски емирства

Статут и данъчна компетентност. Федерация от седем емирства; годишен имотен данък в класически смисъл няма, но емирствата събират т.нар. „жилищна такса“ върху наема.

Режим. В Дубай „housing fee“ е 5% от годишния наем (за собствениците-обитатели – 5% от условна наемна стойност), събирана през сметките за електричество и вода (DEWA); в Абу Даби наемателите чужденци дължат 3% общинска такса. Няма отделен данък върху втори или празни жилища. Такси за отпадъци – общински, обикновено в комуналните сметки.

Практически извод. Дубайската „housing fee“ е добър пример за „такса, изглеждаща като данък“ – де факто най-близкото до периодично имотно облагане в един от най-известните безданъчни центрове.

Източници: Община на Дубай; Департамент по общински дела на Абу Даби. Съставено към 07.2026.

Оман

Статут и данъчна компетентност. Суверенен султанат.

Режим. Периодичен имотен данък няма; тежестта е при регистрационни такси при сделки и в наемните отношения. Общински услуги – от бюджета.

Източници: Министерство на жилищното строителство и градското планиране. Съставено към 07.2026.

Пакистан

Статут и данъчна компетентност. Федерална ислямска република; имотният данък е провинциален (Пенджаб, Синд, Хайбер Пахтунхва, Белуджистан имат отделни закони).

Режим. Провинциалният данък се изчислява върху годишна наемна стойност по таблици, с намалени ставки за жилища, обитавани от собственика. Отделно федералният данък върху доходите включва условен облагаем доход от притежаването на скъпи допълнителни имоти над определен праг – мярка, многократно оспорвана в съдилищата и коригирана в поредица бюджети, насочена именно към собственици на множество или скъпи имоти. Такси за смет – общински.

Практически извод. Пакистанският федерален данък върху „условния доход“ от скъпи допълнителни имоти е показателен пример за алтернатива на класическия имотен данък – облагане чрез подоходната система, а не чрез отделен местен данък.

Източници: провинциални Excise & Taxation Departments; FBR. Съставено към 07.2026.

Палестина

Статут и данъчна компетентност. Територия с особен международен статут; данъчната администрация на Западния бряг стъпва на наследено йорданско законодателство.

Режим. Общински данък от около 17% върху нетната годишна наемна стойност на имотите, с частични облекчения. Прилагането в Газа след разрушенията от последните години е силно ограничено и не е обхванато от надеждна публична информация. Такси за смет – общински.

Източници: Министерство на финансите на Палестинската национална администрация. Съставено към 07.2026.

Саудитска Арабия

Статут и данъчна компетентност. Суверенно кралство. Общ жилищен имотен данък няма, но от 2025–2026 г. кралството разшири данъчните инструменти срещу задържането на незастроена и празна собственост в градовете.

Режим. Данъкът върху незастроените градски земи (White Land Tax), прилаган от 2017 г. в големите градове, беше реформиран през 2025 г. с разширен обхват и по-високи ставки (до около 10% годишно от стойността на парцела за най-дълго задържаните необлагородени терени) – насочен срещу спекулативно задържане на земя за жилищно строителство. Паралелно е въведена такса върху трайно празни завършени сгради в определени градски зони, с цел ускоряване на предлагането. Реален данък при прехвърляне (RETT) от 5% се дължи отделно при сделки. Специфичен ежегоден данък върху обитаваните жилища на физически лица не съществува. Такси за отпадъци – общински.

Практически извод. Саудитска Арабия показва алтернативен фокус спрямо европейските модели – не данък върху всяко второ жилище, а насочен данък срещу задържането на земя и завършени, но неизползвани сгради, в контекста на амбициозна национална програма за жилищно строителство (Vision 2030).

Източници: Министерство на общините и жилищното строителство (MOMRAH); ZATCA. Съставено към 07.2026.

Северна Корея

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава с централизирана планова икономика.

Режим. Жилищният фонд е основно държавна собственост, разпределяна за ползване, а не за частна собственост в западния смисъл; класическо имотно данъчно облагане на физически лица практически не съществува. За подробности не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Сингапур

Статут и данъчна компетентност. Суверенна градава-държава; данъкът е изцяло национален (IRAS).

Годишен данък върху недвижимите имоти. Property Tax се изчислява върху годишната стойност (AV) – очакван годишен пазарен наем на имота, преразглеждан ежегодно от IRAS по пазарни данни. От 1 януари 2025 г. собствениците-обитатели плащат прогресивно от 0% (до 12 000 SGD AV) до 32% (над 140 000 SGD AV) за едно декларирано жилище; необитаваните от собственика жилища (отдадени под наем, празни или инвестиционни) се облагат много по-тежко – от 12% до 36% прогресивно от 1 януари 2024 г. Нежилищните имоти носят плосък данък от 10%.

Основно жилище. Преференциалната скала важи само за едно жилище на собственик/съпружеска двойка, в което действително живеят – декларира се и подлежи на проверка; неправомерно заявена концесия подлежи на теглене с обратна сила.

Втори и следващи имоti. Автоматично попадат в по-високата, необитавана от собственика скала; отделно всяка следваща жилищна покупка носи допълнителна гербова такса за купувача (ABSD) до 30% за граждани при трети и следващи имоти и до 60% за чуждестранни физически лица на всяка покупка – сред най-високите бариери за инвестиционна собственост в света.

Празни и необитаеми имоти. Данъкът се дължи независимо от обитаването; празен имот автоматично пада в необитаваната-от-собственика скала – няма облекчение за празнота, а напротив, по-висока ставка. Това прави сингапурската система една от малкото, при които празнотата е систематично по-скъпа от отдаването под наем.

Такса за битови отпадъци. Отделни такси на лицензирани оператори по сметките за комунални услуги.

Примерно изчисление. Жилище с AV 30 000 SGD (≈ 20 700 евро) като основно жилище: около 720 SGD годишно; същото жилище като необитавано от собственика: 12% × 30 000 = 3 600 SGD – петкратно повече.

Практически извод. Сингапур е може би най-последователният в света пример за „наказвай допълнителната и необитаваната собственост, поощрявай собствения дом“ – чрез комбинация от прогресивен годишен данък по AV и еднократни, много тежки гербови такси при придобиване. Механизмът е основан на AV (условен наем), не на пазарна цена – разлика, която си струва да се отчете при обсъждане на българската основа.

Източници: IRAS – Property Tax Rates; gov.sg Explainers. Проверено на 15.07.2026.

Сирия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава в период на политически преход след 2024 г.

Режим. Формално законодателството предвижда данък върху наемна стойност на имотите. Заради продължаващата нестабилност и политическия преход не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация за действащото прилагане.

Таджикистан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република.

Режим. Данъкът върху имуществото на физически лица се изчислява по национална формула (площ × коефициенти за материал, местоположение, износване), с ниска обща тежест. Такси за смет – комунални.

Източници: andoz.tj; Данъчен кодекс на РТ. Съставено към 07.2026.

Тайван

Статут и данъчна компетентност. Самоуправляваща се територия с особен международен статут; данъчната система е собствена, с два паралелни данъка – върху сградите (房屋稅) и върху стойността на земята (地價稅).

Годишен данък върху недвижимите имоти. Данъкът върху сградите за жилище, обитавано от собственика (едно на домакинство): преференциална ставка (около 1%, а от реформата 2024/25 г. – 1% за домакинство с едно жилище в цялата страна); други жилищни имоти на едно и също лице/домакинство се облагат прогресивно от около 2% до 4,8%, като от 2024 г. действа национално агрегиране – всички жилища на едно лице в цялата страна (не само в една община) се сумират за определяне на приложимата по-висока ставка, точно за да се пресече старата практика за разпределяне на имоти между различни градове с цел заобикаляне. Данъкът върху стойността на земята е отделен, прогресивен, с ниска преференциална ставка (0,2%) за земята под собственото жилище.

Основно жилище. Ясно дефинирано и защитено с най-ниската ставка от двата данъка.

Втори и следващи имоти. Прогресивно нарастваща ставка според броя жилища, притежавани в цялата страна – най-близкият структурно до „българското предложение“ модел измежду всички разгледани юрисдикции, но с национално агрегиране на собствеността.

Празни и необитаеми имоти. Не се третират отделно от „непреференциалните“ (необитавани от собственика) жилища – те автоматично носят по-високата ставка.

Такса за битови отпадъци. Такси по задължителни торби, продавани по тегло/обем.

Примерно изчисление. Второ жилище на стойност 150 000 евро (данъчна стойност по-ниска от пазарната): при ставка около 2,4% от данъчната стойност – от порядъка на няколкостотин до над хиляда евро годишно, според конкретната община и данъчната (не пазарната) оценка.

Практически извод. Тайван е ключовият международен прецедент за българското предложение: национално агрегирана прогресия по брой жилища, съчетана със силна защита на единственото обитавано жилище – точно комбинацията, обсъждана в раздели 8 и 22, включително решението на проблема със заобикалянето чрез регионално разпределение.

Източници: Министерство на финансите на Тайван (mof.gov.tw); Housing Tax Act (амандман 2024). Съставено към 07.2026.

Тайланд

Статут и данъчна компетентност. Суверенно кралство; данъкът е национално уреден (Land and Building Tax Act 2019, в сила от 2020 г.), събиран от местните административни органи.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Земя и сгради се облагат по официална оценъчна стойност: жилищна употреба – 0,02–0,1% с висок необлагаем праг за основното жилище на собственика (освободени са първите няколко милиона бата от стойността на дом, притежаван и с адресна регистрация); земя и сгради, неизползвани или необработваеми, се облагат прогресивно от 0,3%, като ставката се удвоява на всеки три години на бездействие до таван от 3%.

Основно жилище. Висок необлагаем праг за жилище, притежавано и регистрирано като адрес на физическото лице.

Втори и следващи имоти. Без необлагаем праг – вторите жилища се облагат от първия бат стойност по жилищната скала.

Празни и необитаеми имоти. Отделен и ясно ескалиращ режим за неизползвана земя/имоти – стъпаловидно увеличение на всеки три години е директен, автоматичен стимул срещу трайното задържане на празни парцели и имоти.

Такса за битови отпадъци. Общински такси.

Практически извод. Тайландският модел за ескалиращо облагане на неизползваната земя (удвояване на всеки три години) е конкретен, лесен за обяснение механизъм, приложим и към раздел 14 (алтернативни модели за България).

Източници: rd.go.th; Land and Building Tax Act B.E. 2562. Съставено към 07.2026.

Тимор-Лесте (Източен Тимор)

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава.

Режим. Годишен имотен данък за жилищата на граждани по налична информация няма; данъчната система разчита основно на приходи от природни ресурси и косвени данъци. Общинските услуги се финансират от държавния бюджет.

Източници: Министерство на финансите на Тимор-Лесте. Съставено към 07.2026.

Туркменистан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава с висока степен на държавен контрол над икономиката.

Режим. Имуществено облагане съществува основно за юридически лица, върху балансовата стойност на активите; за жилищата на гражданите практическата тежест е незначителна или необхваната от публично достъпна информация. Не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация за конкретни ставки при физически лица.

Турция

Статут и данъчна компетентност. Суверенна трансконтинентална република; данъкът е национално уреден, събиран от общините.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Emlak vergisi върху официална данъчна стойност (различна от пазарната): 0,1% за жилища в обикновени общини, 0,2% в „büyükşehir“ (големите градски) общини; за земя и търговски имоти ставките са по-високи. Отделно действа „данък върху ценните жилища“ (değerli konut vergisi) – прогресивен допълнителен данък (0,3–1%) за жилища с оценка над висок законов праг, независимо дали са първо или следващо жилище на собственика.

Основно жилище. Пенсионери, безработни лица и лица без доход, притежаващи само едно жилище до 200 м², са освободени от основния emlak vergisi за това жилище.

Втори и следващи имоти. Нямат отделна по-висока ставка в основния данък, но е по-вероятно да достигнат прага на данъка за ценни жилища при висока обща стойност.

Празни имоти. Отделен режим не е установен.

Такса за битови отпадъци. Екологична такса за чистота, събирана чрез сметките за вода.

Примерно изчисление. Жилище на стойност 150 000 евро в голям град: официалната данъчна стойност обикновено е под пазарната – данъкът често е от порядъка на 100–250 евро годишно.

Източници: Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr); Emlak Vergisi Kanunu. Съставено към 07.2026.

Узбекистан

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република.

Режим. Данъкът върху имуществото на физическите лица се изчислява върху кадастрална стойност; за жилища ориентировъчната ефективна тежест е около 0,2–0,5%, с повишени коефициенти за незавършено строителство над регламентирания срок и за особено големи обекти – косвен инструмент срещу задържането на недовършени сгради. Такси за смет – комунални.

Източници: soliq.uz; Данъчен кодекс на РУз. Съставено към 07.2026.

Филипини

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; RPT е местен данък (провинции, градове, общини) в национална рамка (Local Government Code).

Режим. Основа е оценъчната стойност – процент („ниво на оценка“) от справедливата пазарна стойност, различен за жилищни и други имоти. Таван на ставката: 1% за провинции, 2% за градове (плюс допълнителен 1% за специален фонд за образование, начисляван навсякъде). Отделно законът позволява на местните власти да налагат допълнителен данък до 5% годишно върху „идле“ (бездействащи) земи – необработваема земеделска земя над определен размер или незастроена/недоразвита градска земя над определен размер – класически инструмент срещу спекулативно държане на земя.

Основно жилище. Ниските нива на оценка за жилищни имоти действат като обща облекчаваща мярка.

Такса за битови отпадъци. Местни такси, различни по община.

Практически извод. Филипинският данък върху „idle lands“ е конкретен модел за облагане на неизползвана градска земя, разгледан по-подробно в раздел 14 като алтернатива на общия данък върху всяко второ жилище.

Източници: blgf.gov.ph; Republic Act 7160 (Local Government Code). Съставено към 07.2026.

Шри Ланка

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; местните rates се определят от градските и селските съвети.

Режим. Местни rates върху годишна наемна стойност, различни по съвет. В рамките на програмата с МВФ се обсъжда въвеждане на данък върху условния наемен доход от собствени жилища, но към датата на проверка не беше потвърдено влизане в сила на нов национален имотен данък.

Източници: Inland Revenue Department; местни съвети. Съставено към 07.2026.

Южна Корея

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; два слоя – местен имотен данък и национален данък върху съвкупната стойност на жилищата (агрегиран данък върху собствеността).

Годишен данък върху недвижимите имоти. Местният property tax се изчислява върху официална оценъчна стойност (обикновено дял от пазарната) с прогресивни ставки 0,1–0,4%. Отделно националният агрегиран данък (종합부동산세) сумира стойността на всички жилища на едно лице в цялата страна: собственик на едно жилище има много по-висок необлагаем праг, докато собственик на две или повече жилища (особено в определени „регулирани“ зони) плаща от по-нисък праг и по значително по-стръмна прогресия – от около 0,5% до над 2,7% за най-високите стойности при множество имоти.

Основно жилище. Собственик на едно жилище ползва висок необлагаем праг и допълнителни намаления за възрастни/дългосрочни собственици.

Втори и следващи имоти. Целта на реформите през последното десетилетие многократно е била точно това – по-ниски прагове и по-стръмна прогресия за собственици на множество жилища; отделно данъците при придобиване на второ/трето жилище в „регулирани“ зони достигат едни от най-високите в света (до над 12% при придобиване).

Такса за битови отпадъци. Задължителни платени торби по тегло/обем.

Практически извод. Южна Корея, заедно с Тайван и Сингапур, формира „източноазиатската тройка“ на национално агрегирано, прогресивно облагане на множествената жилищна собственост – най-пряко сравнимият регионален опит с идеята за 1% данък върху всяко следващо жилище в България, макар и с много по-висока начална база на цените.

Източници: nts.go.kr (агрегиран данък); wetax.go.kr (местен данък). Съставено към 07.2026.

Япония

Статут и данъчна компетентност. Суверенна конституционна монархия; данъкът е местен (общински) по национален закон.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Fixed Asset Tax (固定資産税) – 1,4% стандартна ставка върху официална оценъчна стойност (преразглеждана веднъж на три години), плюс градоустройствен данък (都市計画税) до 0,3% в градските зони. Земята под жилищна сграда ползва силно намаление на основата – до 1/6 от стойността за малки парцели (до 200 м²) и до 1/3 за по-големите – механизъм, който исторически е поощрявал застрояването на всеки парцел.

Основно жилище; втори имоти. Намалението за жилищна земя важи за всяка сграда с жилищно предназначение, независимо дали е основна или втора – Япония не прави класическото разграничение „основно срещу второ жилище“.

Празни и необитаеми имоти (akiya). Именно тук е обратният механизъм: от реформа в закона за занемарените жилища, общините могат да отнемат намалението 1/6 за сгради, определени като „специфично занемарени“ (опасни, силно западнали, без поддръжка) – данъкът върху земята им скача до шест пъти. Целта е директно да се противодейства на добре документирания феномен на милиони изоставени akiya къщи, особено в селските райони и по-малките градове.

Такса за битови отпадъци. Общинска, в много градове по системата на задължителни платени торби.

Примерно изчисление. Жилище на стойност 150 000 евро с малък парцел: заради намалението на земята данъкът често е от порядъка на 400–800 евро годишно – ориентировъчно; ако сградата бъде класифицирана като занемарена – до шесткратно повече само от земния компонент.

Практически извод. Японският модел е обратен на класическия „данък върху второто жилище“: наказва се не второто жилище само по себе си, а трайното занемаряване и изоставяне – точен пример за инструмент, насочен изключително към проблема с необитаемите руини, а не към собствеността като такава. Пряко относим към раздел 11 (пустеещи имоти) и раздел 14 (алтернативни модели).

Източници: soumu.go.jp; Закон за специалните мерки срещу занемарените жилища (2015, изм. 2023). Съставено към 07.2026.

Хонконг (САР на Китай)

Статут и данъчна компетентност. Специален административен район на КНР със собствена данъчна система.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Rates – прогресивно от 5% до 12% за най-скъпите жилища върху оценената годишна наемна стойност (rateable value), плюс Government Rent от 3% (за земя на договорен лизинг). Собствениците на отдавани имоти дължат отделно данък върху имуществото (property tax) от 15% върху нетния наемен доход.

Основно жилище; втори и празни имоти. Правителството обсъжда периодично данък върху трайно празни нови жилища („First-hand Vacancy Tax“), но предложението беше оттеглено през 2023 г. заради охлаждането на пазара – показателен пример за политически чувствителна, но неприета мярка.

Такса за битови отпадъци. Финансирана основно от общите приходи; въвеждането на такси по обем/тегло на отпадъка многократно е отлагано.

Практически извод. Хонконг показва, че дори при изключително висока цена на жилищата, данък върху празните жилища може да остане политически неприет заради пазарния цикъл – важен урок за времевия избор на подобна реформа.

Източници: Rating and Valuation Department (rvd.gov.hk); Inland Revenue Department (ird.gov.hk). Съставено към 07.2026.

Макао (САР на Китай)

Статут и данъчна компетентност. Специален административен район на КНР със собствена данъчна система.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Imposto predial urbano: 6% върху официалната оценъчна наемна стойност за жилища, ползвани от собственика, и 10% върху реалния наемен доход, ако имотът е отдаден – с годишно приспадане от основата. Специален режим за втори/празни жилища не е установен.

Такса за битови отпадъци. Финансирана от общите приходи.

Източници: Direcção dos Serviços de Finanças (dsf.gov.mo). Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

3.3. Африка (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.3. Африка

Алжир

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; taxe foncière е национално уредена, събирана от общините.

