България има жилища. Но има ли домове?

Темата, която България отлага твърде дълго

Има теми, които обществото отлага, докато не станат болезнени. Жилищата в България са точно такава тема.

Години наред се говореше, че пазарът сам ще реши всичко. Че цените са нормални, щом има кой да купува. Че наемите са нормални, щом има кой да плаща. Че празните жилища са личен избор. Че държавата не трябва да се меси. Че собствеността е свещена, независимо дали се използва като дом, инвестиционен сейф или инструмент за изкуствено ограничаване на предлагането.

Но обществото вече плаща цената.

Млади хора отлагат семейства, защото не могат да си позволят жилище. Работещи хора дават прекомерна част от доходите си за наем. Семейства живеят в пренаселени жилища, докато други апартаменти стоят празни с години. Големите градове стават все по-недостъпни за хората, които реално работят в тях.

Точно тук идва смисълът на един такъв законопроект. Не като атака срещу собствеността. Не като наказание срещу хората, които са спестявали и са купили имот. Не като война срещу пазара. А като опит да се върне една проста истина: жилището трябва да служи на живота, преди да служи на капитала.

Основната идея: жилищният фонд трябва да се използва

Чл. 1 поставя философската основа на целия законопроект: да се създадат условия, при които жилищният фонд в Република България да бъде оптимално използван и броят на необитаемите жилища да се поддържа винаги минимален.

Това е най-важното изречение в целия проект. Защото проблемът на България не е само в цените. Проблемът е в използването.

Една държава може да има много построени жилища и въпреки това да има жилищна криза. Това се случва, когато значителна част от жилищния фонд не участва реално в живота на обществото. Когато апартаменти стоят празни. Когато се купуват не за живеене, а за съхранение на капитал. Когато жилищата се превръщат в пасивни активи, вместо в активна социална инфраструктура.

Тогава пазарът изглежда богат на имоти, но беден на достъпни домове.

Чл. 1 казва нещо много просто: държавата има интерес жилищата да се използват. Не просто да съществуват като квадратни метри в кадастъра. Не просто да стоят заключени. Не просто да бъдат държани в очакване на следващото поскъпване.

• Да се използват за живеене.
• Да се използват от семейства.
• Да се използват от работещи хора.
• Да се използват за реален живот, а не само за балансова стойност.

Това е напълно различен подход към жилищната политика. Той не пита само „кой е собственикът“, а пита и „каква обществена функция изпълнява този имот“.

Наемът трябва да има връзка с доходите

Чл. 2 въвежда максимална месечна крайна цена за отдаване под наем на жилищен имот. Основната формула е ясна: 100 квадратни метра се равняват на една минимална работна заплата месечен наем. Ако имотът е по-малък или по-голям, максималният наем се изчислява пропорционално според площта.

Това е силна, радикална и социално ориентирана идея. Тя поставя граница между нормалната доходност от собственост и извличането на прекомерна рента от базова човешка нужда.

Наемът не е просто цена. Той е месечната бариера между човека и достъпа му до нормален живот. Ако тази бариера стане прекалено висока, последиците не са само лични. Те са демографски, икономически и социални.

Когато наемите растат по-бързо от доходите, обществото започва да се изкривява. Младите хора не могат да се отделят от родителите си. Семействата отлагат деца. Работещите отказват възможности в големите градове, защото наемът изяжда ползата от по-високата заплата. Бизнесът започва да изпитва трудности да намира кадри, защото хората не могат да си позволят да живеят там, където има работа.

Затова обвързването на наема с минималната работна заплата има логика. То казва: допустимо е собственикът да получава доход от имота си, но този доход трябва да остане в разумна връзка с реалната платежоспособност на обществото.

Това не е замразяване на икономиката. Формулата се движи заедно с минималната работна заплата. Ако доходите растат, допустимият наем също расте. Но ако доходите не могат да догонят спекулативните очаквания, законът спира превръщането на жилището в инструмент за изстискване на работещия човек.