Режим. За застроени имоти данъкът е 3% върху административно определена наемна стойност (по-ниски ставки за необитавани от собственика ситуации не са установени – по-скоро обратното, необитаваните/нежилищни имоти често носят по-висока категория). Отделна такса за чистота (TEOM) се събира в градските общини.

Източници: Direction Générale des Impôts (mfdgi.gov.dz). Съставено към 07.2026.

Ангола

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; IPU (Imposto Predial Urbano) е реформиран през 2020 г.

Режим. Прогресивна скала 0,1–0,5% върху данъчна стойност (VPT), с праг на освобождаване за евтини жилища. Такси за отпадъци – общински, най-вече в Луанда.

Източници: Administração Geral Tributária (AGT). Съставено към 07.2026.

Ботсвана

Статут и данъчна компетентност. Суверенна парламентарна република; имотното облагане е само в градските съвети (Габороне, Франсистаун и др.).

Режим. Прогресивен данък върху оценъчната стойност с необлагаем минимум за гражданите собственици на жилища; извън градските съвети (в „tribal land“ зоните) периодично облагане практически няма.

Източници: BURS; градски съвети. Съставено към 07.2026.

Египет

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; данъкът е национален по Закон 196/2008 (изм.).

Режим. 10% върху годишна наемна стойност (около 12% от пазарната стойност по официална методика), но с висок необлагаем праг за жилища на физически лица – жилища с данъчна стойност под около 2 милиона египетски лири са освободени, което на практика изважда мнозинството обикновени жилища от обхвата на данъка. Прагът важи поотделно за всяко жилище на лицето, а не общо за портфейла – тоест две отделни жилища, всяко под прага, остават необложени. Общинска такса за чистота се събира отделно.

Практически извод. Египетският модел на висок необлагаем праг „на имот“, а не „общо за собственика“, е пример за неефективна защита срещу множествена собственост – полезна контра-илюстрация при обсъждане на раздел 8.3 (варианти за ставката).

Източници: Egyptian Tax Authority; Ministry of Finance. Съставено към 07.2026.

Кот д’Ивоар

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; contribution foncière е национално уредена.

Режим. 4% върху наемна стойност за застроени имоти, 1,5% за незастроени парцели – по-ниска ставка за незастроена земя, но със санкционни механизми при продължително недоразвиване в градски зони. Общинска такса за чистота.

Източници: Direction Générale des Impôts (Кот д’Ивоар). Съставено към 07.2026.

Мароко

Статут и данъчна компетентност. Суверенно кралство; два свързани данъка – жилищен (taxe d’habitation) и за общински услуги (taxe de services communaux).

Режим. Taxe d’habitation се начислява прогресивно (0–30%) върху наемната стойност на жилището, обитавано от собственика, с освобождаване за нискостойностни жилища; taxe de services communaux е 10,5% (градски зони) или 6,5% (извън тях) от същата основа, дължима включително и за отдадени или нежилищни имоти. Резултатът е малко необичайна конструкция, при която собствено обитаваното жилище носи и двата данъка, докато отдаденото под наем носи предимно втория – но с различна основа (наем срещу собствен ползвателски статус), затова прякото сравнение „по-високо ли се облага второто жилище“ изисква внимание към конкретния случай.

Източници: Direction Générale des Impôts (Мароко). Съставено към 07.2026.

Нигерия

Статут и данъчна компетентност. Федерална република; имотното облагане е щатско/местно, без единна национална ставка. Лагос е с най-развитата система (Land Use Charge).

Режим. В Лагос Land Use Charge комбинира стойност на земята и на сградата по официална формула, с диференцирани ставки според собствено обитаване, отдаване или търговско ползване (ориентировъчно 0,076% за собствено обитаваните жилища до 0,394% за търговски имоти) и с отстъпки за възрастни собственици-обитатели. Други щати прилагат далеч по-слабо администрирани и по-ниски местни такси.

Практически извод. Нигерия е пример за огромна вътрешнодържавна разлика – Лагос функционира като модерна система, докато повечето други щати имат минимално прилагане.

Източници: Lagos State Government (Land Use Charge Law 2020). Съставено към 07.2026.

Руанда

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; данъкът е национално уреден, събиран от местните органи.

Режим. Прогресивна скала върху пазарна стойност по официална методика, с необлагаем минимум и ниски ставки за обикновени жилища – Руанда е известна с относително модерна данъчна администрация в региона. Общинска такса за отпадъци в Кигали.

Източници: Rwanda Revenue Authority. Съставено към 07.2026.

Сенегал

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; contribution foncière е национален закон.

Режим. 5% върху наемна стойност за отдавани застроени имоти, 7,5% за незастроени парцели – по-висока ставка именно за задържана незастроена градска земя. Жилищата, собствено обитавани под определен праг на стойност, са освободени.

Практически извод. Сенегалският модел „по-висока ставка за незастроена земя“ е още един африкански пример за данъчен инструмент срещу спекулативно задържане, разгледан сравнително в раздел 5.

Източници: Direction Générale des Impôts et des Domaines (Сенегал). Съставено към 07.2026.

Сейшели

Статут и данъчна компетентност. Суверенна островна република.

Режим. Общ годишен имотен данък за граждани няма; действа отделен режим за чуждестранна собственост върху определени категории имоти (основно свързани с разрешителния режим за придобиване от чужденци), а не класически годишен данък върху всички жилища.

Източници: Seychelles Revenue Commission. Съставено към 07.2026.

Тунис

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; TIB е национален закон, администриран от общините.

Режим. Данъкът се изчислява по фиксирани скали от 8% до 14% върху условна годишна стойност на квадратен метър застроена площ, категоризирана по вид на имота и локация – площен, а не пазарно-стойностен модел, близък по логика до полската и чешката система.

Източници: Ministère des Finances (Тунис). Съставено към 07.2026.

ЮАR (Южна Африка)

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; Municipal Property Rates Act урежда общинското имотно облагане в национална рамка.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Всяка община извършва периодична масова оценка на пазарната стойност и определя собствена ставка (в рандове на ранд стойност) в рамките на закона; големите градове (Йоханесбург, Кейптаун, Дърбан) имат добре развити системи с публични регистри на оценките.

Основно жилище. Задължителен необлагаем минимум за жилищни имоти на физически лица (размерът зависи от общинската политика, напр. от порядъка на R100 000 до R450 000 от стойността), под който не се дължи данък.

Втори и следващи имоти; празни имоти. Общините могат да прилагат по-високи категорийни ставки за нежилищни, индустриални или неподобрени (незастроени) имоти; систематичен национален данък специално върху „второ жилище“ или „празно жилище“ не е установен, но общинската категоризация позволява диференциация.

Такса за битови отпадъци. Отделна общинска такса, често включена в комбинираната сметка за вода, електричество и отпадъци.

Практически извод. ЮАР има една от най-модерните общински системи на континента – с редовна пазарна преоценка и прозрачен необлагаем минимум – но без специализирани инструменти срещу вторите или празните жилища, за разлика от много европейски и азиатски примери.

Източници: National Treasury (ЮАР); Municipal Property Rates Act 6/2004; общински тарифи (напр. City of Cape Town, City of Johannesburg). Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

3.4. Северна Америка (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.4. Северна Америка

САЩ

Статут и данъчна компетентност. Федерална република. Няма федерален периодичен имотен данък – облагането е изцяло на ниво щат, окръг, община и (много често) отделен училищен район, всеки със собствена ставка (millage rate) върху обща оценъчна основа.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Основата обикновено е пазарна стойност, определяна от окръжен оценител (assessor) с периодична преоценка (честотата варира от ежегодна до веднъж на няколко години според щата). Комбинираната ефективна ставка (щат + окръг + град + училищен район) варира изключително силно – от под 0,3% в щати като Хавай или Алабама до над 2% в части от Ню Джърси, Илинойс и Тексас. Няма единна национална цифра, която коректно да представи „данъка в САЩ“.

Основно жилище. Повечето щати прилагат homestead exemption – намаление на оценъчната основа или на данъка за жилището, декларирано като основно на собственика, често съчетано с ограничители на годишния ръст на оценката (напр. Калифорния – Proposition 13; Флорида – Save Our Homes).

Втори и следващи имоти. Загубата на homestead статус за всеки допълнителен имот на практика означава по-висока ефективна ставка за вторите жилища и инвестиционните имоти в повечето щати – не чрез отделен „данък за второ жилище“, а чрез липсата на защитите, запазени за основното жилище.

Празни и необитаеми имоти. Специализирани местни данъци съществуват в отделни градове: Оукланд (Калифорния) прилага такса за необитавани имоти; Вашингтон и други градове имат по-високи ставки за трайно свободни парцели/сгради; Ню Джърси и Ню Йорк изследват подобни мерки на местно ниво. Общ национален или щатски данък върху празни жилища не съществува.

Такса за битови отпадъци. Обикновено отделна общинска такса или частен договор с оператор, независимо от имотния данък.

Примерно изчисление. Жилище на стойност 150 000 евро (~163 000 USD) при типична комбинирана ставка от около 1,1% (национален медианен ориентир): около 1 800 USD годишно; в щат с ниска тежест (напр. Алабама, ~0,4%) – около 650 USD; в щат с висока тежест (напр. Ню Джърси, ~2,2%) – около 3 600 USD.

Практически извод. САЩ е може би най-важният пример защо е погрешно да се говори за „данъка в дадена държава“ при силно децентрализирани системи – разликата между щатите е по-голяма от разликата между много отделни европейски държави.

Източници: Lincoln Institute of Land Policy – 50-State Property Tax Comparison Study; щатски и окръжни оценителски служби. Съставено към 07.2026.

Канада

Статут и данъчна компетентност. Федерална държава. Имотният данък е провинциален/общински; федералното правителство премахна собствения си данък върху „слабо използвани“ жилища.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Всяка провинция има собствен оценъчен орган (напр. BC Assessment, MPAC в Онтарио) и общините определят ставката (mill rate) върху тази оценка; комбинираните ефективни ставки обикновено са от порядъка на 0,5–1,5% в зависимост от общината.

Основно жилище. Няма федерално облекчение; отделни провинциални програми (напр. Home Owner Grant в BC) намаляват дължимия данък за постоянно жилище на собственика до определен праг на стойността.

Втори и следващи имоти; чуждестранни купувачи. Британска Колумбия и Онтарио прилагат данъци за чуждестранни купувачи при придобиване (Foreign Buyer’s Tax, до 20% от цената в Онтарио), а не годишен данък – целта е ограничаване на инвестиционния приток, не наказване на съществуващата собственост.

Празни и необитаеми имоти – Ванкувър и Британска Колумбия (актуализирано към 07.2026). Действат едновременно два отделни данъка: (1) общинският Empty Homes Tax на град Ванкувър – 3% от оценъчната стойност на имота за жилища, декларирани или установени като празни през референтната година, с деветкатегорийна система от изключения (основно жилище над 6 месеца, отдаване над 6 месеца в периоди от поне 30 дни, ремонт, наследство, медицински причини и др.) и глоби до 10 000 CAD на ден при декларация с невярно съдържание; (2) провинциалният Speculation and Vacancy Tax (SVT) на Британска Колумбия, обхващащ 59 определени общини в пет региона – за 2026 данъчна година ставката е удвоена на 1% от оценъчната стойност за канадски граждани и постоянно пребиваващи и 3% за чуждестранни собственици и „сателитни семейства“ (домакинства, чийто основен доход е недеклариран в Канада), с необлагаем данъчен кредит от 4 000 CAD. Двата данъка не се компенсират взаимно – празен апартамент във Ванкувър може да дължи едновременно и двата. Федералният Underused Housing Tax (1% годишно върху жилища на чуждестранни неканадски собственици) беше отменен, считано от данъчната 2025 година, с федералния бюджет от 2025 г. Торонто прилага собствен общински Vacant Home Tax по сходен принцип на деклариране.

Такса за битови отпадъци. Общинска, различна по град, често обвързана с обем/честота.

Примерно изчисление. Жилище на стойност 150 000 евро (~220 000 CAD) във Ванкувър, декларирано като празно, собственост на канадски гражданин: EHT 3% (≈ 6 600 CAD) плюс SVT 1% (≈ 2 200 CAD, минус приложимия кредит) – комбинирано над 4% от стойността за една година вакантност, в допълнение на обичайния имотен данък.

Практически извод. Ванкувър/Британска Колумбия е може би най-документираният в света пример за многослоен, бързо ескалиращ (провинциалните ставки се удвоиха между 2025 и 2026 г.) режим срещу празните жилища – с ясно разграничени общинско и провинциално ниво, публично отчитани резултати (спад на дела на празните жилища от въвеждането през 2017 г. насам) и активна поддръжка на административната инфраструктура. Отмяната на федералния слой показва и че дори добре установени данъци могат да бъдат оттеглени, когато политическата преценка за целесъобразността им се промени.

Източници: City of Vancouver – Empty Homes Tax (vancouver.ca); Government of British Columbia – Speculation and Vacancy Tax (gov.bc.ca); Canada Department of Finance – Budget 2025 (елиминиране на федералния UHT). Проверено на 15.07.2026.

Мексико

Статут и данъчна компетентност. Федерална република; predial е общински данък в щатска рамка.

Годишен данък върху недвижимите имоти. Изчислява се върху кадастрална стойност, определяна от общините (или от щатски кадастрални институти), която системно и значително изостава от пазарната. Ефективната тежест е сред най-ниските в Северна и Латинска Америка – обикновено между 0,1% и 0,3% от реалната пазарна стойност. Общините имат ограничен фискален капацитет за редовна преоценка.

Основно жилище; втори имоти. Систематично разграничение няма; в туристически общини (Кинтана Ро, Халиско – Пуерто Валярта) кадастралните стойности отдавна изостават и от чуждестранните собственици на ваканционни имоти.

Такса за битови отпадъци. Обикновено включена в общинските такси, без отделна изявена структура.

Практически извод. Мексико е поредният голям пример за „замразена“ кадастрална основа – структурен проблем, идентичен по същество с българския, макар и в много по-голям мащаб.

Източници: Secretaría de Hacienda y Crédito Público; общински кадастрални институти. Съставено към 07.2026.

Бермуда

Статут и данъчна компетентност. Британска отвъдморска територия със собствена данъчна система (без общ подоходен данък); land tax е основен приходоизточник.

Режим. Прогресивен данък върху годишната наемна стойност (ARV) на имота, с нарастващи траншове от под 1% до около 50% за най-скъпите категории имоти – един от най-прогресивните имотни данъци в света. Собствено обитаваните жилища ползват по-ниски прагови стъпала. Твърдите отпадъци се финансират частично чрез отделни такси.

Практически извод. Бермудският модел на екстремно прогресивен данък върху наемната стойност е нетипичен пример, но илюстрира горната граница на това, което политически е било прието другаде в света.

Източници: Office of the Tax Commissioner (Бермуда). Съставено към 07.2026.

Гренландия

Статут и данъчна компетентност. Автономна територия на Дания със собствена данъчна администрация; имотното облагане е общинско.

Режим. Ниска общинска ставка върху оценъчна стойност; специфични режими за втори/празни жилища не са установени, а голяма част от жилищния фонд е публичен (общински наем).

Източници: Наалакерсуйсут (правителство на Гренландия). Съставено към 07.2026.

Сен Пиер и Микелон

Статут и данъчна компетентност. Френска отвъдморска териториална общност с местни данъчни адаптации на френската система.

Режим. Прилага се модел, близък до френския taxe foncière, адаптиран към местните условия, с ниска обща тежест поради малкия мащаб на пазара. Специфични данни за режима на втори/празни жилища не бяха открити.

Източници: Collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

3.5. Централна Америка и Карибите (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.5. Централна Америка и Карибите

Доминиканска република

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) е национален данък, администриран от DGII.

Режим. 1% годишно върху сбора от пазарната стойност на всички жилищни имоти на физическото лице над необлагаем праг (около 9 милиона доминикански песо, ежегодно индексиран) – ключовата особеност е, че прагът е кумулативен за целия жилищен портфейл, а не за всеки имот поотделно (за разлика от египетския модел от раздел 4.3). Юридическите лица, притежаващи жилищни имоти, дължат отделен корпоративен данък върху активите. Земеделската земя е изрично изключена. Общински такси за отпадъци се събират отделно.

Практически извод. Доминиканският IPI е близък структурен аналог на португалския AIMI – национален агрегиран данък върху жилищния портфейл на физическото лице над висок праг – и е директно относим пример за раздел 8.3 (варианти на данъчната основа за България).

Източници: Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Съставено към 07.2026.

Панама

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; данъкът е национален (DGI), с кадастрална основа.

Режим. Прогресивна скала от 0% до 0,7% върху кадастралната стойност, но с ключово разграничение: жилище, регистрирано като „patrimonio familiar“ (семейно жилище – единствено основно жилище на семейството), ползва много по-висок необлагаем праг (около 120 000 щ.д.) в сравнение с всеки друг имот на същото лице, за който прагът е много по-нисък. Това е ясен, институционализиран модел на „по-благоприятен режим за основното жилище, по-строг за всичко останало“.

Практически извод. Панамският „patrimonio familiar“ статут е близък концептуален аналог на предложението за България – юридическо признаване на едно основно жилище с преференциален режим, докато всички други имоти на собственика остават извън тази защита.

Източници: Dirección General de Ingresos (DGI Панама). Съставено към 07.2026.

Коста Рика

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; общият имотен данък е общински, луксозният данък е национален.

Режим. Общинският данък е 0,25% върху декларирана/кадастрална стойност – плоска ставка за всички имоти. Отделно действа национален „луксозен данък“ (impuesto solidario/impuesto a las viviendas de lujo) от 0,25% до 0,55% прогресивно за жилища над висок стойностен праг, независимо от броя жилища на собственика – насочен към стойността на конкретния имот, не към множествеността на собствеността.

Източници: Ministerio de Hacienda (Коста Рика). Съставено към 07.2026.

Гваделупа и Мартиника (френски отвъдморски департаменти)

Статут и данъчна компетентност. Части от Френската република с частично адаптирана френска данъчна система.

Режим. Прилагат се тaxe foncière и свързаните механизми (THRS за втори жилища, TLV/THLV за трайно празни имоти при съответните законови условия), администрирани от общините по френски модел, с местни адаптации на определени прагове и облекчения заради спецификата на отвъдморските територии. Виж пълния анализ на френския режим в раздел 4.1 „Франция“.

Източници: impots.gouv.fr; местни адаптации по Code général des impôts. Съставено към 07.2026.

Ямайка

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава в Британската общност; данъкът е национален.

Режим. Прогресивна скала 0–1,3% върху „некеймдена стойност“ на земята (стойност без подобренията), с необлагаем праг за най-евтините парцели. Собствено обитаваните жилища нямат отделно облекчение отвъд общата прогресия.

Източници: Tax Administration Jamaica. Съставено към 07.2026.

Пуерто Рико

Статут и данъчна компетентност. Организирана територия на САЩ (Съдружие) със собствена данъчна администрация – CRIM.

Режим. Данъкът се изчислява върху оценъчни стойности, замразени от края на 50-те години на XX век – резултатът е драстично занижена основа спрямо пазарната. Жилищата под определена (нискa по съвременни стандарти) оценъчна стойност са на практика напълно освободени, което изважда голяма част от жилищния фонд от обхвата на данъка. Общините могат да добавят надбавка.

Практически извод. Пуерто Рико е екстремен пример за ерозия на данъчната основа поради липса на преоценка в продължение на десетилетия – паралел с най-острата версия на българския проблем с данъчните оценки.

Източници: Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM). Съставено към 07.2026.

Кайманови острови и Търкс и Кайкос

Статут и данъчна компетентност. Британски отвъдморски територии без подоходен данък.

Режим. И в двете територии няма годишен имотен данък – бюджетите разчитат основно на такси при прехвърляне на собственост (stamp duty) и туристически/лицензионни такси. Общинските услуги се финансират от общите приходи.

Източници: Cayman Islands Government; Government of the Turks and Caicos Islands. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

3.6. Южна Америка (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.6. Южна Америка

Аржентина

Статут и данъчна компетентност. Федерална република; imuesto inmobiliario е изцяло провинциален – всяка от 24-те юрисдикции (23 провинции плюs Буенос Айрес) има собствен закон.

Режим. Основата е кадастрална стойност, определяна от всяка провинция, с ускорена ерозия при високата инфлация – редовната индексация е ключов административен проблем. Провинция Буенос Айрес (чрез ARBA) поддържа сравнително по-редовно актуализирана база. Отделна общинска такса ABL (осветление, метене, чистота) покрива местните услуги, включително сметосъбирането. Специфичен национален данък върху втори/празни жилища не съществува, но столицата Буенос Айрес периодично обсъжда мерки срещу трайно празни имоти в контекста на жилищната криза в града.

Практически извод. Аржентина е поредният силно федерален пример, при който „националната ставка“ просто не съществува като понятие.

Източници: ARBA (Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires). Съставено към 07.2026.

Бразилия

Статут и данъчна компетентност. Федерална република; IPTU е конституционно общински данък.

Режим. Всяка община определя собствена ставка (обикновено 0,3–1,5% за жилищни имоти) върху административно определена „venal“ стойност. Най-значимата за българския дебат черта е IPTU progressivo no tempo – конституционен механизъм (чл. 182 от Конституцията, разработен в градоустройствения Statute of the City от 2001 г.), позволяващ на общините да налагат прогресивно нарастваща във времето ставка върху земя или сгради, определени като неизползвани, недоразвити или незастроени в противоречие с общинския градоустройствен план: ставката може да се удвоява ежегодно до пет последователни години, достигайки таван от 15%, преди общината да получи право на принудително отчуждаване. São Paulo и Rio de Janeiro активно прилагат механизма спрямо запустели парцели в централните части.

Практически извод. Бразилският модел е може би най-агресивният в света законен инструмент срещу трайно неизползвани градски имоти – вместо фиксирана надбавка, ставката ескалира automatически всяка година до принудителна мярка. Пряко относим към раздели 14 (алтернативни модели) и 21 (мерки срещу заобикаляне), макар да е насочен основно към незастроена земя, а не към обитаеми, но празни жилища.

Източници: Constituição Federal, чл. 182; Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001); общински закони за IPTU. Съставено към 07.2026.

Колумбия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; predial unificado е общински данък в национална рамка, стъпваща на многоцелевия кадастър (catastro multipropósito).

Режим. Общините определят прогресивни ставки (обикновено 0,3–1,6%) по стойностни траншове и категории имоти; много общини прилагат по-висока ставка за необлагородена или незастроена градска земя спрямо застроените имоти – целенасочен инструмент срещу спекулативно задържане на парцели в градско развитие. Отделна такса за отпадъци обикновено се събира заедно с водните и електрическите услуги.

Практически извод. Колумбийският модел на по-висока ставка специално за незастроена градска земя е пореден латиноамерикански пример за същия подход, видян и в Бразилия, Сенегал, Кот д’Ивоар и Филипините – вж. сравнителния анализ в раздел 5.

Източници: Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC); Departamento Nacional de Planeación. Съставено към 07.2026.

Парагвай

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; данъкът е национално уреден с общинска надбавка.

Режим. Базовата ставка е 1% върху кадастралната стойност, като общините могат да добавят надбавка до 15% от изчисления данък. Отделен допълнителен данък (impuesto inmobiliario adicional) засяга големи неизползвани или слабо използвани земеделски имоти над определена площ – насочен основно към земеделска, не жилищна собственост, но структурно сроден на идеята за наказателна ставка при неизползване.

Източници: Subsecretaría de Estado de Tributación (Парагвай). Съставено към 07.2026.

Перу

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; predial е общински данък в национална рамка.

Режим. Прогресивна скала 0,2–1,0% върху официална кадастрална стойност (autoavalúo), декларирана от собственика и проверявана от общината. Пенсионери с единствено жилище ползват намаление на основата до определен праг на площта. Отделна общинска такса arbitrios покрива сметосъбиране, паркова поддръжка и обществена безопасност – класически латиноамерикански модел на такси „по услуга“, отделни от самия имотен данък.

Източници: SUNAT; общински наредби (напр. Municipalidad de Lima). Съставено към 07.2026.

Уругвай

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; Contribución Inmobiliaria е департаментален данък (19 департамента), а не национален.

Режим. Всеки департамент прилага собствена прогресивна скала върху кадастрална стойност; Монтевидео, с най-голямата данъчна база, има собствена, по-разгъната скала. Отделно националният данък върху нетното богатство (Impuesto al Patrimonio) обхваща недвижимите имоти на местни и чуждестранни физически лица над висок необлагаем праг – за нерезидентните собственици невключените в имуществото активи в Уругвай могат да бъдат обложени по специален режим. Специализиран данък върху празни жилища не е установен.

Източници: Intendencia de Montevideo; Dirección General Impositiva (DGI Уругвай). Съставено към 07.2026.

Чили

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; contribuciones de bienes raíces е национален данък (SII), а приходът отива към общините.

Режим. Основата е официалната фискална оценка (avalúo fiscal), периодично актуализирана чрез национални преоценъчни цикли (последният голям цикъл за нежилищни/жилищни имоти беше проведен в последните години с известни политически спорове заради рязкото нарастване на оценките). Жилищата с оценка под законов праг са напълно освободени – праг, прилаган за всеки отделен имот, а не кумулативно за собственика, което означава, че собственик на няколко евтини имота може да остане изцяло извън данъка за всеки от тях. Идеята за агрегиране на прага по собственик е била обсъждана в чилийския данъчен дебат, но не е приета към датата на проверка.

Практически извод. Чили е още един пример (заедно с Египет) на риска от необлагаем праг „на имот“, а не „на собственик“ – пряко относимо предупреждение за проектирането на българската ставка в раздел 8.3.

Източници: Servicio de Impuestos Internos (SII). Съставено към 07.2026.

Френска Гвиана

Статут и данъчна компетентност. Френски отвъдморски департамент.

Режим. Прилага се френският модел (taxe foncière, THRS за втори жилища, TLV/THLV при условия) с местни адаптации – вж. пълния анализ на Франция в раздел 4.1.

Източници: impots.gouv.fr. Съставено към 07.2026.

Фолклендски острови

Статут и данъчна компетентност. Британска отвъдморска територия със собствено самоуправление.

Режим. Номинален местен имотен данък при малък пазар и ограничен жилищен фонд; специфични данни за режима на втори/празни жилища не бяха открити.

Източници: Falkland Islands Government. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

3.7. Австралия и Океания (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.7. Австралия и Океания

Австралия

Статут и данъчна компетентност. Федерална държава. Действат два паралелни, но различни слоя: общински „rates“ (плащани от всички собственици, включително на основното жилище) и щатски „land tax“ (плащан основно от собственици на инвестиционни/допълнителни имоти) – двата се администрират от различни органи и не бива да се бъркат.

Общински rates. Всеки местен съвет определя собствена ставка върху капиталовата или некеймдената стойност на земята на всеки имот в юрисдикцията му – плащат ги всички собственици без изключение, включително за основното жилище.

Щатски land tax и основно жилище. Всеки щат (Нов Южен Уелс, Виктория, Куинсланд и др.) администрира собствен годишен land tax върху общата некеймдена стойност на земята, притежавана от едно лице в щата, над определен праг (напр. във Виктория – 300 000 AUD за физически лица, 25 000 AUD за доверителна собственост). Основното жилище на собственика (Principal Place of Residence) е напълно освободено от land tax във всички щати – данъкът на практика е насочен изцяло към инвестиционни имоти, вторични жилища и ваканционни къщи.

Втори и следващи имоти – правилото за агрегиране. Ключова техническа особеност: всички облагаеми земи на едно лице в даден щат се сумират, за да се определи приложимата прогресивна ставка – собственик на два имота с некеймдена стойност 450 000 и 400 000 AUD се облага, все едно притежава един имот от 850 000 AUD, в по-висока данъчна категория, отколкото ако имотите бяха разделени между съпрузи или различни щати. Именно това аргументирано насочва инвеститорите да разпределят портфейлите си между различни щати – пряко observed поведение на заобикаляне, полезно за раздел 21.

Чуждестранни/отсъстващи собственици. Виктория налага Absentee Owner Surcharge – допълнителни 4% върху общата облагаема стойност на земята за собственици, определени като „отсъстващи“ (основно чуждестранни физически лица, дружества и определени доверителни структури); от 1 януари 2026 г. гражданите на Нова Зеландия попадат под същия режим като други чуждестранни граждани (преди са били изключени). Собственикът трябва да декларира статуса си до 15 януари всяка година, иначе рискува санкции при последващо установяване.

Празни и необитаеми имоти – Vacant Residential Land Tax (Виктория). От 2018 г. Виктория прилага VRLT върху жилищни имоти в Мелбърн, необитавани над 6 месеца в предходната година: 1% от капиталовата подобрена стойност (не само стойността на земята, а на целия имот, включително сградата), нарастващ до 3% при продължителна многогодишна вакантност. От 1 януари 2025 г. VRLT беше разширен и върху жилищните имоти в регионална Виктория (извън Мелбърн). От 1 януари 2026 г. обхватът се разшири драматично: данъкът вече покрива и жилищно годна за развитие земя в столичния Мелбърн, останала незастроена повече от 5 години – включително частично построени, но необитавани сгради, с ретроактивно броене на срока (земя, необлагородена от края на 2020 г. или по-рано, вече попада в обхвата през 2026 г.). Ваканционните жилища ползват отделно изключение при определени условия за ползване поне 4 седмици годишно; строящи се и ремонтирани имоти с валидно разрешително също са изключени.

Такса за битови отпадъци. Обикновено включена в общинските rates.

Примерно изчисление. Инвестиционен имот с некеймдена стойност на земята 400 000 AUD (~230 000 евро) във Виктория, притежаван от местно физическо лице без други имоти: land tax от порядъка на 1 300–1 800 AUD годишно според актуалната скала. Ако същият имот е декларирано празен цяла година: допълнителни 1% от капиталовата (не земната) стойност на целия имот – за имот на стойност 700 000 AUD това означава още 7 000 AUD VRLT, над обичайния land tax.

Практически извод. Виктория е сред най-развитите и активно разширявани режими в света срещу празни жилища и „land banking“ (задържане на незастроена земя): комбинация от щатски прогресивен данък с агрегиране на портфейла, надбавка за чуждестранни собственици и отделен, нарастващ данък специално за вакантност, който през 2026 г. беше разширен и към дългосрочно незастроени парцели с ретроактивно броене на периода на бездействие. Тази ескалация в рамките на едва няколко години (2018 → 2025 → 2026) е показателен пример за постепенно, но последователно затягане – пряко относимо към раздел 24 (пътна карта за въвеждане в България).

Източници: State Revenue Office Victoria (sro.vic.gov.au) – Vacant Residential Land Tax, Absentee Owner Surcharge; щатски приходни служби на другите щати. Проверено на 15.07.2026.

Нова Зеландия

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; имотното облагане е изцяло общинско (territorial authorities), без национален имотен данък и без данък върху капиталовите печалби от продажба на основно жилище.

Режим. Rates се начисляват върху капиталовата стойност (CV), периодично преоценявана от всеки общински съвет по собствен график; ставките варират значително между Окланд, Уелингтън и по-малките съвети. Единна структура важи за всички имоти – основно жилище, второ жилище или инвестиционен имот се третират еднакво в рамките на rates. Национален данък върху празни жилища не е установен, макар Окланд периодично да обсъжда местни мерки заради натиска върху жилищния пазар. Ограничения за придобиване на жилища от чуждестранни купувачи действат отделно, като регулаторна, не данъчна мярка.

Практически извод. Нова Зеландия е контрапример на съседна Австралия – сходен културен и икономически контекст, но без нито един от инструментите за диференцирано облагане на вторите или празните жилища, разгледани по-горе.

Източници: Local Government New Zealand; Auckland Council rates policy. Съставено към 07.2026.

Фиджи

Статут и данъчна компетентност. Суверенна република; имотното облагане е общинско.

Режим. Местните съвети начисляват rates върху некеймдена капиталова стойност на земята, с различни ставки според съвета (Сува е с най-високата данъчна база). Специален режим за втори/празни жилища не е установен.

Източници: Fiji Revenue and Customs Service; местни съвети. Съставено към 07.2026.

Папуа Нова Гвинея

Статут и данъчна компетентност. Суверенна държава; имотното облагане обхваща само формално регистрирана/лизингова земя.

Режим. Тъй като около 97% от територията остава под обичайно (custom) земевладение извън формалния регистър, реалният обхват на имотния данък е ограничен основно до градските центрове (Порт Морсби) и лизинговата земя. Отделен режим за втори/празни жилища не е установен.

Практически извод. ПНГ, заедно с Вануату, Самоа, Тонга и редица други тихоокеански държави, е пример за юрисдикции, в които класическото западно понятие за индивидуална имотна собственост (и следователно за имотен данък) обхваща само малка част от територията заради доминиращото обичайно земевладение.

Източници: Internal Revenue Commission (ПНГ). Съставено към 07.2026.

Гуам и Северни Мариански острови

Статут и данъчна компетентност. Организирани неинкорпорирани територии на САЩ със собствени данъчни администрации.

Режим. Гуам прилага имотен данък върху исторически занижени оценъчни стойности, с много ниска ефективна тежест. Северните Мариански острови нямат общ жилищен имотен данък по налична информация – приходите разчитат основно на други данъчни източници.

Източници: Government of Guam – Department of Revenue and Taxation; CNMI Department of Finance. Съставено към 07.2026.

Нова Каледония и Френска Полинезия

Статут и данъчна компетентност. Френски отвъдморски особени територии с широка данъчна автономия – за разлика от департаментите (Гваделупа, Мартиника, Реюнион, Майот, Гвиана), тук не се прилага автоматично континенталната френска система.

Режим. И двете територии имат собствени данъчни закони, адаптирани към местните икономически условия, с различни ставки и структура от континентална Франция. Специфични данни за отделен режим на втори/празни жилища не бяха открити при нито една от двете.

Източници: Gouvernement de la Nouvelle-Calédonie; Direction des Impôts et des Contributions Publiques de la Polynésie française. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

3.8. Зависими, специални, необитаеми и спорни територии (обобщаваща таблица)

↑ Обратно към съдържанието

4.8. Зависими, специални, необитаеми и спорни територии

Акротири и Декелия

Статут. Две британски суверенни военни бази на остров Кипър (Western Sovereign Base Area и Eastern Sovereign Base Area), останали под пряк британски суверенитет след независимостта на Кипър през 1960 г.

Режим. В анклавите живее цивилно кипърско население (главно кипърски граждани в няколко села в границите на базите). Администрацията на суверенните бази прилага специален режим, административно съгласуван до голяма степен с кипърското законодателство за цивилните жители, включително по отношение на имуществените въпроси, но без да представлява пълноценна отделна данъчна юрисдикция от типа на разгледаните в останалата част на статията.

Източници: Sovereign Base Areas Administration. Съставено към 07.2026.

Антарктида и антарктическите претенции

Статут. Антарктида като цяло се управлява от системата на Договора за Антарктика (1959 г.), който замразява териториалните претенции на подписалите държави, без да ги признава, нито отхвърля. Континентът няма постоянно цивилно население – само ротационен научен и обслужващ персонал по договорни станции.

Режим. Нито Антарктида като цяло, нито отделните национални претенции (включително Британската антарктическа територия) имат жилищно имуществено облагане – липсва населението, което би могло да бъде негов субект, и юридическата рамка изрично изключва обичайно упражняване на суверенитет от типа, необходим за въвеждане на местен данък.

Източници: Секретариат на Договора за Антарктика (ats.aq). Съставено към 07.2026.

Западна Сахара

Статут. Територия със спорен международен статут – по-голямата част (включително крайбрежието и основните градове) се администрира де факто от Мароко, докато Фронт Полисарио контролира по-малка, рядко населена вътрешна зона и претендира за независима Сахарска арабска демократична република, призната от част от държавите членки на ООН.

Режим. В контролираните от Мароко части фактически се прилага мароканското данъчно законодателство, включително жилищният данък taxe d’habitation, разгледан в раздел 4.3 „Мароко“. За данъчния режим в зоните под контрол на Фронт Полисарио не беше открита достатъчно надеждна и актуална публична информация.

Източници: Direction Générale des Impôts (Мароко) – за контролираните части; ООН MINURSO документация – за общия статут. Съставено към 07.2026.

Света Елена, Възнесение и Тристан да Куня

Статут. Една британска отвъдморска територия, съставена от три географски отделни и административно различни части в южната част на Атлантическия океан, всяка с постоянно (макар и много малобройно) население.

Режим. Всяка от трите части – остров Света Елена, остров Възнесение и архипелагът Тристан да Куня – има собствена местна администрация с отделни данъчни и такси правила, силно ограничени заради малкия мащаб на местните икономики. Общ имотен данък от европейски тип не е установен; местните бюджети разчитат основно на мита, лицензионни такси и субсидии от Обединеното кралство. Подробни, надеждни и актуални данни за конкретни имотни такси на всяка от трите части не бяха открити.

Източници: St Helena Government; Ascension Island Government; Tristan da Cunha Government. Съставено към 07.2026.

Останалите необитаеми територии от групата

Британска територия в Индийския океан, Буве, Малки далечни острови на САЩ, Френски южни територии, Хърд и Макдоналд и Южна Джорджия и Южни Сандвичеви острови нямат постоянно цивилно население – присъствието на всяка от тях се ограничава до ротационен научен, военен или логистичен персонал на договорна или временна основа. При липса на постоянно население, домакинства и частна жилищна собственост в обичайния смисъл, въпросът за годишен данък върху недвижимите имоти или такса за битови отпадъци не стои по никакъв практически начин. Управляващите държави (съответно Великобритания, Норвегия, САЩ, Франция, Австралия и Великобритания) прилагат единствено административни и екологични регулаторни режими за тези територии, а не данъчно законодателство от изследвания в тази статия тип.

Ян Майен

Статут. Норвежка вулканична арктическа територия, обитавана единствено от персонал на норвежка метеорологична и военна станция на ротационна основа.

Режим. Липсва постоянно население и следователно жилищно имуществено облагане; територията се администрира пряко от Норвегия като част от норвежкото кралство, без собствена местна данъчна юрисдикция.

Източници: Norsk Polarinstitutt; норвежко правителство. Съставено към 07.2026.

↑ Обратно към съдържанието

5. Сравнителен анализ на различните модели

5.1. Нисък данък върху имота и високи данъци при придобиване

Примери: Кипър (след 2017 г.), Малта, до голяма степен и България.

Предимства: Минимална административна тежест – не изисква редовна преоценка на целия жилищен фонд; политически по-лесно приемлив, защото собствениците не усещат периодично плащане.

Недостатъци: Данъкът при придобиване „замразява“ мобилността – собственик, който иска да се премести в по-подходящо жилище, плаща наказателна такса за самата смяна, което насърчава задържането на неподходящи имоти (твърде голяма къща за възрастна двойка, твърде малък апартамент за разрастващо се семейство). Приходите са силно зависими от цикличността на пазара на сделки.

Административна сложност: Ниска за годишния данък, но значителна за контрола на прехвърлянията (оценка при сделка, антиизбягващи механизми).