Защо се говори за „крайна цена“, а не само за „наем“

Една от най-смислените разпоредби в чл. 2 е ал. 3. Тя казва, че ако към наемната цена са уговорени допълнителни такси, комисионни или други оскъпявания, те се считат за част от крайната наемна цена.

Това е изключително важно, защото всеки регулаторен режим може да бъде обезсмислен, ако се оставят вратички.

• Наемът по договор може да е в рамките на закона, но да има отделна „такса управление“.
• Може да има „такса обзавеждане“ или „такса поддръжка“.
• Може да има „административна такса“.
• Може да има задължителна комисионна.
• Може да има отделно плащане към свързано лице.
• Може да има неофициално доплащане в брой.

Ако законът гледа само думата „наем“, той ще бъде заобиколен още на първия ден. Затова правилният подход е да се гледа крайната икономическа тежест за наемателя.

С други думи: няма значение как е кръстено плащането. Има значение колко реално плаща човекът, за да живее в жилището.

Това е No-BS подход. Не форма. Същност. Имотният пазар в България има нужда точно от такъв тип мислене.

Защо комуналните разходи правилно са изключени

Законопроектът прави важна разлика: разходите за електричество, вода и други комунални услуги не са част от наемната цена, когато са свързани с прякото използване на имота от наемателя.

Това е справедливо. Наемодателят не трябва да носи отговорност за това колко ток, вода или отопление потребява наемателят. Също така разходи за щети, причинени по вина на наемателя, не могат да се третират като скрита наемна цена.

Тази разпоредба показва, че проектът не е насочен срещу собствениците като група. Той не казва, че наемодателят трябва да плаща за поведението на наемателя. Казва само, че не трябва да се прикрива реалният наем чрез изкуствени такси.

Това е баланс. Защита на наемателя от заобикаляне, но и защита на собственика от злоупотреби.

Защо санкцията е необходима

Чл. 2, ал. 4 препраща към наказателна отговорност при отдаване над разрешената цена. Много хора ще кажат: защо толкова тежко?

Отговорът е прост: защото без реална санкция подобен закон би бил декоративен.

В България често се приемат правила, които звучат добре, но нямат ефект, защото нарушението е по-изгодно от спазването. Ако глобата е ниска, тя просто се включва в бизнес модела. Ако контролът е слаб, схемите процъфтяват. Ако наказанието е символично, законът се превръща в препоръка.

Този проект избира друг подход. Той казва: когато някой печели от нарушаване на правила, които защитават базова човешка нужда, това не е дребна административна грешка. Това е обществено значимо нарушение.

Последицата не е просто „някой е платил малко повече“. Последицата е изтласкване на хора от градове, квартали и възможности. Последицата е демографски натиск. Последицата е социално напрежение. Последицата е превръщане на жилището от дом в лост за извличане на зависимост.

Кой трябва да има право да придобива жилищни имоти в България

Чл. 3 е най-политическият и най-острият текст в законопроекта. Той поставя ограничения върху придобиването на недвижими имоти от определени чуждестранни лица и структури.

Логиката е ясна: жилищният пазар на България трябва преди всичко да обслужва хората, които имат реална връзка със страната.

Това е принципен въпрос. Може ли жилищният фонд на една държава да се превърне в глобална стока, купувана от лица и структури, които не живеят тук, не работят тук, не плащат основните си данъци тук и нямат дългосрочен социален ангажимент към страната?

Този законопроект отговаря: не. И това е напълно разбираемо от обществена гледна точка.

България не е безкраен пазар. София не е безкраен град. Пловдив, Варна, Бургас, Банско и големите икономически центрове не могат да поемат неограничено спекулативно търсене, без това да се отрази върху местните хора.

Защо ограничението за юридически лица е ключово

Особено важна е забраната за придобиване чрез юридически лица с краен собственик извън определената допустима група.