Възможности за избягване: Структуриране на сделки чрез дружества за избягване на данъка при прехвърляне на акции вместо на самия имот.

Въздействие върху пазара: Намалява оборота на сделките (locked-in ефект); не оказва пряк натиск върху държането на празни имоти.

Социална справедливост: Регресивен ефект спрямо млади купувачи на първо жилище, които плащат високата такса точно в момента на най-ниска ликвидност.

Стабилност на общинските приходи: Ниска – приходите следват обема на сделките, а не стабилна база.

5.2. Висок годишен данък и ниски данъци при прехвърляне

Примери: Дания, Швеция (в исторически по-висок вариант), голяма част от САЩ и Канада.

Предимства: Насърчава мобилността – собственикът не е санкциониран за смяна на жилището; приходите са предвидими и устойчиви за общините, тъй като не зависят от обема на сделките.

Недостатъци: По-осезаема политическа съпротива, защото плащането е видимо и периодично; може да създаде проблем с ликвидността за собственици с високостойностен, но нискодоходен имот (пенсионери в поскъпнал квартал).

Административна сложност: Изисква редовна и надеждна масова оценка на целия жилищен фонд – значителна инвестиция в кадастрална инфраструктура.

Възможности за избягване: По-малко, отколкото при данъка при сделки, защото основата е трудно преместваема.

Въздействие върху пазара: Поддържа по-активен оборот; при добра основа отразява реалната стойност на локацията.

Социална справедливост: Изисква изрични механизми за защита на нискодоходни собственици с високостойностни имоти (отсрочване, тавани).

Стабилност на приходите: Висока – сред най-стабилните източници на общински приход в световен мащаб.

5.3. Данък върху пазарната стойност

Примери: САЩ, Канада, Ирландия, Исландия, ЮАР, Чили.

Предимства: Най-точно отразява реалната икономическа тежест и ползите от локацията; лесно разбираем за собствениците, защото съответства на цената, която биха получили при продажба.

Недостатъци: Изисква скъпа и постоянна инфраструктура за масова оценка (автоматизирани модели, редовни ревизии); резки пазарни промени могат да доведат до резки промени в данъчното задължение, което създава политически натиск за ограничители (напр. Калифорнийския Proposition 13).

Административна сложност: Висока в началото на въвеждането, умерена при поддръжка с добри данни.

Възможности за избягване: Оспорване на оценките чрез административни и съдебни жалби (класически проблем в САЩ).

Въздействие върху пазара: Точно ценообразуване насърчава ефективно разпределение на жилищния фонд.

Социална справедливост: Може да бъде регресивна за собственици с високо поскъпнали, но нискодоходни имоти, ако няма ограничители на ръста.

Стабилност на приходите: Висока, но чувствителна към резки пазарни спадове при рецесия.

5.4. Данък върху кадастралната или административната стойност

Примери: Испания (IBI), Италия (IMU), България, голяма част от Латинска Америка.

Предимства: По-предвидим и по-малко волатилен от пазарната стойност; по-евтин за администриране, ако веднъж изградена, кадастралната база не изисква толкова чести пазарни ревизии.

Недостатъци: Основният риск е изоставане от реалната пазарна динамика – без редовна ревизия основата „замразява“ относителните стойности от годината на последната оценка, което създава несправедливост между райони с различни темпове на поскъпване.

Административна сложност: Умерена при първоначално изграждане, но политически трудна при последващи ревизии (всяка ревизия създава „губещи“ с рязко повишени задължения).

Възможности за избягване: Минимални при добре поддържан кадастър; значителни при остарял.

Въздействие върху пазара: Слабо, ако основата е далеч под пазарната – данъкът престава да бъде поведенчески значим.

Социална справедливост: Зависи изцяло от актуалността на оценките; остарели оценки могат да облагодетелстват именно скъпите, отдавна непреоценявани имоти в централните части на градовете.

Стабилност на приходите: Умерена – стабилна, но с риск от постепенна ерозия на реалната стойност без индексация.

5.5. Данък върху земята, без или с ограничено облагане на сградата

Примери: Естония, части от Австралия (щатски land tax), исторически Дания (land value tax компонент).

Предимства: Икономически считан за най-ефективния данък – стойността на земята се създава от локацията и обществените инвестиции, не от труда на собственика, така че данъкът не наказва строителството, ремонта или подобренията; трудно избягваем, защото земята е напълно неподвижна.

Недостатъци: По-малък фискален капацитет в юрисдикции с ниска стойност на земята спрямо сградите; изисква отделна методология за остойностяване само на земята, което е технически по-сложно от комбинираната оценка.

Административна сложност: Висока в началото (отделяне на стойността на земята от тази на сградата), ниска впоследствие.

Възможности за избягване: Много ниски – земята не може да бъде скрита или преместена.

Въздействие върху пазара: Насърчава по-интензивно застрояване и ползване на скъпа градска земя; не действа пряко срещу празни сгради, ако стойността на земята под тях е ниска спрямо сградата.

Социална справедливост: Може да бъде тежък за собственици на голям парцел с ниски доходи (напр. земеделски стопани в покрайнините на разрастващ се град).

Стабилност на приходите: Висока и предвидима, ако кадастърът на земята е поддържан добре.

5.6. Данък върху условната наемна стойност

Примери: Великобритания (Council Tax, исторически), Франция (кадастрална наемна стойност), Хонконг, Сингапур (частично), Гърция (ENFIA), много бивши британски колонии.

Предимства: Интуитивно свързва данъка с потенциалния доход от имота; исторически по-лесен за администриране в държави без развит пазар на продажби, но с развит наемен пазар.

Недостатъци: Наемните стойности могат да изостават значително от капиталовите (особено при бързо поскъпване без пропорционален ръст на наемите); остарели оценъчни бази (Великобритания – от 1991 г.) създават дългосрочна несправедливост.

Административна сложност: Умерена – изисква редовно наблюдение на наемния пазар, а не непременно на пазара на продажби.

Възможности за избягване: Ограничени, но чувствителни към манипулиране на декларираните наеми при свързани лица.

Въздействие върху пазара: Слабо поведенческо действие срещу празните имоти, освен ако не се комбинира с отделна надбавка (какъвто е случаят във Франция и Великобритания).

Социална справедливост: Зависи от честотата на преоценка; при остаряла база – систематично облагодетелства скъпи имоти в райони с исторически ниски наеми.

Стабилност на приходите: Умерена до висока.

5.7. Общинска такса на домакинство

Примери: Великобритания (Council Tax по същество), Андора (foc i lloc), части от Ирландия (историческа household charge).

Предимства: Изключително проста за администриране – не изисква оценка на стойността на имота, само регистър на домакинствата.

Недостатъци: Напълно откъсната от способността за плащане и от стойността на имота – собственик на скромен апартамент и собственик на луксозна вила плащат сходни суми; силно регресивна.

Административна сложност: Много ниска.

Възможности за избягване: Минимални, но чувствителна към неточна регистрация на домакинствата.

Въздействие върху пазара: Практически никакво поведенческо действие срещу празни или множество жилища.

Социална справедливост: Ниска, освен ако не се комбинира със стойностни диапазони (какъвто всъщност е британският Council Tax).

Стабилност на приходите: Висока и много предвидима.

5.8. Облагане според количеството отпадък

Примери: Швейцария, Южна Корея, части от Германия, Белгия и Италия (PAYT – pay-as-you-throw).

Предимства: Директно свързва плащането с реалното потребление на услугата – най-справедливият модел за самата такса за отпадъци, а не за имотния данък; доказано намалява генерирания отпадък и повишава дела на разделното събиране.

Недостатъци: Риск от нелегално изхвърляне при твърде високи такси без адекватен контрол; изисква инвестиция в чипирани контейнери, специални торби или системи за претегляне.

Административна сложност: Умерена до висока в началото (закупуване на оборудване), ниска впоследствие.

Възможности за избягване: Нелегално изхвърляне в чужди или обществени контейнери.

Въздействие върху пазара: Няма пряко отношение към имотния пазар, но косвено прави държането на празен имот по-евтино (без отпадък = без такса) – обратен на желания за България ефект, ако целта е разходите за държане на празно жилище да растат, не да падат.

Социална справедливост: Висока за таксата за отпадъци сама по себе си (плащаш каквото ползваш).

Стабилност на приходите: Умерена – зависи от потреблението, което може да бъде повлияно от самата такса.

5.9. По-висок данък за втори жилища

Примери: Франция (THRS), Хърватия (от 2025 г.), Германия (Zweitwohnungsteuer), Дания, много карибски и латиноамерикански държави за нерезиденти.

Предимства: Директно насочва по-високата тежест към собственици, които вече имат защитено основно жилище другаде – политически по-лесно приемлив от общо повишение, защото не засяга „обикновените“ домакинства.

Недостатъци: Изисква надежден начин за установяване кое жилище е „основно“ – риск от фиктивни адресни регистрации и разделяне на собствеността между членове на семейството (виж раздел 21).

Административна сложност: Умерена – необходим е регистър на основните жилища, кръстосано проверяван с други административни данни.

Възможности за избягване: Значителни без силен контрол – именно тук са концентрирани повечето практики, разгледани в раздел 21.

Въздействие върху пазара: Доказано, макар и умерено – намалява привлекателността на държането на нежилищни допълнителни имоти, особено в комбинация с надбавка за празнота.

Социална справедливост: Висока спрямо основния собственик на едно жилище; чувствителна към случаи на наследени вторични имоти с ниска стойност или ликвидност (разгледано в раздел 12).

Стабилност на приходите: Умерена – базата е по-малка от общия жилищен фонд, но по-предвидима от данъците при сделки.

5.10. Данък върху празни или необитаеми имоти

Примери: Франция (TLV/THLV), Ванкувър и Британска Колумбия, Виктория (Австралия), Ирландия (VHT), Иран.

Предимства: Най-прецизно насочен инструмент – облага точно поведението, което политиката цели да промени (държане на неизползван имот), без да засяга собственици, които реално отдават или обитават имотите си.

Недостатъци: Изисква сложна и постоянно поддържана система за доказване на обитаването/необитаването – потребление на комунални услуги, декларации, физически проверки, всяка от които има слабости (виж раздел 17); тесни дефиниции (Ирландия) водят до нищожен фискален и поведенчески ефект, докато широки дефиниции (Франция, Виктория) изискват мощна административна инфраструктура.

Административна сложност: Най-висока сред всички разгледани модели.

Възможности за избягване: Фиктивни краткосрочни наеми, символично обитаване за минимален изискван период, невярна документация – разгледани подробно в раздел 21.

Въздействие върху пазара: Доказано положително при добра администрация (Ванкувър, Франция), незначително при слаба (Ирландия, Иран).

Социална справедливост: Изисква внимателно изградени изключения (ремонт, наследство, здравословни причини), за да не наказва обективно възпрепятствани собственици.

Стабилност на приходите: Ниска и намаляваща с времето при успешно прилагане – целта на добре работещ данък върху празните жилища е базата му да се свива, а не да расте.

5.11. Данък върху чуждестранни собственици

Примери: Канада (Foreign Buyer’s Tax при придобиване; отменения федерален UHT), Сингапур (ABSD), Нова Зеландия (регулаторно ограничение), много карибски държави, Испания (данък върху условен доход за нерезиденти).

Предимства: Политически много популярен инструмент – насочен към група, която няма право на глас и рядко се възприема като „местните хора“; директно ограничава чуждестранния инвестиционен натиск върху цените.

Недостатъци: Рискува да наруши международни търговски и инвестиционни споразумения (в ЕС – принципа за свободно движение на капитали, вж. раздел 18); лесно заобиколим чрез местни дружества или роднини като титуляри; може да намали чуждестранните инвестиции и в производителни, не само жилищни активи.

Административна сложност: Умерена – изисква проверка на резидентски/граждански статус, което е по-лесно от проверка на обитаването.

Възможности за избягване: Значителни – местни довереници, дружества, брачни партньори с различно гражданство.

Въздействие върху пазара: Смесени доказателства – краткосрочно охлажда сегменти с висок дял чуждестранни купувачи (Ванкувър), но общият ефект върху достъпността на жилищата за местните е ограничен, ако основният проблем е недостатъчното предлагане.

Социална справедливост: Не засяга директно проблема с местните собственици на множество жилища.

Стабилност на приходите: Ниска – базата е малка и силно зависима от инвестиционния сентимент.

5.12. Данък върху скъпи или луксозни имоти

Примери: Португалия (AIMI), Тайван (частично), Коста Рика, Русия (повишени ставки за скъпи имоти), „данъкът за ценни жилища“ в Турция, Бермуда.

Предимства: Прогресивен по своята същност – засяга само най-състоятелните собственици; политически лесно защитим като мярка за справедливост.

Недостатъци: Насочва се към стойността на конкретния имот, а не към броя на притежаваните имоти – собственик на пет евтини инвестиционни апартамента остава извън обхвата, докато собственик на едно скъпо основно жилище може да попадне в него (освен ако не е изрично изключено, какъвто е случаят в Португалия).

Административна сложност: Умерена – изисква точна оценка само за горния сегмент на пазара, което е по-управляемо от масова оценка на целия фонд.

Възможности за избягване: Раздробяване на собствеността между членове на семейството за оставане под прага (виж раздел 21).

Въздействие върху пазара: Ограничено върху общия жилищен фонд, но забележимо в луксозния сегмент.

Социална справедливост: Висока в номинален смисъл, но неефективна срещу масовото притежаване на няколко средностойностни допълнителни жилища – именно проблемът, който българското предложение цели да адресира.

Стабилност на приходите: Ниска – тясна база, чувствителна на промени в най-високия ценови сегмент.

↑ Обратно към съдържанието

6. Международни примери за облагане на втори и празни жилища

1. Франция – национален TLV/THLV (пример за мащабна, но оспорвана ефективност)

Как се определя вакантността: Необзаведено жилище, необитавано непрекъснато поне 12 месеца към 1 януари на данъчната година; период на обитаване над 90 последователни дни в годината изключва имота от обхвата.

Кой декларира: Данъчната администрация установява вакантността основно чрез кръстосани данни (електричество, вода, адресна регистрация); собственикът може да оспори класификацията.

Контрол: Автоматизирано сравняване на административни бази данни, допълвано от проверки при обжалване.

Изключения: Имоти, изискващи съществен ремонт за обитаемост; имоти, активно предлагани на пазарна цена без намерен купувач/наемател при доказани постъпки.

Установени ефекти (по данни на Сметната палата, 2025 г.): Броят на облаганите от TLV имоти нараства от 387 000 през 2017 г. на 810 000 през 2024 г., а приходите – от 80 на 271 млн. евро за TLV и от 36 на 107 млн. евро за THLV. Въпреки разширяването на обхвата и повишаването на ставките през 2023 г., одитният доклад заключава, че „засиленото прилагане на тази фискална политика по никакъв начин не е овладяло явлението на структурната вакантност“ – в Париж делът на празните жилища нараства от 7% на 10% от жилищния фонд между 2013 и 2024 г., а националният показател е около 7,7% през 2025 г. (3 милиона жилища).

Реформа за 2026–2027 г.: Френското правителство планира удвояване на парижките ставки (от 17% на 30% първата година, до 60% от втората) и обединяване на TLV/THLV в единен данък (TVLH) от 1 януари 2027 г., с изрична цел – според общинските представители – „да съберем възможно най-малко пари“, тоест данъкът да принуди собствениците да продадат или отдадат имотите си, преди изобщо да се наложи плащане.

Прехвърляне към наематели / заобикаляне: Основната причина за ограничения ефект не е укриване, а структурни пречки – блокирани наследства, твърде скъпи ремонти за привеждане в съответствие с енергийните стандарти, административна сложност; данъчният натиск сам по себе си не отстранява тези пречки.

Практически извод за България: Френският случай е най-важното предупреждение в цялото проучване срещу надценяване на ефекта: дори мащабен, добре администриран и постоянно затяган данък не може да компенсира структурни пречки пред мобилизацията на жилищния фонд (енергийна ефективност, наследствени спорове, административна тежест). Данъкът трябва да се съчетава с мерки, адресиращи самите пречки – виж раздел 13.

Източници: Cour des comptes – „La lutte contre les logements vacants dans le parc privé“ (2025); INSEE (2023, 2025); Loi de finances 2026. Проверено на 15.07.2026.

2. Ванкувър и Британска Колумбия – Empty Homes Tax + Speculation and Vacancy Tax

Как се определя: Задължителна ежегодна декларация за всеки жилищен имот; недекларираните автоматично се третират като празни.

Кой декларира: Собственикът, за всеки отделен имот, поотделно за общинския и за провинциалния данък.

Контрол: Активен одит с нарастващ капацитет, кръстосани проверки, санкции до 10 000 CAD на ден при невярна декларация.

Изключения: Основно жилище над 6 месеца; отдаване над 6 месеца в периоди от поне 30 дни; ремонт; медицински причини; наследство в процес на уреждане.

Установени ефекти: Вакантността във Ванкувър спада до рекордно ниски 0,49% през 2024 г. (от 0,54% предходната година) – най-ниска сред големите канадски градове от десетилетия. Провинциалните ставки за 2026 г. бяха удвоени (0,5%→1% за резиденти, 2%→3% за чуждестранни собственици), защото федералният UHT слой отпадна, а провинцията прецени, че натискът трябва да продължи.

Практически извод: Пълен пример за активна, постоянно калибрирана многослойна система – вж. пълния анализ в раздел 4.4.

Източници: City of Vancouver – Empty Homes Tax Annual Report (11.2025); Government of BC – Speculation and Vacancy Tax. Проверено на 15.07.2026.

3. Виктория (Австралия) – Vacant Residential Land Tax

Как се определя: Необитаемост над 6 месеца в предходната календарна година, включително за незастроена жилищно годна земя, задържана над 5 години.

Контрол: Задължителна годишна нотификация до State Revenue Office, с активна програма за проверка на неверни декларации за основно жилище/производствена дейност.

Изключения: Ваканционни жилища с минимум 4 седмици реално ползване годишно; строеж/ремонт с валидно разрешително.

Установен ефект: Постоянно разширяван обхват (2018 → регионално разширение 2025 → незастроена земя 2026) – самото разширяване е индиректно доказателство, че властите преценяват първоначалния обхват като недостатъчен за постигане на целта.

Практически извод: Виж пълния анализ в раздел 4.7.

Източници: State Revenue Office Victoria. Проверено на 15.07.2026.

4. Великобритания – Council Tax premiums за втори и празни жилища

Как се определя: Второ жилище – обзаведен имот, който не е ничие основно жилище; празен имот – необзаведен и необитаван над законовия праг от време.

Контрол: Общинските съвети водят регистри на диапазоните и статуса на всеки имот, с право на физическа проверка.

Изключения: Служебни жилища, анекси, наследствени случаи с активна процедура, активна продажба/наем в определен срок.

Установени ефекти: Първите данни за 2025–2026 г. показват спад в броя на регистрираните втори жилища в редица крайбрежни и туристически общини, като част от собствениците избират продажба или дългосрочно отдаване вместо плащане на до двойния/тройния данък.

Прехвърляне върху наематели: Не е приложимо в тесен смисъл, тъй като данъкът засяга необитавани от наематели имоти; косвен риск е собствениците да компенсират чрез по-високи наеми на отдаваните имоти, за което няма еднозначни данни.

Източници: Виж пълния анализ в раздел 4.1. Проверено на 14.07.2026.

5. Сингапур – ABSD + прогресивен данък за необитавани от собственика жилища

Как се определя: Годишният данък автоматично прилага по-високата скала за всяко жилище, различно от единственото декларирано основно жилище на собственика.