Защо? Защото без такава разпоредба всяка забрана за физически лица може лесно да бъде заобиколена чрез дружество.

Ако законът каже „чужденецът няма право да купи“, но позволи фирма с чуждестранен краен собственик да купи, законът няма реален ефект.

Точно затова проектът гледа към крайния собственик. Това е модерният подход при регулации, свързани със собственост, контрол и икономическо влияние. Въпросът не е само кой формално е записан като купувач. Въпросът е кой реално контролира актива.

Не е важно дали купувачът е физическо лице, българско дружество или чуждестранна компания. Важно е кой стои зад сделката.

Защо конфискацията е предвидена като последица

Чл. 3, ал. 2 предвижда имоти, придобити в нарушение на ограниченията, да се конфискуват в полза на държавата.

Това е тежка последица, но идеята зад нея е ясна: ако една сделка е забранена, тя не трябва да произвежда желан икономически резултат за нарушителя.

Ако последицата е само глоба, богатите участници могат да калкулират риска. Ако печалбата от сделката е по-голяма от санкцията, нарушението става рационално поведение.

Също така проектът защитава добросъвестния продавач, като приема, че той не дължи връщане на получената сума. Това е важно, защото иначе тежестта от нарушението може да се прехвърли върху лице, което вече се е разделило с имота и е получило цената.

Отговорността се насочва към страната, която не е имала право да придобие, както и към лицето, което е изповядало сделката в нарушение на закона.

Защо има правило при последваща промяна на гражданството

Чл. 3, ал. 3 урежда специфична хипотеза: лице придобива имот след влизане в сила на закона, но впоследствие придобива гражданство на страна извън допустимия кръг. В този случай има срок от 3 месеца да продаде имота.

Тук логиката е последователност.

Ако законът казва, че определени лица не могат да притежават имоти, не може това правило да важи само към момента на покупката и след това да се обезсмисля чрез промяна на статуса.

С други думи, важно е не само какъв е бил купувачът в деня на сделката, а дали собствеността продължава да отговаря на условията на закона.

Това затваря още една потенциална вратичка.

Защо нарушението се въвежда в Наказателния кодекс

Допълнителните разпоредби предвиждат създаване на нов чл. 221в в Наказателния кодекс.

Тук законопроектът прави нещо много ясно: той изважда жилищната спекула от зоната на „дребните нарушения“ и я поставя в категорията на обществено опасното поведение.

Това е силна политическа заявка. Защото години наред в България много тежки икономически практики се третират като нещо почти нормално.

• Плащания в брой извън договора.
• Фиктивни уговорки.
• Комисионни без реална услуга.
• Прикрити такси.
• Договори с една цена и реални плащания с друга.
• Натиск върху наематели.
• Липса на декларирани доходи.
• Използване на фирми за прикриване на реална собственост.

Когато става въпрос за жилище, това не е просто „сив сектор“. Това е сива зона върху базова човешка нужда.

Защо отговорността на управителя е логична

В ал. 4 е предвидено, че ако имотът се отдава от търговско дружество, наказателната отговорност се носи от управителя.

Това е важно, защото иначе дружеството може да се използва като щит. В практиката често се случва реалните решения да се вземат от управител, собственик или контролиращо лице, но формално нарушението да бъде „на фирмата“. Така човешката отговорност се размива.

Този текст казва: когато едно дружество участва в жилищния пазар, някой реално управлява това поведение. Ако дружеството нарушава правилата, не може всичко да се скрие зад ЕИК и печат.

Това е принцип, който Al Hathaway защитава и в други контексти: бизнесът има право на печалба, но няма право на безотговорност.

Защо наемателят получава 10% от глобата

Ал. 5 предвижда наемателят, който подпомогне наказателния процес с документи или свидетелски показания, да получи 10% от събраните глоби.

Това е един от най-практичните текстове в целия законопроект. Защото контролът върху наемния пазар е труден.

Държавата не може да стои във всеки апартамент. Не може да чува всяка уговорка. Не може да знае кога има доплащане в брой. Не може да види всеки чат, всяка разписка и всяка реална договорка между страните.

Но наемателят може.

Наемателят е човекът, който знае колко реално плаща. Проблемът е, че той често няма стимул да сигнализира. Напротив – има страх. Страх, че ще бъде изгонен. Страх, че няма да намери друго жилище. Страх, че ще бъде притиснат. Страх, че ще си създаде проблеми.

Затова финансовият стимул е логичен. Той превръща наемателя от безсилна страна в активен участник в контрола. Това е граждански антикорупционен механизъм в жилищния сектор.

Защо се наказва лицето, което изповядва забранена сделка

Ал. 6 предвижда наказание за лице, което изповяда сделка, с която имот се придобива в нарушение на ограниченията.

Това е ключово. При сделки с недвижими имоти има професионални участници. Те не са случайни хора. Те имат задължение да проверяват, да разбират, да прилагат закона и да не съдействат за заобикалянето му.

Ако законът забранява определен тип придобиване, но няма отговорност за лицето, което го оформя, забраната може да остане на хартия.

Затова тази разпоредба има превантивен характер. Тя казва на професионалните участници: не сте просто технически посредници. Вие сте част от правната сигурност на пазара.

Различен данък според функцията на жилището

Тази част от законопроекта е може би най-икономически чистата. Тя въвежда различно данъчно третиране според функцията на жилището: основно жилище, неосновно жилище и жилище, собственост на юридическо лице.

Това е напълно логична философия.

Защо основното жилище трябва да бъде облагано леко? Защото то е дом. То не е инвестиционен инструмент. Не е склад за капитал. Не е спекулативна позиция. То е мястото, в което човек живее.

Но вторият, третият, петият или десетият жилищен имот не изпълнява същата социална функция. Особено ако стои празен или се държи с цел бъдещо поскъпване.

Ако собственикът иска да държи жилище извън основната си нужда, обществото има право да поиска по-висока цена за това. Не като наказание, а като компенсация за блокирания жилищен ресурс.

Това е пазарно мислене, не антипазарно. Защото данъкът променя стимулите. Ако държиш имот празен, плащаш повече. Ако го използваш като дом, плащаш по-малко. Ако го държиш през фирма като актив, плащаш още повече.

Защо фирмените жилищни имоти трябва да се облагат най-тежко

Жилищен имот, собственост на юридическо лице, се облага с 2% върху данъчната оценка. Това е силен инструмент срещу превръщането на жилищния пазар в корпоративен инвестиционен портфейл.

Разбира се, не всяка фирмена собственост е проблемна. Има случаи, в които дружество може да има жилище за служители, командировани лица, управители или оперативни нужди.

Но когато фирми масово държат жилищни имоти като активи, това променя характера на пазара.

• Физическото лице купува дом.
• Фирмата купува актив.
• Физическото лице търси място за живот.
• Фирмата търси доходност, балансова стойност, защита от инфлация или капиталова печалба.

Това не са еднакви мотиви и не трябва да се третират еднакво. Един закон, който прави разлика между жилище като дом и жилище като корпоративен актив, всъщност възстановява справедливостта на пазара.

Защо социалната защита трябва да следва човека, а не актива

Промяната в чл. 25 оставя намаление на данъка за основно жилище на лице с намалена работоспособност.

Това е социално обосновано. Облекчението се запазва там, където има реална нужда – при основното жилище на човек с намалена работоспособност.

Но идеята на законопроекта е да не се разширяват данъчни привилегии към имоти, които не изпълняват основна жилищна функция.

Това е важен принцип: социалната защита трябва да следва човека и неговия дом, а не да субсидира натрупването на жилищни активи.