Контрол: Централизиран регистър (IRAS), автоматично прилагане без нужда от отделна декларация за „непразничен“ статус – тежестта на доказване е обърната спрямо повечето други юрисдикции.

Установен ефект: Съчетанието от годишен данък и еднократна ABSD (до 30% за трети и следващи имоти на граждани, до 60% за чужденци) е сред факторите за структурно ограничения дял на инвестиционната собственост в жилищния фонд на Сингапур в сравнение с региона.

Практически извод: Виж пълния анализ в раздел 4.2.

6. Хърватия – новият национален данък от 2025 г.

Как се определя: Всяко жилище, което не е декларирано основно жилище на собственика и не е отдадено дългосрочно (минимум 10 месеца) е в обхвата.

Изключения: Дългосрочен регистриран наем; негодни за обитаване имоти.

Установен ефект: Твърде рано за окончателна оценка (данъкът е в сила от началото на 2025 г.), но първите общински отчети показват ръст на регистрираните дългосрочни наемни договори в крайбрежните общини с най-високи ставки – индикация за поведенческа реакция, а не окончателно доказателство за причинно-следствена връзка.

Практически извод: Виж пълния анализ в раздел 4.1 – структурно най-близкият пример до предложението за България.

7. Португалия – AIMI и мултипликаторите за „devolutos“

Установен ефект: AIMI, въведен през 2017 г., генерира стабилен, макар и относително малък приход от концентрирани жилищни портфейли; ефектът върху общата достъпност на жилищата в Лисабон и Порто остава ограничен заради доминиращата роля на международния инвестиционен и туристически натиск, който данъкът не адресира пряко.

Практически извод: Виж раздел 4.1.

8. Дания – данъчна реформа на условните оценки (2024)

Установен ефект: Реформата не е насочена към вакантност, а показва как мащабна преоценка на цялостния жилищен фонд може да бъде проведена без политически взрив – чрез защита на заварените собственици с данъчна отстъпка. Пряко приложим модел за раздел 17.

9. Германия – Zweckentfremdungsverbot (Берлин и други градове)

Как се определя: Не е класически данък, а разрешителен режим – собственик, който иска да остави жилище трайно необитавано, продадено за нежилищни цели или отдадено само за краткосрочен туристически наем, се нуждае от общинско разрешение; без такова разрешение подлежи на глоба.

Установен ефект: Берлинската версия на закона е свързана с връщането на хиляди жилища в дългосрочния наемен фонд през годините на прилагането му, макар точното количествено измерване да е методологически спорно заради паралелни мерки (таван на наемите и др.).

Практически извод: Германският подход показва алтернатива на чисто данъчния инструмент – административна забрана с глоба, а не непременно ескалиращ данък; разгледано сравнително в раздел 14.

10. Нидерландия – общински забрани за вакантност (Амстердам)

Как се определя: Общински регистър на празни жилища, с изисквания за деклариране от собственика при продължителна вакантност.

Установен ефект: Ограничен по мащаб заради малкия дял трайно празни жилища в градовете с най-остра криза (Амстердам вече има вакантност под 2%) – показва, че в градове с изначално нисък дял празни имоти инструментът има малък допълнителен потенциал, а основният проблем е недостатъчното ново строителство.

11. Израел – арнона върху „жилища-призраци“ в Йерусалим и Тел Авив

Как се определя: Общинска надбавка (до двойна арнона) за жилища без регистрирано потребление на комунални услуги в продължение на дълъг период.

Заобикаляне: Документирани случаи на символично, минимално потребление на ток/вода специално за избягване на прага на класификация – пряк пример за раздел 21.

12. Тайван – национално агрегирана прогресия (2024 реформа)

Установен ефект: Твърде рано за окончателна количествена оценка, но реформата беше пряк отговор на документирано разпределяне на собствеността между различни общини именно с цел заобикаляне на предишните локални прагове – самата реформа е доказателство за ефективността на заобикалянето при по-слабо агрегирани системи.

13. Южна Корея – прогресивен агрегиран данък и данъци при придобиване

Установен ефект: Комбинацията от висок годишен данък и много високи данъци при придобиване на трети/четвърти имоти в „регулирани“ зони е свързана с забавяне на ръста на инвестиционните покупки в най-търсените квартали на Сеул, но и с косвени ефекти върху предлагането под наем (част от инвеститорите пренасочват капитала към необлагаемите активи вместо да продават), което частично неутрализира очаквания положителен ефект върху цените.

14. Литва – реформата от 2026 г.

Практически извод: Твърде нова за оценка на ефекта, но е ценна като пряк модел за калибриране на ставките – виж пълния анализ в раздел 4.1.

15. Ирландия – Vacant Homes Tax

Установен ефект: Тесни изисквания (обитаване под 30 дни) свеждат обхвата до около 2 300 имота с приход около 2,2 млн. евро годишно – сред най-слабо ефективните данъци върху празни жилища сред разгледаните юрисдикции, въпреки повишаването на множителя от 3× на 7×.

Практически извод: Пряко предупреждение срещу твърде тясна дефиниция на „празно жилище“ – вж. раздел 13.

16. Иран – данък върху празни жилища (2021)

Установен ефект: Ограничена приложимост заради липсата на напълно функционираща национална жилищна информационна система – амбициозен закон с ниска реална събираемост.

Практически извод: Предупреждение за необходимостта от предварителна административна инфраструктура – вж. раздел 17.

17. Япония – akiya и намалението на 1/6 за занемарени сгради

Установен ефект: Механизмът адресира различен проблем от европейските данъци – не активна инвестиционна вакантност в скъпи градове, а изоставяне на нискостойностни имоти в обезлюдени райони; ефектът е ограничен заради ниската стойност на самите имоти, за които данъчният стимул е недостатъчен спрямо разходите за разрушаване или ремонт.

Практически извод: Пряко относим към раздел 11 (пустеещи имоти в обезлюдени населени места на България) – показва, че данъчен стимул сам по себе си не решава проблема с нискостойностни изоставени имоти, ако не се съчетае с други механизми (субсидии за разрушаване, преотстъпване на общината).

18. Оукланд (Калифорния, САЩ) – Vacant Property Tax

Как се определя: Местен градски данък (одобрен на референдум) върху имоти, необитавани над определен брой дни годишно.

Установен ефект: Приходите са насочени целево към жилищни програми; данъкът беше оспорен в съда по конституционни основания, което илюстрира правния риск, разгледан в раздел 18.

↑ Обратно към съдържанието

7. България – действащ режим

Данък върху недвижимите имоти

Правно основание. Данъкът е уреден в чл. 10–28 от ЗМДТ. Дължи се ежегодно от собствениците на сгради и поземлени имоти на територията на България, независимо дали са физически или юридически лица, местни или чуждестранни.

Данъчна оценка. Основата е административно определяната данъчна оценка на имота – изчислявана по норми, приети от общинските съвети (в столицата – от Столичния общински съвет), а не пазарна стойност. Данъчните оценки в България системно и значително изостават от реалните пазарни цени, особено в най-търсените градски райони – структурен проблем, идентичен по същество с разгледаните по-горе примери от Мексико, Полша и Люксембург.

Ставка. Всяка община определя годишна ставка в законовия диапазон 0,1–4,5 промила от данъчната оценка. Формулата е проста: данък = данъчна оценка × ставка. Например в София ставката за жилищни имоти е около 1,875 промила; за апартамент с данъчна оценка 60 000 лв. годишният данък е 60 000 × 0,001875 = 112,50 лв.

Облекчение за основно жилище. Жилището, което е основно за собственика, се облага с 50% намаление на изчисления данък. За лице с трайно намалена работоспособност от 50% до 100% облекчението е 75% – при условие че имотът е основно жилище на лицето и не е предоставен за стопанска дейност.

Втори и следващи жилища. Действащото законодателство не предвижда по-висока ставка, надбавка или отделен режим за второ, трето или инвестиционно жилище – всеки допълнителен имот на собственика се облага по същата обща ставка като основното му жилище, само без 50-процентното намаление. Няма и разлика в третирането според това дали допълнителният имот се отдава, стои празен или се ползва сезонно.

Празни и необитаеми имоти. Няма отделен данък или надбавка за трайно необитавани жилища – статутът „празно“ няма данъчно значение по действащото законодателство.

Различия между местни и чуждестранни собственици; физически и юридически лица. Данъкът се дължи еднакво независимо от гражданството или мястото на регистрация на собственика. Юридическите лица (предприятията) също дължат данък по същите общи правила, но основата за нежилищните им имоти е отчетната (балансова), а не данъчната оценка, а 50-процентното облекчение за основно жилище по естеството на нещата не се прилага за предприятия.

Отстъпка за предсрочно плащане. При заплащане на целия годишен данък наведнъж в периода 1 март – 30 юни се предоставя 5% отстъпка.

Освободени имоти. Паметници на културата (при определени условия), имоти на дипломатически представителства (при реципрочност), имоти на държавата, общините и Българския червен кръст за определена дейност, богослужебни сгради на регистрирани вероизповедания, читалища.

Декларационни задължения. Собствениците подават декларация за придобит имот в двумесечен срок; данъчната администрация на общината изчислява и изпраща годишно съобщение за дължимия данък.

Такса за битови отпадъци – действащ режим и отложената реформа

Правно основание и досегашен модел. Таксата се урежда в чл. 62–71 от ЗМДТ, определя се от всеки общински съвет въз основа на приета план-сметка за годишните разходи по управление на отпадъците (сметосъбиране, сметоизвозване, обезвреждане в депа, поддържане на чистотата на обществени площи). Досегашният и все още преобладаващо действащ метод изчислява таксата като промил от данъчната оценка на имота на гражданите (съответно от отчетната стойност за предприятията) – на практика идентична основа с данъка върху недвижимите имоти, само с различна ставка. В София например таксата смет за жилищни имоти е около 1,6 промила от данъчната оценка.

Реформата „замърсителят плаща“ – хронология на отлаганията. Промяна в основата на таксата беше заложена в ЗМДТ още с изменение, обнародвано в Държавен вестник, бр. 88 от 2017 г.: вместо промил от данъчната оценка, таксата трябваше да отразява реално генерираното количество отпадъци. Първоначалната цел за влизане в сила беше 1 януари 2025 г. С изменение, обнародвано в бр. 81 от 24 септември 2024 г., забраната за използване на данъчната оценка/балансовата стойност като основа беше отложена до 31 декември 2025 г. На 17 декември 2025 г. Народното събрание прие поредно отлагане чрез т.нар. „удължителен закон“ (Закон за събирането на приходите и извършването на разходите през 2026 г.) – общините получиха право да прилагат досегашния ред (данъчна оценка, балансова стойност и други обективни показатели) и през 2026 г., а общини, които не са приели план-сметка по новия ред до 31 януари 2026 г., могат да събират таксата в размера, действащ към 31 декември 2025 г. Според публикувана в средата на 2026 г. информация периодът на въвеждане е удължен с още три години.

Допустими нови основи по чл. 67 ЗМДТ. Законът предвижда общинските съвети да определят таксата според: индивидуално количество отпадъци за имота (включително чрез торби с определен обем); количество съобразно броя и вместимостта на съдовете и честотата на извозване; или брой ползватели на услугата в имота. Количеството генерирани отпадъци е законовата водеща основа, но при обективна невъзможност общината може да приеме други основи за отделните услуги по чл. 62 ЗМДТ.

Причини за многократното отлагане. Публикувани анализи сочат конкретни административни пречки: повечето общини нямат нито софтуер, нито изградена система за измерване или проследяване на количеството отпадъци по отделни имоти; липсват надеждни данни за реалния брой ползватели, сезонния или целогодишния характер на обитаване и точните площи. Столична община и други общини проведоха предварително събиране на декларативна информация от гражданите през 2025 г. (доброволно, без санкции за неподаване) именно с цел подготовка на прехода. Финансовият риск за общинските бюджети е допълнителен фактор – публикуван пример показва план-сметка на община с разходи от порядъка на 13,8 млн. лв., от които се очаква да бъдат събрани само около 6,15 млн. лв. приходи от такси, при преминаване към ново изчисление.

Плащане. И данъкът, и таксата смет се плащат на две (или в някои общини – четири) вноски годишно, обикновено обвързани със сроковете за данъка върху недвижимите имоти.

Освобождаване за неизползвани имоти. При действащия ред собственик на имот, който няма да се ползва през цялата календарна година, може да подаде декларация за това обстоятелство и да бъде освободен от таксата за услугата по сметосъбиране и сметоизвозване (макар не непременно от компонента за поддържане на чистотата на обществени площи) – механизъм, пряко разгледан по-долу в контекста на предложението за България, тъй като на практика днес „необитаемостта“ вече носи данъчна полза (по-ниска такса смет), докато никъде не носи данъчна тежест.

Практически извод

Действащата българска система съчетава две от най-слабо поведенчески ориентираните характеристики измежду всички разгледани в статията юрисдикции: данъчна основа (данъчната оценка), която системно изостава от пазарната стойност, и пълна липса на диференциация между основно жилище, второ жилище и трайно празен имот отвъд самото 50-процентно облекчение. Единственият съществуващ стимул в обратна посока е декларативното освобождаване от такса смет за неизползван през годината имот – механизъм, който днес прави държането на празно жилище по-евтино, а не по-скъпо, точно обратното на логиката, преследвана от режимите, разгледани в раздел 6.

↑ Обратно към съдържанието

8. Предложение за България: 1% годишен данък върху всяко жилище след основното

8.1. Основна идея

Логиката следва модела, наблюдаван в раздел 6 при добре администрираните юрисдикции: колкото по-ниски са годишните разходи за държане на празен или неизползван имот, толкова по-малък е стимулът той да бъде мобилизиран. При сегашната ефективна тежест в България (обикновено под 0,2% от пазарната стойност дори без 50-процентното облекчение) държането на допълнителен имот е на практика безплатно спрямо очакваното дългосрочно поскъпване. Ставка от порядъка на 1% от реалната стойност би представлявала между 5 и 50 пъти по-висока тежест от днешната, в зависимост от общината и данъчната оценка на конкретния имот.

8.2. Аргументи за и против – без предварително допускане за успех

Международният опит, обобщен в раздели 5–6, не позволява категорично твърдение, че подобна мярка ще постигне всички преследвани цели. Аналитично е необходимо да се разграничат: доказани факти (данъчната основа на България изостава от пазарната стойност – потвърдено многократно в раздели 7); статистически зависимости (юрисдикции с по-висока тежест върху вторите жилища системно показват по-нисък дял трайно празни имоти – наблюдавано в Сингапур, Тайван, Ванкувър); икономически предположения (по-високата тежест ще намали инвестиционното търсене на допълнителни жилища – вероятно вярно, но степента зависи от алтернативната доходност на капитала); политически аргументи (справедливост между собственици на едно и собственици на много жилища); и вероятни, но несигурни ефекти (въздействие върху общото ниво на цените в София – френският пример показва, че дори мащабна и дългогодишна намеса невинаги проявява ясен ефект върху агрегатните показатели).

Основателни аргументи за: сегашната почти нулева ефективна тежест не създава никакъв икономически натиск за мобилизация на неизползван жилищен фонд; международният опит (раздел 6) показва, че по-висока тежест може да създаде натиск за продажба, отдаване или реално ползване, макар степента да варира; принципът за по-благоприятно третиране на едно основно жилище спрямо допълнителните вече е утвърден в множество юрисдикции с различно ниво на развитие (Италия, Тайван, Панама, Доминиканска република).

Основателни аргументи против: френският опит показва, че данъчен натиск сам по себе си не отстранява структурните пречки (наследствени спорове, нужда от ремонт, административна тежест), които могат да обясняват значителна част от празния жилищен фонд в България, особено извън големите градове; рязкото увеличение на тежестта (от близо нула до 1%) без внимателно изградени защитни механизми носи риск от несправедливи резултати за уязвими собственици (раздел 12); administrативният капацитет на българските общини за проверка на обитаването е неизпитан и в момента ограничен (виж отложената реформа на такса смет в раздел 7 като индикация за общия административен капацитет).

Изводът в тази статия следва формулировки от типа „може да създаде натиск за…“, „вероятният ефект би бил…“, „при определени условия…“, а не категорични твърдения – тъй като категорична прогноза не се подкрепя нито от българските данни (които все още не съществуват за подобна мярка), нито от еднозначен международен консенсус.

8.3. Какво точно означава ставка от 1% – четири варианта

Вариант А – 1% върху пазарната стойност

Механизъм: Данъкът се начислява директно върху реалната пазарна стойност на имота, определена чрез независима или автоматизирана (AVM) оценка, актуализирана периодично.

Справедливост: Най-точна – данъчната тежест точно отразява реалната икономическа стойност на притежанието, без изкривяване между райони с различна степен на остаряване на административните оценки.

Административна приложимост: Изисква изграждане на надеждна система за масова пазарна оценка (виж датския и арменския пример от раздели 4.1 и 4.2) – значителна еднократна инвестиция и постоянна поддръжка.

Необходимост от масова оценка: Пълна – не може да се стъпи на съществуващите данъчни оценки, тъй като те системно и по различен начин в различните общини изостават от пазара.

Риск от корупция/спорове: Висок в първите години – всяка нова оценка поражда основание за оспорване; необходим е ефективен и прозрачен механизъм за обжалване (по модела на американските окръжни оценители).

Въздействие по групи собственици: Най-справедливо разпределя тежестта според реалната стойност, но създава най-голяма несигурност за собствениците до приключване на първия цикъл преоценки.

Вариант Б – 1% върху актуализирана данъчна оценка

Механизъм: Запазва се съществуващата методология на данъчната оценка (норми на общинските съвети), но с изисквано периодично осъвременяване на нормите спрямо пазарната динамика.

Справедливост: По-ниска от Вариант А – данъчните оценки исторически изостават неравномерно между общини и квартали, което би пренесло съществуващите изкривявания и в новия данък.

Административна приложимост: Значително по-лесна за бързо въвеждане – инфраструктурата (регистър на данъчните оценки) вече съществува.

Необходимост от масова оценка: Частична – само актуализация на съществуващите норми, не изграждане от нулата.

Риск от корупция/спорове: Умерен – рискът се измества към процеса на актуализация на общинските норми, който е политически чувствителен.

Въздействие по групи собственици: Ще продължи да облагодетелства собственици в райони с исторически занижени (неотдавна непреоценявани) данъчни оценки за сметка на собственици в райони с по-скорошна и по-точна оценка.

Вариант В – 1% върху по-високата между данъчната оценка и определен процент от пазарната стойност

Механизъм: Хибриден модел – данъчната администрация изчислява и двете стойности (съществуваща данъчна оценка и напр. 70% от декларирана или автоматично оценена пазарна стойност) и прилага ставката върху по-високата от двете, по модела на испанската комбинация IBI/AIMI логика и чилийския avalúo fiscal.

Справедливост: Висока – предотвратява системното подценяване чрез остарели данъчни оценки, без да изисква пълна незабавна пазарна преоценка на целия жилищен фонд.

Административна приложимост: Умерена – изисква поне опростен механизъм за пазарна референтна стойност (напр. основан на нотариални цени по райони, каквато база вече частично съществува в Агенцията по вписванията), но не пълна индивидуална оценка на всеки имот в първите години.

Необходимост от масова оценка: Постепенна – може да стартира с районни (не индивидуални) референтни коефициенти и да се усъвършенства във времето.

Риск от корупция/спорове: Умерен, по-нисък от Вариант А, тъй като собственикът има ясен, обективен алгоритъм, а не индивидуална експертна оценка, за оспорване.

Въздействие по групи собственици: Балансирано – постига по-голяма справедливост от Вариант Б, без пълната административна тежест на Вариант А.

Вариант Г – прогресивна ставка според броя и стойността на допълнителните жилища

Механизъм: По модела на Тайван, Южна Корея и литовската реформа от 2026 г. – ставката расте стъпаловидно според броя жилища на едно лице (агрегирано национално, за да се предотврати заобикаляне чрез разпределяне между общини) и/или според съвкупната им стойност, вместо единна плоска ставка от 1% за всяко допълнителни жилище независимо от броя.

Справедливост: Най-висока измежду четирите варианта по отношение на собственици с едно скромно второ жилище (напр. наследено селско жилище) спрямо собственици с портфейл от пет и повече инвестиционни имота – плоската ставка от 1% третира двата случая еднакво, докато прогресията ги разграничава.

Административна приложимост: Изисква национален регистър, свързващ собствеността на едно лице във всички общини – технически осъществимо чрез съществуващите Имотен регистър и НАП, но с нужда от целенасочена интеграция.

Необходимост от масова оценка: Зависи от избраната основа (може да се комбинира с Вариант В).

Риск от корупция/спорове: По-нисък по отношение на индивидуалните оценки, но по-висок риск от заобикаляне чрез разпределяне на собствеността между членове на семейството, ако агрегирането не е достатъчно строго проектирано (виж раздел 21).

Въздействие по групи собственици: Най-балансирано – но и структурно най-сложно за обяснение на обществеността и за администриране в първите години.

Примерни изчисления на допълнителния годишен данък при ставка 1% (Вариант А, върху пазарна стойност)

↑ Обратно към съдържанието

9. Потенциално въздействие върху жилищния пазар

Механизми на въздействие

Три отделни канала биха могли да произведат ефект: (1) канал на предлагането – собственици на трайно празни имоти решават да ги продадат или отдадат, увеличавайки наличния запас за продажба/наем; (2) канал на инвестиционното търсене – по-високата годишна тежест намалява очакваната нетна доходност от притежаване на допълнителен имот като инвестиция, което може да намали броя на новите инвестиционни покупки; (3) канал на строителството – с двупосочен и несигурен ефект, разгледан по-долу.

По-нисък темп на нарастване на цените – при какви условия

Ефектът върху цените зависи основно от еластичността на предлагането в конкретния град. В София, където голяма част от натиска върху цените идва от ограничено ново строителство в централните райони, а не от трайно празен фонд, ефектът на данъка върху общото ценово равнище вероятно би бил по-малък, отколкото в по-малки градове с относително по-голям дял трайно необитавани, но структурно годни жилища. Френският пример (раздел 6) е предупреждение точно за този сценарий – Париж има висок дял празни жилища, но ограничен ефект от засиленото облагане, защото основната пречка е недостатъчна мобилизация, а не липса на данъчен стимул.

По-добра достъпност за млади семейства

Ефектът е вероятен, но косвен и отложен във времето – увеличеното предлагане на дългосрочни наеми (ако се материализира) би облекчило най-напред наемния пазар, а едва впоследствие, и в по-малка степен, пазара на покупко-продажби. Не следва да се очаква рязко или непосредствено намаление на изкупните цени.

По-високи или по-ниски наеми

Теоретично възможни са и двете посоки: ако данъкът мобилизира повече жилища за дългосрочен наем, наемите биха могли да се понижат заради увеличеното предлагане; ако собствениците прехвърлят част от новата данъчна тежест към наемателите чрез по-високи наемни цени (какъвто риск е документиран частично при аналогични мерки в други юрисдикции), ефектът може да бъде обратен, поне в краткосрочен план. Кой от двата ефекта ще преобладава, зависи от еластичността на наемното търсене и от степента на конкуренция между наемодателите в конкретния град.

Изместване на инвестициите към други активи

Възможен страничен ефект – известен като „ефект на заместване“ – е пренасочване на капитала на инвеститорите от допълнителни жилища към други активи (капиталови пазари, чуждестранни имоти, бизнес инвестиции). Това би могло да намали инвестиционния натиск върху жилищния пазар, но носи и риск от изтичане на местен капитал, ако алтернативните инвестиционни възможности в България останат по-ограничени от жилищните.

Ново строителство – двупосочен ефект

Възможни са противоположни сценарии. От една страна, ако данъкът намали инвестиционното търсене на съществуващи допълнителни жилища, инвеститорите биха могли да пренасочат капитала към ново строителство за продажба на основни жилища (сегмент, който запазва по-благоприятния режим при първа продажба на купувача). От друга страна, ако новото строителство исторически е било финансирано отчасти от инвеститори, купуващи бъдещи допълнителни жилища „на зелено“, по-високата бъдеща тежест би могла да намали търсенето именно за тези проекти и косвено да забави темпа на ново строителство в определени сегменти.

Регионални различия

Ефектът е вероятно най-силно изразен в София, Пловдив, Варна и Бургас, където съществува активен инвестиционен и ваканционен сегмент на пазара с измерим дял допълнителни жилища. В по-малките областни градове и селата ефектът вероятно ще бъде значително по-слаб – не защото данъкът не се прилага, а защото основната пречка пред мобилизацията на местния празен фонд не е данъчна (ниска пазарна стойност, липса на реално търсене, лошо техническо състояние), а структурна, каквато е и френската поука от раздел 6.

Разграничение по типове имоти

• Имоти в големи градове: Най-вероятно засегнати от реален поведенчески ефект – висока стойност означава осезаема годишна тежест.
• Ваканционни имоти: Ефектът зависи от алтернативната им доходност чрез краткосрочно туристическо отдаване – при висока сезонна доходност данъкът може да остане поносим разход; при ниска – да ускори продажбата.
• Наследствени имоти в обезлюдени населени места: Данъкът върху пазарна стойност, близка до нула, също би бил близък до нула – ефектът тук е по-скоро психологически/административен (декларационно бреме), отколкото фискален.
• Недовършени или необитаеми имоти: Изискват специално внимание при дефинирането на данъчната основа – вж. раздел 13.
• Жилища, купени с инвестиционна цел: Най-пряко засегнати от промяната в очакваната нетна доходност.
• Жилища за краткосрочно настаняване: Биха могли да бъдат третирани отделно (виж алтернативните модели в раздел 14) заради активното им стопанско използване, различно от трайна вакантност.
• Жилища, реално отдавани дългосрочно: Ключов кандидат за пълно или частично освобождаване (виж раздел 13), за да не се наказва точно поведението, което политиката цели да насърчи.

↑ Обратно към съдържанието

10. Демографски анализ

Тезата за връзката между цените на жилищата и демографското поведение

Високите жилищни цени спрямо доходите могат да затрудняват отделянето на младите хора от родителите, отлагането на решението за създаване на семейство и раждането на първо или следващо дете – установена статистическа зависимост в редица международни изследвания на жилищната достъпност и плодовитостта, макар силата на връзката да варира според контекста. Достъпността на жилището влияе и върху вътрешната миграция към икономически активните градове, върху решението на българи в чужбина да се завърнат и върху задържането на млади специалисти в страната.

Ролята на по-достъпните жилища

Ако предложението успее да увеличи предлагането на жилища за продажба и дългосрочен наем (при условията, обсъдени в раздел 9), това би могло да облекчи един от факторите на жилищния натиск. Ефектът обаче вероятно ще бъде постепенен и частичен, а не решаващ за демографските показатели на страната.

Демографската криза не се свежда само до цените на жилищата

Съществена методологична предпазливост е необходима тук: демографското поведение на българските домакинства се влияе от значително по-широк кръг фактори, включително:

• Доходите – абсолютното и относителното ниво на заплатите спрямо разходите за живот;
• Сигурността на заетостта – стабилността на трудовите договори и перспективите за кариерно развитие;
• Достъпа до детски градини – капацитетът и наличността на места, особено в големите градове;
• Здравеопазването – достъпността и качеството на майчиното и детското здравеопазване;
• Образованието – качеството и достъпността на образователната инфраструктура;
• Регионалното развитие – икономическите възможности извън София и няколкото най-големи града;
• Достъпа до транспорт – свързаността между жилищните райони и работните места;
• Условията за отглеждане на деца – балансът между работа и семеен живот, наличието на подкрепящи политики;
• Общественото доверие – усещането за институционална стабилност и предвидимост на бъдещето;
• Възможностите за професионално развитие – наличието на кариерни перспективи, съизмерими с тези в чужбина.

Практически извод

Жилищната политика, включително предложението за реформа на облагането на допълнителните жилища, следва да се разглежда като един елемент от по-широка демографска стратегия, а не като самостоятелно решение на демографската криза. Дори при пълен успех на реформата в постигане на своите пряко жилищни цели, съществен демографски ефект би могъл да се очаква само в комбинация с паралелни мерки в областите, изброени по-горе.

↑ Обратно към съдържанието

11. Пустеещи и необитаеми имоти

Категории необитаемост

За коректна политическа и данъчна дискусия е необходимо разграничение между поне осем различни случая, всеки с различна вероятност да бъде реално активиран от данъчна мярка:

1. Реално празно, годно за обитаване жилище – в добро техническо състояние, в район с търсене, единственият случай, при който данъчен стимул има пряка и бърза поведенческа логика.
2. Ваканционно или сезонно жилище – обитавано регулярно, но не постоянно; данъчен натиск може да ускори решение за продажба или дългосрочно отдаване, но собственикът има легитимен интерес да запази личното ползване.
3. Жилище в ремонт – временно необитаемо по обективни причини; изисква ясно изключение (виж раздел 13).
4. Наследствен имот със спорна собственост – юридически невъзможно за продажба или отдаване до приключване на съдебен спор или делба; данъчна тежест върху такъв имот наказва собственик без възможност за реакция.
5. Негоден или опасен имот – рушащи се селски къщи, за които разходът по ремонт често надвишава пазарната стойност; данъчен стимул е неефективен, ако не се съчетае с механизъм за преотстъпване или разрушаване.
6. Имот в населено място без реално жилищно търсене – обезлюдени села, където дори нулева цена не намира купувач; централен за раздел 11 случай, разгледан по-долу.
7. Жилище, активно предлагано за продажба или наем – не следва да се третира като „укрито“ от пазара, а точно обратното – изисква изрично изключение при доказано предлагане.
8. Жилище, временно необитавано по обективни причини – продължително лечение, полагане на грижи за близък, работа в чужбина – изисква индивидуализирана защита (раздел 12).

Ограниченията на националната статистика

Преброяванията и текущата демографска статистика традиционно отчитат високи абсолютни числа на „необитаеми“ жилища в България, концентрирани най-вече в по-малки и обезлюдени населени места. Съществена методологична предпазливост е необходима: категорията „необитаемо жилище“ в статистиката обичайно комбинира случаи 3–6 от списъка по-горе с case 1 – тоест голяма част от статистически „необитаемия“ фонд не е реално годен, търсен или ликвиден жилищен ресурс, а рушащи се или юридически блокирани имоти без практическа перспектива за активиране чрез никаква данъчна мярка.

Метод за разграничаване

За целите на едно евентуално ново законодателство е препоръчително предварително пилотно проучване (виж раздел 24), комбиниращо: (а) регистър на активните обяви за продажба/наем – служещ като индикатор за случай 7; (б) данни за потребление на електроенергия и вода – с изричното предупреждение по-долу за ограниченията им като единствен критерий; (в) актуализирана кадастрална информация за техническото състояние на сградата – за отделяне на случай 5 от случай 1; (г) декларации на собствениците, кръстосано проверявани с адресната регистрация – за случаите на съдебни спорове и временна обективна невъзможност.

↑ Обратно към съдържанието

12. Социална справедливост и възможни проблеми

Международният опит и логиката на предложението очертават следните групи с повишен риск от непропорционална тежест:

• Хора, наследили евтин или рушащ се селски имот – данък дори от 1% върху ниска пазарна стойност може да е поносим номинално, но психологически и административно обременяващ за собственик без връзка с имота и без намерение да го задържи активно.
• Възрастни хора с два имота и нисък доход – класически случай на несъответствие между имуществено богатство (собственост върху втори имот) и текущ паричен поток (пенсия), при който данъчното задължение може да надвиши разполагаемия месечен доход.
• Семейства, притежаващи жилище за своите деца – широко разпространена българска практика (родители купуват втори имот за бъдещо ползване от дете) би попаднала директно в обхвата на данъка, въпреки че не представлява спекулативно държане в класическия смисъл.
• Разведени родители – при които единият родител може да притежава жилището, в което живее бившият съпруг/съпруга с децата, без то да е негово „основно“ жилище в юридическия смисъл.
• Хора, работещи в друг град – притежаващи жилище в родния град, което не е формално декларирано основно, но не е и инвестиционен имот в obичайния смисъл.
• Българи, живеещи временно в чужбина – чието единствено жилище в България формално може да не отговаря на изискванията за декларирано основно жилище, ако декларацията изисква постоянна адресна регистрация.
• Собственици на малка идеална част – съсобственици с незначителен дял в наследствен имот, за които administративната тежест от самото деклариране може да надвиши стойността на дела им.
• Хора с имот, който не може да бъде продаден – заради ниска ликвидност на местния пазар, а не заради нежелание на собственика.
• Собственици с имот, засегнат от тежести или съдебен спор – юридически възпрепятствани да се разпоредят с имота.
• Собственици на негодни за обитаване сгради – виж случай 5 от раздел 11.
• Собственици в обезлюдени райони – виж случай 6 от раздел 11.
• Лица, настанени дългосрочно в лечебно или социално заведение – чието предишно жилище остава необитавано по здравословни, а не икономически причини.
• Лица, полагащи грижи за близък – временно преместени, без намерение за трайно изоставяне на собствения имот.
• Собственици, чиито жилища са незаконно заети – юридически все още собственици, но фактически лишени от контрол върху имота.

Практически извод

Изброените групи не са аргумент срещу самата реформа, а спецификация на изискванията към нейния дизайн: всяка от тях изисква конкретен, ясно дефиниран защитен механизъм (отсрочване, изключение, намалена ставка, таван спрямо дохода), разгледани систематично в следващия раздел. Международният опит показва, че добре проектираните изключения (Франция, Хърватия, Португалия) успяват да предпазят по-голямата част от тези групи, без да отслабват съществено поведенческия ефект върху истински спекулативно държаните имоти.

↑ Обратно към съдържанието

13. Възможни изключения и защитни механизми

Следните механизми са наблюдавани в поне една от разгледаните в статията юрисдикции и биха могли да бъдат адаптирани за България:

• Необлагаем втори имот под определена стойност – по модела на Доминиканската република и Панама; защитава собствениците на евтини наследствени имоти (група 1 от раздел 12), но само ако прагът е кумулативен на собственик, а не на имот поотделно (виж предупреждението от чилийския и египетския пример в раздели 4.3 и 4.6).
• Освобождаване за негоден за обитаване имот – по модела на Испания и Франция; директно адресира група 10.
• Освобождаване при активен ремонт – с ограничен по продължителност срок и изискване за валидно разрешително, за да се предотврати злоупотреба (символичен „ремонт“ с единствена цел избягване на данъка).
• Освобождаване при наследство за определен период – 1–2 години гратисен период за уреждане на наследствени дела преди прилагане на пълния данък, адресиращо групи 1 и 4.
• Освобождаване при съдебен спор – за собственици, юридически възпрепятствани да се разпоредят с имота (група 9).
• Освобождаване за имот, предложен реално за продажба – по модела на френското изключение при доказано предлагане на пазарна цена (случай 7 от раздел 11).
• Освобождаване за имот, отдаден дългосрочно – по модела на Хърватия (минимален регистриран период на наем) – централен механизъм, тъй като насочва данъка точно към целта му: не самата собственост, а неизползването.
• Намалена ставка при регистриран договор за наем – алтернатива на пълното освобождаване, за да се запази известен приходен ефект, докато все пак се възнаграждава активното използване.
• Защита за пенсионери с ниски доходи – по модела на грузинския доходен тест (раздел 4.2) или на ирландското отсрочване с лихва.
• Отложено плащане до продажба или наследяване – механизъм за собственици с високостойностен, но нисколиквиден имот и нисък текущ доход (група 2 от раздел 12), при който дължимият данък се натрупва като тежест върху имота и се изплаща при следваща сделка.
• Таван като процент от дохода – предпазва от случаи, при които номиналната данъчна тежест надвишава разумна част от разполагаемия доход на собственика.
• Минимален праг на стойността – виж по-горе, комбинируем с прогресивния Вариант Г от раздел 8.3.
• Регионален коефициент – по-ниска ефективна тежест в общини с нисък пазарен натиск, за да не се наказва собственик на имот в обезлюдено село със същата логика като собственик на инвестиционен имот в централна София.
• По-ниска ставка в обезлюдени райони – пряко следствие от предходния механизъм, директно адресиращо групи 6 и 11.
• По-висока ставка само в райони с доказан жилищен недостиг – обратната логика, насочена към максимизиране на поведенческия ефект точно там, където той е най-необходим (по подобие на френското зониране в „напрегнати зони“).
• Прогресивна ставка според броя на жилищата – виж Вариант Г от раздел 8.3.

↑ Обратно към съдържанието

14. Алтернативни модели

1. Данък само върху доказано необитаеми жилища (модел на Франция TLV, Ирландия VHT) – най-прецизно насочен, но изисква най-развита система за доказване на обитаването (раздел 17); рискува нищожен фискален ефект при твърде тясна дефиниция (ирландският пример).
2. Повишена ставка след 12 или 24 месеца необитаване (модел на Виктория, Австралия) – комбинира простотата на плоска ставка с известна прецизност чрез времеви праг; изисква годишна декларация и одитен капацитет.
3. Прогресивен данък върху второ, трето и всяко следващо жилище (модел на Тайван, Южна Корея, Литва 2026) – виж пълния анализ като Вариант Г в раздел 8.3; най-справедлив спрямо собственици с едно скромно второ жилище.
4. По-висока ставка само в общини с жилищен недостиг (модел на френското зониране) – максимизира ефекта точно където е най-необходим, но създава риск от административна сложност при определяне на границите на зоните и от политически натиск за включване/изключване на конкретни общини.
5. Данък върху стойността на земята (модел на Естония) – икономически най-ефективен и труден за избягване, но с по-малка директна връзка с проблема за празните жилища, ако основната стойност е концентрирана в сградата, не в земята.
6. Данъчно облекчение за дългосрочно отдаване под наем – не самостоятелен модел, а допълващ механизъм към всеки от изброените (виж раздел 13).
7. Намалена ставка при наем под определен достъпен праг – насочва стимула специално към достъпни за средния наемател жилища, а не само към отдаването изобщо; риск от административна сложност при дефиниране и контрол на „достъпния“ праг.
8. Повишен данък върху краткосрочно туристическо отдаване (модел на френското зониране и хърватските правила за туристически „домакини“) – насочен към различен, но свързан проблем – изтеглянето на жилища от дългосрочния наемен фонд заради по-високата доходност на краткосрочното отдаване.
9. По-висок данък при жилища, притежавани от дружества (частично в Обединеното кралство и Южна Корея) – насочен срещу корпоративно структуриране с цел избягване на прогресия по физическо лице (виж раздел 21), но носи риск да засегне и легитимни инвестиционни и наемни дружества.
10. Комбинация между базов имуществен данък и надбавка за празен имот – моделът, наблюдаван в най-развитите международни системи (Франция, Виктория, Ванкувър) – базов данък върху всички допълнителни жилища плюс допълнителна, по-висока надбавка специално за доказано празните сред тях.