Ограничение върху максималния размер на пенсиите

На пръв поглед тази разпоредба изглежда отделна от жилищната тема. Но тя може да се разбере през по-широката философия на проекта: публичните ресурси трябва да се разпределят така, че да защитават широката социална стабилност, а не да задълбочават дисбалансите.

Предложението максималният размер от всички пенсии и добавки от фонд „Пенсии“ да бъде 40% от максималния осигурителен доход въвежда таван, свързан с текущите икономически параметри.

Логиката е фискална и социална. В една система, финансирана от осигуровки, данъци и трансфери, трябва да има баланс между индивидуалния принос, възможностите на бюджета и устойчивостта на системата.

Ако жилищната криза, демографският натиск и социалната несигурност се разглеждат заедно, тогава ограничаването на прекомерни плащания от публични фондове може да бъде част от по-широка политика за стабилизиране на обществения договор.

Този закон не е срещу собствениците

Най-лесната атака срещу такъв законопроект е да се каже, че той е срещу собствениците. Но това е повърхностно.

Проектът не казва, че собствеността е проблем. Казва, че спекулативното използване на жилищния фонд е проблем.

И това е огромна разлика.

• Човек, който живее в дома си, не е проблем.
• Семейство, което притежава жилище, не е проблем.
• Собственик, който отдава имот при ясни, справедливи и законни условия, не е проблем.

Проблемът е друг: празни жилища в градове с жилищен натиск, наеми, откъснати от доходите, прикрити такси, придобиване чрез структури без реална връзка със страната, фирмени жилищни портфейли, използване на жилища като спекулативен склад за капитал и прехвърляне на цялата тежест върху работещите хора и младите семейства.

Това е проблемът. И точно срещу него е насочен законопроектът.

Защо България има нужда от такава философия

България има сериозен демографски проблем. Има регионални дисбаланси. Има концентрация на работа и доходи в няколко големи града. Има млади хора, които искат да останат, но не виждат икономическа логика.

Има семейства, които работят, но не могат да изградят стабилност. Има бизнеси, които търсят хора, но хората не могат да си позволят да живеят близо до работата.

Жилищната политика не е отделна тема. Тя е свързана с труда, демографията, данъците, градското развитие, инвестициите, социалната стабилност и бъдещето на страната.

Държава, в която жилищата стоят празни, докато хората живеят в несигурност, не използва ресурсите си разумно. Държава, в която имотният пазар служи повече на капитала, отколкото на хората, постепенно губи доверие.

А без доверие няма нито пазар, нито общество.

Позицията на Al Hathaway

В Al Hathaway вярваме в свободното предприемачество, частната инициатива и правото на хората да изграждат собствено имущество.

Но вярваме и в нещо друго: пазар без правила не е свобода. Той е предимство за най-силния.

Жилищният пазар е твърде важен, за да бъде оставен единствено на спекула, натиск и очаквания за безкрайно поскъпване.

България има нужда от нов обществен договор за жилищата.

• Основното жилище трябва да бъде защитено.
• Празният и неосновен имот трябва да носи по-висока обществена цена.
• Наемът трябва да има разумна връзка с доходите.
• Скритите такси трябва да бъдат прекратени.
• Фирменото и спекулативното държане на жилища трябва да бъде ограничено.
• Жилищният фонд трябва да служи на хората, които живеят и работят в България.

Защото имотът има стойност не само когато поскъпва. Имотът има стойност, когато в него има живот.

Не колко струват жилищата. А за кого съществуват.

Законът за защита на населението от спекула при жилищните недвижими имоти поставя болезнен, но необходим въпрос.

Не колко струват жилищата. А за кого съществуват.

За хората, които искат да живеят в тях? Или за капитала, който иска да ги държи празни, да ги препродава, да ги отдава на все по-високи цени и да превръща базовата човешка нужда в инструмент за извличане на рента?

България има нужда от смела жилищна политика. Не защото собствеността няма значение. А защото домът има още по-голямо значение.