Кой модел е най-подходящ за България

Съобразявайки административния капацитет на българските общини – все още неизпитан дори за далеч по-простата реформа на такса смет (виж раздел 7) – комбинация от модели 3 (прогресия по брой жилища), 6 (облекчение за дългосрочен наем) и 4 (по-висока ставка само в общини с доказан недостиг) изглежда най-балансирана отправна точка: тя ограничава първоначалната административна тежест (не изисква незабавно доказване на обитаемост за всеки имот), но запазва достатъчна прецизност чрез регионалната диференциация и стимула за дългосрочно отдаване. Пълна детайлизация на препоръчания модел следва в раздел 22.

↑ Обратно към съдържанието

15. Фискален ефект

Изходни допускания и формула

Приблизителен брутен приход = (брой допълнителни жилища в обхвата) × (средна данъчна основа) × (ставка) × (1 − дял на освободените по изключенията от раздел 13) × (реализиран процент събираемост).

Официална консолидирана статистика за точния брой жилища, притежавани като „допълнителни“ от физически лица в България, не е публично известна в необходимата детайлност – данните на НСИ за общия жилищен фонд и данните на Агенцията по вписванията за сделки не позволяват директно извеждане на броя собственици с повече от едно жилище. Затова стойностите по-долу стъпват на широко използвани в международната литература пропорции (дял на домакинствата с повече от едно жилище в държави със сходна структура на собствеността) и на приблизителна оценка на общия брой жилища в България (около 4,1 милиона по последни данни на НСИ), а не на директно българско преброяване на допълнителните жилища.

Забележка: числата в таблицата са от порядъка на величини, изведени от изрично посочените допускания, а не прецизни фискални прогнози. Реалният резултат зависи изцяло от окончателния законодателен дизайн – избрания вариант на данъчна основа (раздел 8.3), обхвата на изключенията (раздел 13) и административния капацитет за реализация на дължимите вземания.

Разходи за администриране

Въвеждането на реформата предполага еднократни разходи за: изграждане или доразвиване на регистър на основните жилища (виж раздел 17); евентуална частична пазарна преоценка (ако бъде избран Вариант А или В); ИТ инфраструктура за кръстосана проверка между Имотния регистър, ГРАО и НАП; обучение на общинска администрация. Международният опит с германската реформа на Grundsteuer (раздел 4.1) показва, че подобни проекти могат да отнемат няколко години дори при добре развита администрация – реалистично очакване за България е поетапно въвеждане (раздел 24), а не еднократен старт.

Неплащане и просрочия

Реализираната събираемост на местните данъци в България исторически е под 100% дори за добре установения данък върху недвижимите имоти; нов, съществено по-висок данък върху категория собственици с потенциално по-слаба ликвидност (виж раздел 12) вероятно ще среща допълнителен риск от просрочия в първите години, докато механизмите за принудително събиране и защитните мерки (отсрочване, тавани) не се утвърдят на практика.

Очаквани поведенчески реакции

Всяка фискална прогноза следва да отчита, че самият данък променя базата, върху която се начислява – ако реформата постигне заявената си цел (продажба, отдаване или ползване на повече допълнителни жилища), броят на действително обложените „допълнителни и неизползвани“ имоти ще намалява във времето, а с него и брутният приход от съответния компонент. Това не е недостатък на реформата, а очакван и желан резултат – идентичен на наблюдението във френския пример (раздел 6), че добре проектиран данък върху вакантността трябва да свива собствената си база.

↑ Обратно към съдържанието

16. За какво да се използват приходите

Възможни целеви направления, наблюдавани в международната практика (Ирландия – VHT приходите към жилищни програми; Виктория – VRLT приходите към Housing Fund; Оукланд – целево към жилищни субсидии):

• Общински жилища – разширяване на социалния жилищен фонд за настаняване на нуждаещи се домакинства.
• Достъпни жилища за млади семейства – субсидирани програми за първо жилище.
• Студентски общежития – облекчаване на недостига в университетските градове.
• Социални жилища – за уязвими групи извън стандартните жилищни програми.
• Обновяване на изоставени сгради – пряко свързано с активирането на случай 5 от раздел 11.
• Инфраструктура в кварталите – връщане на част от прихода към районите, в които е събран.
• Детски градини – пряко свързано с демографската цел от раздел 10.
• Стимули за дългосрочно отдаване – гаранционни фондове или данъчни кредити за наемодатели.
• Програми за завръщане на българи от чужбина – жилищно подпомагане като част от по-широка реемиграционна политика.
• Развитие на малки населени места – насочено пряко към случай 6 от раздел 11.
• Цифров кадастър и масова оценка на имотите – реинвестиране в самата административна инфраструктура, необходима за справедливото прилагане на реформата (раздел 17).

Предимства на целевото разходване

Повишава политическата приемливост на реформата, тъй като собствениците виждат ясна връзка между новото им данъчно бреме и конкретна обществена полза; намалява риска приходите да „изчезнат“ в общия бюджет без видим ефект върху жилищния проблем, който данъкът цели да адресира.

Рискове от целевото разходване

Намалява гъвкавостта на общинските бюджети при промяна на приоритетите; създава риск от изкуствено поддържане на приходната база (общината може да няма стимул данъкът да постигне заявената си цел – свиване на празния фонд – ако приходите ѝ зависят от неговия обем); изисква допълнителна administrативна и одитна инфраструктура за проследяване на целевото разходване.

↑ Обратно към съдържанието

17. Административен модел

Регистър на основните жилища

Централен елемент на всеки от разгледаните международни модели (Франция, Тайван, Португалия) е надежден регистър, определящ кое жилище е декларираното основно на всяко физическо лице – без такъв регистър не е възможно нито прилагането на облекчението за основно жилище, нито изчисляването на прогресията по брой допълнителни имоти (Вариант Г от раздел 8.3).

Връзка между съществуващите регистри

България разполага с необходимите базови компоненти – ГРАО (адресна регистрация), Имотния регистър към Агенцията по вписванията (собственост), кадастъра към Агенцията по геодезия, картография и кадастър (физически характеристики на имотите) и НАП (данъчни данни) – но те не са пълноценно интегрирани за целите на подобна реформа. Изграждането на автоматизиран обмен между тях е предпоставка, а не последица от въвеждането на данъка.

Защита на личните данни

Кръстосаният обмен на данни между регистрите и евентуалният анализ на комунално потребление повдига въпроси по Регламент (ЕС) 2016/679 (GDPR) – обработката на лични данни за данъчни цели е допустима правно основание, но изисква пропорционалност, ограничаване на целта и адекватни технически мерки за сигурност, а не неограничен достъп на общинската администрация до комунални данни на всички граждани.

Декларации на собствениците

Собственикът декларира кое от притежаваните жилища е основно; при декларации за освобождаване по изключенията от раздел 13 (ремонт, наследство, дългосрочен наем) е необходима придружаваща документация (разрешително за строеж, съдебно удостоверение, регистриран договор за наем).

Проверка на потреблението – с внимание към ограниченията

Данните за потребление на електроенергия и вода могат да служат като индикативен, но не и единствен и достатъчен критерий за обитаване – международният опит (Латвия, Израел, раздел 6 и раздел 11) показва системни случаи на минимално символично потребление именно с цел заобикаляне на подобен тест. Препоръчителен подход е комбиниран модел: комунално потребление като първичен филтър за насочване на по-задълбочена проверка, а не като автоматично, окончателно основание за данъчна класификация.

Санкции и обжалване

За неверни декларации е необходим пропорционален санкционен режим (по модела на френските и хърватските глоби), съчетан с ясна процедура за административно обжалване пред общината и последващо съдебно обжалване пред административните съдилища, за да се гарантира правото на защита на собственика при спорна класификация.

Преходен период и поетапно въвеждане

Международният опит (арменската шестгодишна преходна скала, виктория̀нската поетапна ескалация 2018→2025→2026) последователно показва предимството на постепенното въвеждане пред еднократния „голям взрив“: то позволява на администрацията да изгради капацитет успоредно с нарастващата тежест, а на собствениците – да реагират, преди пълната ставка да влезе в сила. Пилотно прилагане в ограничен брой общини (например София и още 2–3 града с активен инвестиционен жилищен сегмент) преди национално разгръщане би позволило коригиране на дизайна въз основа на реален опит.

↑ Обратно към съдържанието

18. Конституционни и правни въпроси

Равенство пред закона и пропорционалност

Чл. 6 от Конституцията на България гарантира равенство пред закона; диференцираното третиране на основно спрямо допълнително жилище не представлява автоматично нарушение, доколкото се основава на обективен и разумен критерий (реално жилищно ползване), но степента на разликата в тежестта (от близо нула до над петкратно увеличение при пълен 1%) следва да бъде пропорционална на преследваната обществена цел – принцип, изследван в практиката на Конституционния съд по други данъчни дела.

Защита на собствеността

Чл. 17 от Конституцията защитава правото на собственост; данъчното облагане само по себе си не представлява отчуждаване, но изключително висока ефективна ставка (в международната практика – обикновено над 3–5% годишно) би могла на теория да постави въпроса за фактическа конфискация чрез данъчно облагане – въпрос, поставян в съдебната практика на други държави при екстремни случаи, но неотносим при обсъжданата ставка от 1%.

Словенският прецедент

Опитът на Словения (раздел 4.1) – отмяна на цялостна имотна реформа от Конституционния съд през 2014 г., само година след приемането ѝ – е пряко предупреждение за рисковете от прибързано законодателство без адекватна предварителна конституционна оценка на дизайна.

Местно самоуправление и данъчна компетентност на общините

Чл. 141 от Конституцията предвижда общините да имат самостоятелен бюджет с постоянни местни приходни източници; всяка реформа следва да запази или разшири, а не да ограничи данъчната автономия на общините в определянето на конкретните ставки в рамките на националната законова рамка – модел, следван от почти всички разгледани в статията юрисдикции с рамков национален закон и общинска ставкова свобода.

Защита на личните данни

Виж раздел 17 – обработката на данни за целите на данъчния контрол трябва да отговаря на принципите на GDPR за пропорционалност и ограничаване на целта.

Право на ефективно обжалване

Чл. 120 от Конституцията гарантира правото на обжалване на административни актове; данъчната класификация на имот като „допълнителен“, „празен“ или „основно жилище“ следва да подлежи на пълноценно административно и съдебно обжалване.

Правото на Европейския съюз и свободното движение на капитали

Чл. 63 от Договора за функционирането на ЕС забранява ограниченията върху свободното движение на капитали между държавите членки, включително инвестициите в недвижими имоти. Диференцирано третиране, основано изрично на гражданство или местожителство в друга държава членка (за разлика от обективен критерий като реално обитаване, приложим еднакво към всички собственици независимо от произход), би могло да породи въпроси за съвместимост с правото на ЕС – за разлика от диференциацията „основно срещу допълнително жилище“, която в предложения за България вид не разграничава по гражданство, а по начин на ползване, и структурно прилича на утвърдени в ЕС модели (Франция, Хърватия, Португалия), устояли на подобен контрол.

Недискриминация между граждани на различни държави от ЕС

Доколкото предложението третира еднакво всички собственици на допълнителни жилища независимо от гражданство (за разлика от специфичните надбавки за чуждестранни собственици в Канада, Сингапур или Австралия, разгледани в раздел 5.11), рискът от твърдение за дискриминация по признак гражданство е структурно по-нисък, отколкото при модел, изрично насочен към чуждестранни купувачи.

↑ Обратно към съдържанието

19. Аргументи „за“ предложението

Собствеността върху множество жилища използва ограничен обществен ресурс

Градската земя, особено в централните части на София и другите големи градове, е ограничен ресурс, чиято стойност до голяма степен произтича от публични инвестиции (инфраструктура, транспорт, обществени услуги), а не единствено от труда на собственика. Аргументът е валиден при условие, че данъкът е насочен towards реално неизползвана собственост, а не просто към факта на притежаване на повече от едно жилище само по себе си.

Инфраструктурата около имотите се финансира от обществото

Улици, ВиК мрежа, електроснабдяване и обществен транспорт се поддържат от общински и национален бюджет независимо дали конкретен имот е обитаван; собственик на трайно празен имот ползва косвените ползи от близостта до тази инфраструктура (запазена/увеличена стойност на имота), без да допринася пропорционално. Валиден при условие, че съществуващият данък наистина не покрива тези разходи – потвърдено в раздел 7 за българския случай с изключително ниска ефективна тежест.

Сегашният данък е твърде нисък, за да влияе върху поведението

Емпирично установено в раздел 7 – ефективната тежест в България (обикновено под 0,2–0,3% от реалната пазарна стойност) е сред най-ниските в Европа. Аргументът е силно подкрепен от количествените данни, представени в статията.

Ниското облагане насърчава държането на празни имоти

Валиден при условие, че основната пречка пред мобилизацията на конкретния имот наистина е икономическа (ниска цена на държане), а не структурна (наследствен спор, лошо техническо състояние, липса на реално търсене в района) – виж честната поука от френския пример в раздел 6, където този аргумент се оказва частично, но не напълно верен.

Повече жилища могат да излязат на пазара

Вероятен, но не гарантиран ефект – зависи от размера на данъка спрямо алтернативната доходност на държане и от административния капацитет за прилагане (раздел 9).

Общините могат да получат устойчиви приходи

Частично противоречив аргумент – добре проектиран данък върху вакантността свива собствената си база с времето (раздел 15), така че дългосрочната фискална устойчивост зависи повече от базовия компонент (Вариант Г, прогресия по брой жилища) отколкото от надбавката за празнота.

Младите семейства могат да получат по-голям достъп до жилище

Вероятен, но косвен и отложен ефект – виж пълния анализ в раздели 9 и 10.

Капиталът може да се насочи към по-продуктивни инвестиции

Теоретично валиден аргумент от гледна точка на общата ефективност на разпределение на капитала в икономиката, но носи риск от изтичане на капитал извън страната, ако местните алтернативни инвестиционни възможности останат ограничени (раздел 9).

Изоставените имоти могат да бъдат активирани

Валиден основно за случай 1 от раздел 11 (реално годни, но празни имоти); слабо приложим за случаи 5–6 (негодни имоти в обезлюдени райони), при които данъчен стимул сам по себе си е недостатъчен, ако не се съчетае с механизми от раздел 16 (напр. субсидии за обновяване).

Може да се ограничи спекулативното натрупване на жилища

Пряко подкрепено от международния опит с прогресивни модели (Тайван, Южна Корея, Сингапур), особено ако се приложи Вариант Г (прогресивна ставка по брой жилища), а не плоска ставка от 1%.

↑ Обратно към съдържанието

20. Аргументи „против“

Посегателство върху правото на собственост

Отговор: Данък от 1% от пазарната стойност не представлява отчуждаване в правния смисъл (виж раздел 18); съответства на утвърдени международни модели, устояли на конституционен контрол.

Двойно или многократно облагане

Отговор: Данъкът облага притежаването на имущество, придобито вече веднъж обложен доход – концептуално идентично на съществуващия данък сгради, не ново по природа облагане; аргументът е по-скоро политически, отколкото правно-технически.

Наказване на спестяването

Отговор: Валиден за случаите, при които вторият имот функционира като заместител на пенсионно спестяване (група 3 от раздел 12 – родители, купуващи жилище за деца); адресируем чрез изключение за наследствено/семейно предназначение с ясни критерии или чрез необлагаем праг (Вариант А комбиниран с минимален праг от раздел 13).

Риск от принудителни продажби

Отговор: Пряко адресируем чрез отсрочено плащане до продажба/наследяване (раздел 13) за собственици с нисък текущ доход и висока имотна стойност.

Несправедливост при наследствени имоти

Отговор: Адресируем чрез гратисен период и необлагаем минимум за ниска стойност (раздел 13), но остатъчен риск остава за случаи на съсобственост с блокирани дялове (група 7 от раздел 12).

Различна реална стойност и ликвидност на имотите

Отговор: Валиден и трудно напълно отстраним аргумент – данък върху номинална пазарна стойност не отчита реалната ликвидност на конкретния имот; регионален коефициент (раздел 13) частично адресира проблема, но не го елиминира напълно за нисколиквидни имоти в райони с иначе активен пазар.

Увеличение на наемите

Отговор: Реален риск при недостатъчна конкуренция между наемодателите (раздел 9); по-вероятен при базовия компонент на данъка, отколкото при добре насочена надбавка специално за необитавани имоти, тъй като отдадените имоти по дефиниция не би следвало да носят надбавка за празнота.

Прехвърляне на имоти към дружества или роднини

Отговор: Документиран международен феномен (раздел 21); адресируем чрез национално агрегиране на собствеността по физическо лице (Вариант Г) и специфични антиизбягващи разпоредби, но никога напълно елиминируем.

Фиктивни адресни регистрации

Отговор: Пряко относим риск, документиран в Латвия и Израел (раздел 6); адресируем чрез комбиниран, а не единствен критерий за доказване на обитаване (раздел 17).

Административна тежест

Отговор: Реален и потвърден от българския опит с отложената реформа на такса смет (раздел 7); адресируем само чрез поетапно въвеждане и предварителна инвестиция в административен капацитет (раздел 24), не чрез незабавно национално прилагане.

Неточни данъчни оценки

Отговор: Пряко относим за Вариант Б (раздел 8.3); адресируем чрез избор на Вариант В или А вместо Б.

Корупционен риск

Отговор: По-нисък при обективни, автоматизирани алгоритми (Вариант В) отколкото при индивидуална експертна оценка (чист Вариант А); изисква прозрачен и одитируем механизъм за определяне на пазарните референтни стойности.

Спад на строителството

Отговор: Теоретично възможен, но несигурен ефект (раздел 9); зависи от степента, до която новото строителство разчита на инвестиционни, а не на основни жилищни купувачи.

Регионална несправедливост

Отговор: Пряко адресируем чрез регионален коефициент (раздел 13); без такъв коефициент собственик на второ жилище в обезлюдено село би носил непропорционална относителна тежест спрямо реалната стойност на имота му.

Прекалено тежък данък за имоти с ниска доходност

Отговор: Валиден аргумент за имоти, чиято реализируема наемна доходност е под 1% от пазарната стойност (нисколиквидни, но „скъпи на хартия“ имоти) – адресируем чрез намалена ставка при регистриран договор за наем (раздел 13), независимо от абсолютния размер на наема.

Възможност данъкът да не намали цените, ако основният проблем е недостатъчното предлагане

Отговор: Най-фундаменталният и емпирично най-добре подкрепен контрааргумент в цялата статия – директно потвърден от френския опит (раздел 6). Ако проблемът в конкретен български град е недостатъчно ново строителство, а не празен съществуващ фонд, данъкът върху вторите жилища ще има ограничен ефект върху общото ценово равнище, независимо от дизайна му. Именно затова заключението в раздел 25 изрично предупреждава срещу представянето на реформата като самостоятелно решение.

↑ Обратно към съдържанието

21. Избягване и заобикаляне на режима

• Прехвърляне на имота на роднина – адресируемо чрез национално агрегиране на собствеността по семейство/домакинство (по модела на грузинския и тайванския подход), а не само по физическо лице поотделно; носи риск от прекомерна намеса в легитимни семейни имуществени решения, ако е приложено твърде широко.
• Раздробяване на собствеността – множество съсобственици с малки дялове с цел никой да не притежава „цял“ допълнителен имот; адресируемо чрез правило за агрегиране на идеални части.
• Прехвърляне към дружество – адресируемо чрез разпростиране на прогресивния режим и върху жилищни имоти, притежавани от дружества, контролирани от едно и също физическо лице (по модела на британския подход към корпоративна собственост), с изключение за легитимни наемодателски и инвестиционни дружества с широк кръг собственици.
• Фиктивна адресна регистрация – документиран в Латвия и Израел (раздел 6); адресируема само чрез комбиниран, а не единствен критерий за обитаване (раздел 17).
• Фиктивен договор за наем – символичен договор без реално изплащане на наем, целящ единствено данъчна квалификация; адресируем чрез изискване за декларирания наем да отговаря на реалистичен пазарен диапазон и за банково, проследимо плащане.
• Символичен наем – наем под пазарния, декларирано с цел квалификация за облекчение; частично адресируем чрез минимален праг на декларирания наем спрямо пазарната стойност на имота.
• Регистрация като туристически обект – прехвърляне на жилище в режим на краткосрочно туристическо настаняване с цел избягване на квалификация „необитаемо“; адресируемо чрез отделен, паралелен режим за туристическо отдаване (модел 8 от раздел 14), а не автоматично освобождаване.
• Формално обявяване за ремонт – деклариране на несъществуващ или минимален ремонт с цел временно освобождаване; адресируемо чрез изискване за валидно строително разрешително и ограничен максимален срок на освобождаването.
• Неподаване на декларация – адресируемо чрез правилото „по подразбиране в неблагоприятен статус“ (deemed vacant/non-primary), използвано последователно във Ванкувър, Виктория и Хърватия – недекларирал собственик автоматично попада в най-високата категория, вместо в най-ниската.
• Подценяване на имота – релевантно само при самооценъчни системи (Ирландия); адресируемо чрез комбиниране с обективна референтна стойност (Вариант В от раздел 8.3) вместо чиста самооценка.
• Използване на чуждестранно дружество – адресируемо чрез изискване за оповестяване на действителния собственик (beneficial owner), в съответствие със съществуващите изисквания по Закона за мерките срещу изпирането на пари.

Балансиран подход

Пропорционалните мерки срещу изброените практики изискват баланс между ефективност и административна тежест – прекомерно строг контрол (напр. изискване за физическа инспекция на всеки имот) би направил системата практически неприложима за общини с ограничен капацитет, докато прекомерно мек контрол (изцяло самооценъчна декларация без кръстосана проверка) би подкопал самата цел на реформата, какъвто риск демонстрира отчасти ирландският пример от раздел 6.

↑ Обратно към съдържанието

22. Конкретен препоръчителен модел за България

След целия сравнителен и национален анализ по-балансиран вариант от първоначалната идея за плоска ставка от 1% изглежда следният, поетапно калибриран модел:

Този модел се различава от първоначалната плоска идея за 1% за всяко жилище след основното по три ключови начина: (1) въвежда прогресия вместо плоска ставка, за да разграничи собственик на едно скромно второ жилище от собственик на инвестиционен портфейл; (2) отделя базовия компонент (притежаване) от надбавката за необитаемост, за да не наказва собствениците, които реално отдават имотите си; (3) предвижда тригодишен преходен период вместо незабавно пълно прилагане, съобразен с ограничения административен опит на българските общини, демонстриран в раздел 7.

↑ Обратно към съдържанието

23. Проект на примерни законодателни принципи

Цели на реформата

Примерен законопроект следва изрично да формулира целите си: (1) привеждане на ефективната данъчна тежест върху допълнителни жилища в съответствие с международните стандарти сред държавите членки на ЕС; (2) създаване на икономически стимул за мобилизация на реално неизползван жилищен фонд; (3) запазване на защитен режим за основното жилище на домакинствата; (4) генериране на допълнителен, устойчив приход за общински жилищни политики.

Основни определения

Законопроектът следва изрично да дефинира: „основно жилище“, „допълнително жилище“, „необитаем имот“, „дългосрочен наем“ (с минимален период), „домакинство“ за целите на агрегирането, „контролирано дружество“ за целите на антиизбягващите разпоредби, и „обективна невъзможност за обитаване“ (обхващаща случаите от раздел 12).

Структура на ставките

Препоръчителна е законова рамка с национален диапазон (по аналогия със сегашния диапазон 0,1–4,5 промила за данъка върху недвижимите имоти) и общинска свобода за определяне на конкретната ставка в рамките на този диапазон – запазвайки принципа на местно самоуправление (раздел 18), докато осигурява националeн минимален стандарт на реформата.

Облекченията, защитите и компетентността на общините

Виж пълния модел в раздел 22 – законопроектът следва изрично да пренесе всеки елемент от таблицата в конкретен нормативен текст, с ясно посочени органи, отговорни за администриране на всяко освобождаване.

Отчетност за използване на приходите

Препоръчително е законово изискване общините да публикуват годишен отчет за приходите от новия данък и тяхното разходване, по модела на публичната отчетност на френската и австралийската система (раздели 4.1 и 4.7).

Оценка на въздействието и периодичен преглед

Законопроектът следва да предвижда задължителна независима оценка на въздействието след определен период (напр. три години от пълното въвеждане), включваща: реализиран фискален ефект спрямо прогнозите от раздел 15; измерена промяна в дела на трайно необитаваните жилища; анализ на случаите на заобикаляне и ефективността на предвидените мерки срещу тях; препоръки за корекция на ставките или обхвата.

↑ Обратно към съдържанието

24. Пътна карта за въвеждане

Етап 1 – Събиране и почистване на данните

Инвентаризация на съществуващите данни в Имотния регистър, кадастъра, ГРАО и НАП; идентифициране на пропуски и несъответствия между регистрите; изграждане на технически интерфейс за автоматизиран обмен.

Етап 2 – Актуализиране на кадастъра и данъчните оценки

Разработване на референтна методология за пазарна стойност по райони (по модела на нотариалните ценови статистики); пилотно тестване на методологията в ограничен брой общини; публично оповестяване на методологията за прозрачност и обществен коментар.

Етап 3 – Обществено обсъждане и оценка на въздействието

Формален процес на обществени консултации с представители на собственици, наематели, общини и бизнес; независима предварителна оценка на очаквания фискален, пазарен и социален ефект по модела на изчисленията от раздел 15; публикуване на резултатите преди окончателно гласуване на законопроекта.

Етап 4 – Пилотно въвеждане

Прилагане на пълния модел в ограничен брой общини с активен инвестиционен жилищен сегмент (напр. София, Пловдив, Варна, Бургас) за период от 1–2 години, с интензивен мониторинг на административните предизвикателства, случаите на заобикаляне и реалния поведенчески ефект, преди национално разгръщане.

Етап 5 – Национално прилагане

Поетапно (по препоръчания тригодишен график от раздел 22) разгръщане в останалите общини, с адаптиране на модела според поуките от пилотната фаза и с диференциация между общини с висок и нисък жилищен натиск (регионалният коефициент от раздел 13).

Етап 6 – Оценка след две или три години

Независима оценка на цялостния ефект по критериите от раздел 23; публично оповестени резултати; законодателна процедура за корекция на ставките, обхвата или изключенията въз основа на установените факти, а не само на първоначалните допускания.

↑ Обратно към съдържанието

25. Заключение

Има ли международни модели за по-високо облагане на втори и празни жилища? Да, и то в изобилие – от плоски надбавки (Германия, Хърватия) през прогресивни национално агрегирани скали (Тайван, Южна Корея, Литва от 2026 г.) до целенасочени данъци специално върху доказана вакантност (Франция, Ирландия, Ванкувър, Виктория). Раздели 3–6 документираха над 150 конкретни примера в над 240 разгледани юрисдикции.

Би ли могъл подобен данък да увеличи предлагането? Вероятно, но не гарантирано и не в еднаква степен навсякъде. Добре администрираните режими (Ванкувър, Сингапур, Виктория) показват измерими резултати – спад на дела на празните жилища, ръст на регистрираните дългосрочни наеми. Слабо администрираните или тясно дефинирани режими (Ирландия, Иран) показват пренебрежимо малък ефект. Дори добре администрираните режими (Франция, по данни на Сметната палата от 2025 г.) не винаги успяват да овладеят структурната вакантност, ако тя произтича от пречки извън данъчния обхват.

Може ли да допринесе за по-нормални цени? Ефектът вероятно е положителен, но скромен по мащаб и силно зависим от локалната еластичност на предлагането – в градове, чийто основен проблем е недостатъчно ново строителство (какъвто вероятно е случаят с централните части на София), данъкът върху вторите жилища сам по себе си няма да реши проблема с достъпността.

Може ли да подпомогне младите семейства? Косвено и с отложен ефект – предимно чрез евентуален ръст на предлагането в наемния сектор, а не чрез рязко намаление на изкупните цени.

Може ли да има положителен демографски ефект? Възможен, но частичен – жилищната достъпност е само един от многобройните фактори, влияещи върху решенията за отделяне, брак и раждаемост (раздел 10); реформа само в тази област не може сама да компенсира липсата на паралелни политики в доходите, заетостта, детските грижи и регионалното развитие.

Какви са основните рискове? Непропорционален ефект върху уязвими собственици без внимателно проектирани защити (раздел 12); административна незрялост на българските общини, потвърдена от многократно отлаганата реформа на такса смет (раздел 7); реален риск от заобикаляне чрез прехвърляне на собственост, фиктивни регистрации и раздробяване (раздел 21); и правен риск при прибързан законодателен дизайн, какъвто демонстрира словенският прецедент (раздел 18).

При какви условия реформата би била справедлива и ефективна? При съчетание от: прогресивна, а не плоска ставка (раздел 22); ясно отделен базов компонент от надбавка за доказана необитаемост; широк, но добре контролиран набор от изключения (раздел 13); поетапно, пилотно въвеждане с реалистичен административен график (раздел 24); и честна комуникация към обществото, че реформата е един инструмент сред много необходими, а не самостоятелно решение.

↑ Обратно към съдържанието

26. Често задавани въпроси

Какво е данък върху недвижимите имоти?

Периодичен, обикновено годишен данък върху притежаването на земя, сгради или и двете, начисляван независимо от начина на ползване на имота. За разлика от такса за услуга, той не е обвързан с конкретна насрещна престация.

Каква е разликата между данък сгради и такса смет?

Данъкът е общо задължение върху собствеността; таксата смет е плащане (по замисъл) за конкретна услуга – сметосъбиране и обезвреждане на отпадъци. В България двете са отделни задължения по ЗМДТ, макар исторически да се изчисляват върху сходна основа (данъчната оценка) – вж. раздел 7.

Има ли държави без годишен данък върху имота?

Да – Малта, Монако, Кувейт, Катар, Кайманови острови, Търкс и Кайкос и други, разгледани в раздели 4.1–4.5.

Къде вторите жилища се облагат по-високо?

Сред най-документираните примери са Франция, Великобритания, Хърватия, Германия, Дания, Сингапур, Тайван, Южна Корея и щат Виктория в Австралия – вж. пълния анализ в раздели 4 и 6.

Как се доказва, че жилището е основно?

Обичайно чрез адресна регистрация, съчетана с допълнителни обективни критерии (комунално потребление, декларация) – никъде в разгледаните юрисдикции само адресната регистрация не се приема за напълно достатъчна, заради риска от фиктивна регистрация (раздел 21).

Как се доказва, че имотът е необитаем?

Чрез комбинация от комунално потребление, декларация на собственика и в определени случаи физическа проверка – вж. подробния анализ в раздел 17. Нито един-единствен критерий не е напълно надежден сам по себе си.

Ще доведе ли ставка от 1% до спад на цените?

Не е гарантирано. Ефектът зависи от локалната еластичност на предлагането – вж. раздели 9 и 20 за подробния анализ и честната поука от френския опит.

Може ли данъкът да увеличи наемите?

Теоретично възможно при недостатъчна конкуренция между наемодателите, макар добре насоченият данък (с надбавка само за необитаваните имоти) да носи по-нисък риск от това, отколкото плоско увеличение на данъка върху всички жилища – вж. раздел 20.

Какво става с наследените имоти?

Международният опит и препоръчаният модел за България (раздел 22) предвиждат гратисен период за уреждане на наследствени дела преди пълно прилагане на данъка.

Какво става с имотите в села без пазар?

Раздел 11 разглежда подробно тази категория – данъчна основа, близка до нула, произвежда близък до нулев данък дори при 1% ставка; предложеният регионален коефициент (раздел 13) допълнително адресира случая.

Какво става при съсобственост?

Изисква специфично правило за агрегиране на идеалните части (раздел 21); собственик на малка идеална част е сред изрично идентифицираните уязвими групи (раздел 12).

Какво става при собственик с нисък доход?

Препоръчителният модел (раздел 22) предвижда таван на данъчното задължение спрямо годишния доход, по модела на грузинския доходен тест и ирландското отсрочване.

Какво става, когато имотът е в ремонт?

Изисква изрично изключение, обвързано с валидно строително разрешително и ограничен максимален срок, за да не се превърне в постоянен начин на заобикаляне (раздели 13 и 21).

Може ли имотът да бъде прехвърлен на дружество?

Технически да, но добре проектиран режим (раздел 22) разпростира прогресивния режим и върху жилищни имоти на дружества, контролирани от едно физическо лице, за да предотврати точно тази форма на заобикаляне.

Как могат да се защитят пенсионерите?

Чрез доходен тест и/или отсрочено плащане до продажба или наследяване – вж. пълния списък защитни механизми в раздел 13.

Как могат да се използват приходите?

Раздел 16 разглежда единадесет възможни направления, от общински жилища до цифровизация на кадастъра, с балансиран анализ на предимствата и рисковете от целево разходване.

Има ли риск от фиктивни адресни регистрации?

Да, документиран в Латвия и Израел (раздел 6); адресируем само чрез комбиниран критерий за обитаване, не чрез самата адресна регистрация (раздел 17).

Може ли да има освобождаване при дългосрочен наем?

Да – това е централен елемент на препоръчания модел (раздел 22), по примера на Хърватия, тъй като насочва данъка точно към целта му (неизползването), а не към самата собственост.

По-добър ли е данъкът върху празни имоти от данъка върху всички втори жилища?

По-прецизен е, но и административно по-сложен – раздел 5.10 и раздел 14 разглеждат подробно този компромис; препоръчаният за България модел комбинира двата подхода (базов компонент плюс надбавка за необитаемост).

Какъв преходен период е необходим?

Препоръчителен е тригодишен период на поетапно въвеждане на пълната ставка плюс двугодишен гратисен период за наследствени случаи – вж. раздел 22 и раздел 24.

Какви са данъчните оценки в България и защо са важни за реформата?

Данъчните оценки са административно определяни стойности, системно изостанали от пазарните цени – основният структурен проблем, разгледан в раздел 7 и в четирите варианта на данъчна основа в раздел 8.3.

Има ли риск законодателството да бъде отменено от Конституционния съд?

Теоретично да, ако дизайнът не е внимателно балансиран – словенският прецедент (раздел 18) е пряко предупреждение, макар обсъжданата ставка от 1% да е далеч от нивата, поставяли конституционни въпроси в други юрисдикции.

Ще плащат ли чуждестранните собственици повече?

Препоръчаният модел за България не предвижда изрично по-висока ставка за чуждестранни собственици (за разлика от Канада, Сингапур или Австралия), за да се намали рискът от въпроси по правото на ЕС – вж. раздел 18.

Как ще се различава данъкът за физически лица и за предприятия?

Действащото законодателство вече третира предприятията по различна основа (отчетна стойност вместо данъчна оценка) – принципът вероятно ще бъде запазен и при евентуална реформа, с изрично внимание към контролираните от физическо лице дружества (раздел 21).

Защо французите продължават да имат високи нива на празни жилища въпреки данъка?

Според официалния одитен доклад на френската Сметна палата от 2025 г. (раздел 6) основната причина не е недостатъчен данък, а структурни пречки – блокирани наследства, скъпи ремонти за енергийна ефективност и административна сложност – фактори, които самият данъчен натиск не отстранява.

↑ Обратно към съдържанието

27. Източници и библиография

Международни организации

• OECD – данъчна база данни и анализи на имотното облагане (oecd.org). Последна проверка: 07.2026.
• World Bank – доклади по жилищна политика и данъчна администрация (worldbank.org). Последна проверка: 07.2026.
• IMF – Country Reports и Article IV консултации, цитирани при отделни юрисдикции (imf.org). Последна проверка: 07.2026.
• Eurostat – жилищна и данъчна статистика за държавите членки на ЕС (ec.europa.eu/eurostat). Последна проверка: 07.2026.

Европейски институции

• Европейска комисия – годишни доклади по държави и препоръки в рамките на Европейския семестър (ec.europa.eu). Последна проверка: 07.2026.
• Cour des comptes (Франция) – „La lutte contre les logements vacants dans le parc privé“, 2025. Последна проверка: 15.07.2026.

Национални данъчни администрации (по държави, в реда на споменаване в статията)

• Bundesministerium für Finanzen, Австрия (bmf.gv.at)
• Vlaamse Belastingdienst и SPF Finances, Белгия (vlaanderen.be, finances.belgium.be)
• Национална агенция за приходите, България (nra.bg); Министерство на финансите на България (minfin.bg)
• gov.uk – Council Tax и MHCLG Guidance, Великобритания
• Bundesministerium der Finanzen, Германия (bundesfinanzministerium.de)
• ΑΑΔΕ, Гърция (aade.gr)
• Skat, Дания (skat.dk)
• Emta, Естония (emta.ee)
• Revenue Commissioners, Ирландия (revenue.ie)
• HMS, Исландия (hms.is)
• Agencia Tributaria и Catastro, Испания (agenciatributaria.es)
• Dipartimento delle Finanze, Италия (finanze.gov.it)
• VID, Латвия (vid.gov.lv)
• VMI, Литва (vmi.lt)
• Administration des contributions directes, Люксембург (impotsdirects.public.lu)
• Belastingdienst, Нидерландия (belastingdienst.nl)
• Skatteetaten, Норвегия (skatteetaten.no)
• Podatki.gov.pl, Полша
• Portal das Finanças, Португалия (portaldasfinancas.gov.pt)
• ANAF, Румъния (anaf.ro)
• Федеральная налоговая служба, Русия (nalog.gov.ru)
• Porezna uprava, Хърватия (porezna-uprava.gov.hr)
• Financní správa, Чехия (financnisprava.cz)
• Административни органи на Швейцарската конфедерация (admin.ch)
• Skatteverket, Швеция (skatteverket.se)
• DGFiP и impots.gouv.fr, Франция
• IRAS, Сингапур (iras.gov.sg)
• Министерство на финансите на Тайван (mof.gov.tw)
• NTS и Wetax, Южна Корея (nts.go.kr)
• Soumu, Япония (soumu.go.jp)
• State Revenue Office Victoria, Австралия (sro.vic.gov.au)
• City of Vancouver и Government of British Columbia, Канада (vancouver.ca, gov.bc.ca)
• Lincoln Institute of Land Policy, САЩ
• SII, Чили (sii.cl)
• DGII, Доминиканска република
• DGI, Панама
• National Treasury и общински данъчни служби, ЮАР

Национално законодателство (България)

• Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ), последно изм. чрез Закона за събирането на приходите и извършването на разходите през 2026 г., обн. ДВ, бр. 100/17.12.2025 г.
• Конституция на Република България
• Закон за мерките срещу изпирането на пари

Общински източници

• Портал на Столична община – местни данъци и такси (sofia.bg)
• Наредба за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община
• City of Vancouver – Empty Homes Tax Annual Report, ноември 2025 г.

Статистически източници

• Национален статистически институт (НСИ), България (nsi.bg)
• INSEE, Франция (insee.fr)
• APUR – Атлас на парижкия жилищен фонд

Икономически анализи и научни публикации

• Национално сдружение на общините в Република България (НСОРБ) – Ръководство за прилагане на моделите за такса битови отпадъци, 02.2026 г.
• Международни данъчни справочници на утвърдени консултантски мрежи и IBFD – използвани при юрисдикции без пряко достъпна официална информация на разбираем език, изрично отбелязани при съответните юрисдикции в раздел 4.

↑ Обратно към съдържанието